Lüdenscheider Wohnstätten-Aktiengesellschaft AG

Lüdenscheider Wohnstätten-Aktiengesellschaft

Lüdenscheid

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Beschlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses 2023

Die Bilanz 2023 schließt mit einer Summe von 65.117.953,17 €. Die Gewinn- und Verlustrechnung weist einen Jahresüberschuss von 1.070.521,68 € sowie einen Bilanzgewinn von 535.260,84 € aus.

Gemäß Satzung der Lüdenscheider Wohnstätten AG beschließt der Aufsichtsrat über den Jahresabschluss.

Der Aufsichtsrat billigt in seiner Sitzung am 6. Juni 2024 den erläuterten Jahresabschluss. Dieser ist damit festgestellt.

Beschluss über die Verwendung des Bilanzgewinns 2023

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Bilanzgewinn von 535.260,84 € ab.

Gemäß § 174 Abs. 1 AktG beschließt die Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinnes.

Die ordentliche Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2023 am 8. August 2024 folgt dem Vorschlag des Aufsichtsrates und des Vorstandes, 200.138,94 € an die Gesellschafter auszuschütten und die dann verbleibenden 335.121,90 € aus dem Bilanzgewinn in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

Lagebericht 2023

der Lüdenscheider Wohnstätten-Aktiengesellschaft

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024

Rückgang des Bruttoinlandsproduktes

Sowohl die privaten Konsumausgaben als auch der Staatskonsum sowie die Bauinvestitionen gingen im Jahr 2023 deutlich zurück.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt sank um 0,3 %.

Abnehmende Wohnungsbauinvestitionen

Erhöhte Zinsen und gestiegene Kosten bei Baumaterialien und -preisen ließen die Wohnungsbauinvestitionen mit 2,8 % deutlich abnehmen.

Die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen lagen 2023 bei 300 Mrd. EUR. Das entspricht einem Anteil von 61 % an den Bauinvestitionen.

Eine hohe Zuwanderung und eine wachsende Bevölkerung führen weiterhin zu einer hohen Nachfrage an Wohnraum insbesondere in den Ballungsgebieten.

Wohnungsbaugenehmigungen und -fertigstellungen, wechselnde Förderrahmenbedingungen

Im Jahr 2023 wurden nach letzten Schätzungen mit ca. 260.000 neuen Wohnungen 27 % weniger genehmigt als im Vorjahr. 255.000 Wohnungen wurden fertiggestellt. Das sind 14 % weniger als 2022.

Zu den Einbrüchen trugen auch mehrere abrupte Förderstopps der Bundesregierung mit anschließenden Verschärfungen der Förderbedingungen bei.

Der Wohnungsmarkt in Lüdenscheid

Der Wohnungsmarkt in Lüdenscheid bleibt weiterhin entspannt. Dank der insbesondere durch den Ukraine-Krieg ausgelösten Flüchtlingswelle konnte die Stadt Lüdenscheid ihre Einwohnerzahl 2022 um 635 gegenüber 2021 steigern.

Im Jahr 2022 hatte das Unternehmen von der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum für Flüchtlinge profitiert. Nachdem sich die Kommune auskömmlich mit Wohnraum zur Unterbringung dieser Menschen versorgt hatte und nicht mehr so viele Flüchtlingsströme kamen wie erwartet, gab die Kommune dem Unternehmen eine große Anzahl an Wohnungen zum Jahresende 2023 wieder zurück. Das belastete das Vermietungsergebnis des Unternehmens.

Eine marode Infrastruktur, insbesondere im Verkehrsbereich in Lüdenscheid und im Märkischen Kreis, beeinträchtigt die Entwicklungen von Kommune und Landkreis.

Insbesondere die zwischen den Anschlussstellen Lüdenscheid und Lüdenscheid-Nord aufgrund der inzwischen gesprengten Rahmedetalbrücke gesperrte Bundesautobahn 45 führt zu einer massiven Verkehrsbelastung in der Stadt Lüdenscheid.

Hinzu kommen zwischenzeitlich gesperrte oder teilweise seit Jahren nur eingeschränkt befahrbare Brücken und Streckenabschnitte der für den Märkischen Kreis wichtigen Bundesstraße 236 in Lüdenscheids Nachbarkommunen Nachrodt-Wiblingwerde, Altena und Werdohl.

Seit Oktober 2023 wird an der neuen Rahmedetalbrücke gebaut. 2026 soll die erste Teilbrücke fertiggestellt sein.

Darstellung des Geschäftsverlaufs

Der Lüdenscheider Wohnstätten AG verfolgt weiterhin ihren vorrangigen Zweck, die Wohnungsversorgung der Bevölkerung im öffentlichen Sinne zu sichern und sozial zu verantworten. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Ihr Kerntätigkeitsfeld ist die Errichtung und Vermietung von Wohnungen und Häusern in der Stadt Lüdenscheid.

Die Lüdenscheider Wohnstätten AG setzte 2023 ihre Strategie fort, Umsatzerlöse zu stabilisieren.

Das Unternehmen verfolgte weiterhin seine besondere Strategie, Maßnahmen zur Senkung des CO ₂ -Verbrauchs zu planen und umzusetzen. Ziel ist es, anlehnend an die kommunalen Ziele zum Klimaschutz bis zum Jahr 2040 einen klimaneutralen Bestand zu bewirtschaften.

Mietanpassungen im Bestand erfolgten wesentlich nach Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Neuvermietung, daneben vereinzelt im Rahmen der Vergleichsmiete.

Weiter gestiegene Baukosten und gestörte Lieferketten verzögerten den Beginn oder die Fertigstellung von in 2022 geplanten größeren Maßnahmen wie beispielsweise dem Umbau der beiden Wohnhäuser Brüderstraße 25/27 zu einer Kindertagesstätte und verteuerten sie.

Weitere unvorteilhafte Rahmenbedingungen stellten die gestiegenen Kapitalkosten und die Neuausrichtung der KfW-Förderungen dar. Es führte dazu, dass unser Neubauvorhaben Am Grünewald 19-47 unwirtschaftlich wurde oder aber nur zu Nettokaltmieten von rund 20 € je qm Wohnfläche realisierbar wäre. Solche Mieten sind am Lüdenscheider Wohnungsmarkt nicht zu erzielen. Zudem widersprechen sie unserem Geschäftsauftrag, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Umsetzung dieses Vorhabens wurde deshalb zunächst vertagt.

Die Lüdenscheider Wohnstätten AG pflegt und erhält als Stadtgestalter angemessenen und bezahlbaren Wohnraum. Damit erfüllen wir unseren Versorgungsauftrag, eine sozial verantwortliche Wohnungsversorgung für breite Teile der Bevölkerung in Lüdenscheid zu ermöglichen.

Schwerpunkte der Aktivitäten waren:

Wir verfolgen weiterhin die Verbesserung unseres Bestandes und seine nachhaltige Entwicklung. Dabei wollen wir wirtschaftlich leistungsfähig bleiben und den Forderungen des Klimaschutzes ihren notwendigen Raum geben.

Dazu stellten wir auch im Jahr 2023 ein Sonderbudget von 300 TEUR für sogenannte "Quick-Wins" zur Dekarbonisierung bereit. Dazu gehörten Maßnahmen wie:

Die im Jahr 2021 erstmalig erstellte Portfolioanalyse zum CO ₂ -Verbrauch in den Beständen der Gesellschaft schreiben wir regelmäßig fort und beziehen die Erkenntnisse in die Entwicklung unserer Investitionsprogramme zur Dekarbonisierung ein.

Beispiele für strategisch gesehen sinnvolle Einzelmaßnahmen:

Hausbewirtschaftung

Die Gesellschaft bewirtschaftete zum Stichtag 31. Dezember 2023 folgende Einheiten:

Im Geschäftsjahr 2023 investierten wir rund 3.790 TEUR in die Aufwertung und Pflege unseres Wohnungsbestandes durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Für die Vorbereitung für unseren Neubau Am Grünewald 19-47 wendeten wir rund 179 TEUR auf.

Für den Umbau der Häuser Brüderstraße 25/27 zu einem Kindergarten haben wir 750 TEUR aufgewendet. Die Mittel wurden sowohl mit Fremd- als auch mit Eigenmitteln finanziert. Für die Großmodernisierung unserer Objekte Am Grünewald 49-53 haben wir 321 TEUR aufgewendet. Die Maßnahme wird mit (öffentlichen) Fremdmitteln finanziert.

Modernisierung

In 2023 sind für Modernisierungsmaßnahmen ca. 1.115 TEUR auszuweisen.

Instandhaltung

Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen betrugen im Jahr 2023 insgesamt 2.675 TEUR (2022: 3.037 TEUR).

Sie stellen rund. 21,02 % (Vorjahr rd. 24,11 %) der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung dar.

Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2023 führte zu einem sehr guten Ergebnis. Wir erwirtschafteten einen Jahresüberschuss von 1.071 TEUR (Plan: 732 TEUR, Ergebnis Vorjahr: 1.363 TEUR).

Das bessere Ergebnis gegenüber den ursprünglichen Annahmen lässt sich insbesondere auf die gesunkenen Instandhaltungskosten zurückführen.

Der Jahresüberschuss war von einmaligen Sachverhalten geprägt. Hierzu trugen insbesondere die Bildung einer Rückstellung für den hydraulischen Abgleich von 145 TEUR, eine Teilwertabschreibung des Kindergartens Brüderstraße 25/27 von 595 TEUR und eine Zuschreibung von 205 TEUR bei.

Die Entwicklung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung war im Geschäftsjahr deutlich gedämpft. Die durchschnittliche Nettokaltmiete ist leicht gesunken. Höhere Erlöse aus den Umlageabrechnungen sowie Gesamt- und Einzelmodernisierungen und daraus resultierende Mietanpassungen bei Neuvermietungen führten zu Steigerungen. Eine vertraglich mit der Zentralen Gebäudewirtschaft (ZGW) der Stadt Lüdenscheid vereinbarte Senkung der Nettokaltmieten von monatlich rund 11 TEUR auf die ortsübliche Vergleichsmiete rückwirkend ab Oktober 2022 für die von der ZGW angemieteten 54 Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen in der Friedrich-Wilhelm-Straße 1-17 und höhere Leerstandskosten führten zur Senkung.

Die Leerstandsquote ist von 6,9 % auf 7,9 % gestiegen. Hauptursache dafür ist die Rückgabe von umfangreichem und nicht mehr benötigtem Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen durch die Stadt Lüdenscheid (ZGW) am Jahresende. Zugleich befanden sich am Jahresende im Vergleich zu den Vorjahren deutlich mehr Wohnungen in der Modernisierung. Ihr Anteil an den Leerständen liegt bei 23 % (Vorjahr: 19 %). Die zum Abriss vorgesehenen Objekte Am Grünewald 19-47 machen 44 % des gesamten Leerstandes aus.

Strukturelle Wohnungsleerstände belasteten im Geschäftsjahr 2023 den Erfolg der Hausbewirtschaftung.

Das wird sich in Zukunft nicht ändern. Wir wollen diesen Leerständen weiterhin mit der Umsetzung der Unternehmensstrategie und weiterer Bestandspflege begegnen.

Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Gesellschaft sind geordnet. Die langfristigen Vermögenswerte sind langfristig finanziert. Eine zufriedenstellende Liquiditätsreserve im kurzfristigen Bereich ist weiterhin vorhanden. Die Ermittlung der Deckungsverhältnisse basiert auf der Maßgabe, dass das Anlagevermögen, die Rechnungsabgrenzungsposten, das Eigenkapital (ohne geplante Dividende) sowie die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (ohne rückständige Annuitäten von 80 TEUR) und anderen Kreditgebern vollständig langfristig betrachtet werden.

Die Fremdkapitalquote ist leicht gestiegen und die Eigenkapitalquote in 2023 von 46,3 % auf 46,1 % gesunken.

Das Anlagevermögen beträgt 84,8 % (Vorjahr: 88,5 %) des Gesamtvermögens. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern dienen der langfristigen Objektfinanzierung.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt 2.866 TEUR (Vorjahr: 2.872 TEUR).

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2023 immer gegeben.

Die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gewährleistet.

Hinsichtlich eigener Aktien verweisen wir auf die Angaben im Anhang nach § 160 Abs. 1 Nr. 2 AktG.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die im Rahmen der fortgeschriebenen Portfolioanalyse zu den CO ₂ -Emissionen der Bestände der Lüdenscheider Wohnstätten AG ermittelte Wert für das Jahr 2022 lag bei rund 4.502 Tonnen (Vorjahr rund 5.035 Tonnen); das sind 31,25 kg/m ² Nutzfläche (Vorjahr 34,96 kg/m ² Nutzfläche).

Bedeutsamster finanzieller Leistungsindikator der Gesellschaft ist der Jahresüberschuss.

Risiko- und Chancenbericht

Das Risikomanagementsystem besteht aus dem internen Kontrollsystem, dem Risikofrüherkennungssystem und dem Controlling. Analysen werden in unterschiedlichen Zeitintervallen durchgeführt.

Die europäische und nationale Gesetzgebung schafft weitere Anforderungen an den Klimaschutz. Die Lüdenscheider Wohnstätten AG stellt sich diesen Herausforderungen, orientiert sich an den Zielen der Stadt Lüdenscheid, und strebt an, dem Ziel eines klimaneutralen Bestandes bis zum Jahr 2040 möglichst nahe zu kommen. Die im Jahr 2021 erstmalig durchgeführte und in den Jahren 2022 und 2023 fortgeschriebene Portfolioanalyse zu den CO ₂ -Verbräuchen der Bestände bildet die Grundlage für ihre Dekarbonisierung.

Der Mix größerer Investitionsmaßnahmen (geplante aktivierungspflichtige Modernisierungen im Wirtschaftsplan für die nächsten fünf Jahre) mit weiteren gering-investiven "Quick-Wins" (beispielsweise großflächige Digitalisierung der Heizungsanlagen, der Einbau intelligenter Thermostate sowie kleinere Dämmmaßnahmen) soll die Dekarbonisierung vorantreiben.

Seit 2023 werden auch Vermieter im Rahmen eines Stufenmodells an den Kosten für die CO ₂ -Umlage beteiligt. Die Beteiligung des Vermieters ist umso größer, je schlechter die Effizienzklasse des Gebäudes ist. Über den Gesamtbestand gerechnet liegen wir bei einer prognostizierten Beteiligung von rund 39 % an den Kosten der CO ₂ -Umlage. Das entspricht im Jahr 2023 einem Betrag von 55.000 EUR. Ab 2024 ist die Steigerung der CO ₂ -Abgabe politisch gelenkt. Ab 2027 müssen wir mit noch deutlicheren Preissprüngen durch die Versteigerungsphase rechnen, da dann für den Vertrieb von fossilen Brennstoffen Emissionsrechte erworben/ersteigert werden müssen.

Die wachsende CO ₂ -Umlage schwächt die Liquidität und die Investitionskraft der Gesellschaft insbesondere bei der Umsetzung von Maßnahmen für den Klimaschutz.

Veränderte Förderbedingungen sowie gestiegene Kapital- und Baukosten führten zum Stopp beziehungsweise Einmotten von Neubauvorhaben vieler Wohnungsunternehmen. Auch die Lüdenscheider Wohnstätten AG ist mit ihrem Neubauvorhaben Am Grünewald 19-47 davon betroffen. Die Wirtschaftlichkeit des Projektes ist unter den aktuellen Rahmenbedingungen nicht gegeben. Aktuell überprüfen wir das Vorhaben hinsichtlich möglicher Baukostensenkungen und alternativer Bauerstellungen. Das Ergebnis dieser Überprüfung wird zeigen, ob das Vorhaben noch umsetzbar ist.

Die Lüdenscheider Wohnstätten AG kann ohne umfangreiche Fördermittel ihre Strategie und Aufgaben des Klimaschutzes nicht erfüllen. Gleichzeitig wird sie ihre Anstrengungen erheblich intensivieren müssen. Der 2022 erstellte Businessplan 2022-2040 zeigt, dass das mit den aktuellen finanziellen und sonstigen unternehmerischen Rahmenbedingungen so nicht gelingen kann.

Preissteigerungen und Lieferengpässe bei Handwerkern und Materialien bleiben an der Tagesordnung. Der Trend der Preissteigerungen scheint noch nicht gebrochen. Auch im Jahr 2023 erhöhten Unternehmen ihre Preise.

Eine mögliche Umlagefähigkeit der Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen wird im politischen Raum aktuell nicht diskutiert. Die Diskussion kann aber im Zuge der Neufestsetzungen der Grundsteuer ab 2025 neu aufkommen.

Die Sperrung der Bundesautobahn 45 zwischen den Anschlussstellen Lüdenscheid und Lüdenscheid-Nord seit Ende Dezember 2021 aufgrund des erforderlichen Neubaus der Rahmedetalbrücke wirkt sich auf die gesamte Wirtschaft in Lüdenscheid und seiner Umgebung aus. Sie verstärkt den Facharbeitermangel in der Region. Wir als Unternehmen waren selber bei Stellenausschreibungen davon betroffen. Personal ist schwieriger für die Unternehmen und damit als neue Einwohner für die Stadt Lüdenscheid zu gewinnen. Der aufgrund der Brückensperrung massiv ausgeweitete aber auch inzwischen gut organisierte Umleitungsverkehr geht zu Lasten der Attraktivität der Stadt und beschädigt ihre Verkehrsinfrastruktur. Wir müssen weiterhin mit Einbußen in der Vermietung insbesondere an Neubürger rechnen. Besserung ist mit der Fertigstellung des ersten Teilstücks der neuen Rahmedetalbrücke im Jahr 2026 in Sicht.

Zu diesen Entwicklungen und den politischen Diskussionen kommen der entspannte Mietwohnungsmarkt sowie die demografische Entwicklung in Lüdenscheid. Beides kann zu weiter steigenden Fluktuations- und Leerstandsquoten führen, auch wenn Flüchtlinge zunächst für höhere Einwohnerzahlen sorgten.

Der örtliche Wohnungsmarkt blieb 2023 und bleibt von einem Angebotsüberhang und einem niedrigen Mietpreisniveau geprägt. Er ist damit ein Risikofaktor. Die Risiken bestehen einerseits für die Erlössituation und andererseits für relativ geringe Spielräume für Erlössteigerungen. Diesen Risiken begegnen wir mit einer kontinuierlichen Qualitätssteigerung des Wohnungsangebots sowie angemessenen Nutzen von Mietsteigerungspotentialen, um uns am Markt zu behaupten.

Der Ukraine-Krieg führt seit zwei Jahren zu Flüchtlingsbewegungen nach Deutschland und damit nach Lüdenscheid. Solange der Krieg andauert und Zerstörungen im Land nicht wieder aufgebaut sind, wird die Lüdenscheider Wohnstätten AG profitieren, wenn auch nicht mehr in dem Umfang wie zu Beginn des Krieges.

Mit Modernisierungen und Investitionen in den vorhandenen Wohnungsbestand sichern wir nachhaltige und wirtschaftliche Ergebnisbeiträge. Damit können wir Leerstände abbauen beziehungsweise vermeiden. Der Klimaschutz und die demografische Entwicklung erfordern dauerhaft Investitionen in energetisch ertüchtigte und altengerechte barrierearme bzw. -freie Wohnanlagen.

Das hilft uns, langfristig Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung zu sichern und zu steigern und unsere Kunden so lange wie möglich an unser Unternehmen zu binden.

Die Gesellschaft nutzt im wesentlichen Darlehen als Finanzinstrumente, die grundsätzlich einem Zinsänderungsrisiko unterliegen. Die aktuelle Zinsentwicklung bleibt aktuell auf einem höheren Niveau. Wir begegnen ihr mit einem regelmäßigen Risikomanagement und der zeitnahen Prolongation von Darlehen.

Erklärung zur Unternehmensführung

Gemäß § 111 Abs. 5 Aktiengesetz (AktG) und als mitbestimmungspflichtiges Unternehmen aufgrund des Drittelbeteiligungsgesetzes (DrittelbG) finden die Regelungen zur gleichberechtigten Teilhabe von Frauen und Männern im Aufsichtsrat, Vorstand und der Führungsebene unterhalb des Vorstandes auf das Unternehmen Anwendung.

Das Gesetz basiert auf der Vorgabe einer Geschlechterquote von mindestens 30 % für Aufsichtsräte sowie der Verpflichtung zur Festlegung von Zielgrößen für Aufsichtsräte, Vorstände und der Führungsebene unterhalb des Vorstandes.

Die erstmalige Frist zur angestrebten Erreichung der Zielgrößen durfte nicht länger als bis zum 30.06.2017 dauern, die folgenden Fristen dürfen jeweils maximal fünf Jahre lang sein.

Bis zum 30.06.2027 wurde ein Frauen- oder Männeranteil von mindestens 33,33 % im Aufsichtsrat der Lüdenscheider Wohnstätten AG für die Aufsichtsratsmitglieder festgelegt, die vom Anteilseigner entsendet werden.

Bis zum 30.06.2027 wurde ein Frauen- oder Männeranteil von mindestens 33,33 % im Aufsichtsrat des Unternehmens für die Aufsichtsratsmitglieder festgelegt, die von der Arbeitnehmerseite entsendet werden.

In 2023 lag der Frauenanteil insgesamt im Aufsichtsrat der Lüdenscheider Wohnstätten AG bei 33,33 %, so dass die gesetzliche Quote erfüllt ist.

Bis zum 30.06.2027 wurde ein Frauenanteil von 0 % für die Vorstandsmitglieder der Lüdenscheider Wohnstätten AG festgelegt, der aktuell erreicht ist.

Der Vorstand des Unternehmens bestand 2023 aus zwei männlichen Personen.

Für den Aufsichtsrat war bei seiner Entscheidung letztlich die weitere nachhaltige Entwicklung des Unternehmens ausschlaggebend. Ein wichtiger Bestandteil dafür ist die langfristige Zusammenarbeit mit dem Vorstand. Im Rahmen einer personellen Neubesetzung des Vorstandes wird unter Berücksichtigung der beruflichen Qualifikation der Bewerberinnen und Bewerber eine angemessene Beteiligung von Frauen angestrebt. Eine Erweiterung des Unternehmens auf drei Vorstände ist aus betriebswirtschaftlichen Gründen nicht vorgesehen.

Für die Führungsebene unterhalb des Vorstandes legt der Vorstand Zielgrößen für den Frauenanteil fest.

Seit 1. Juli 2023 gibt es im Bereich der Technik eine Führungsebene unterhalb des Vorstandes. Die Stelle ist mit einer männlichen Person besetzt.

Bis zum 30. Juni 2027 hat der Vorstand für diese Führungsebene einen Frauenanteil von 0 % festgelegt, der aktuell erreicht ist.

Der Stelleninhaber zeigte im Rahmen des Bewerbungsverfahren die qualifizierteste Eignung. Eine Erweiterung ist gegenwärtig weder angezeigt noch beabsichtigt.

Bis zum 30. Juni 2027 ist eine Veränderung der Frauenquote derzeit nicht absehbar und wäre gegebenenfalls von einer entsprechenden Kandidateneignung abhängig. Bei einer Neubesetzung werden eingehende Bewerbungen strikt unter der Maßgabe des Gleichbehandlungsgrundsatzes ausgewertet.

Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Die Aktien unserer Gesellschaft befinden sich zu 99,93 % im Besitz der Stadt Lüdenscheid. Der Vorstand hat deshalb einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt und diesen zur Prüfung vorgelegt.

Der Abhängigkeitsbericht enthält folgende Schlusserklärung:

"Wir erklären, dass bei jedem der in diesem Bericht aufgeführten Rechtsgeschäfte die Lüdenscheider Wohnstätten AG eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dieser Beurteilung liegen die Umstände zugrunde, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Rechtsgeschäfte bekannt waren.

Weitere berichtspflichtige Maßnahmen haben im Geschäftsjahr nicht vorgelegen. Es sind auch keine Rechtsgeschäfte mit Fremden auf Veranlassung oder im Interesse der Stadt Lüdenscheid vorgenommen worden."

Prognosebericht

Geopolitische Risiken wie der Ukraine-Krieg und der Krieg zwischen Israel und der Hamas sowie die Folgen des Verfassungsgerichtsurteils vom 15. November 2023 gefährden die wirtschaftlichen Perspektiven. Wir rechnen weiterhin mit hohen Preisen und Zinsen.

Die Mehrheit der Wirtschaftsforschungsinstitute schätzt die Wachstumsrate für das Jahr 2024 auf eine Spanne zwischen -0,5 % bis +1,3 % ein.

Nach dem für das Geschäftsjahr 2024 aufgestellten Wirtschaftsplan erwarten wir einen Jahresüberschuss von 455 TEUR.

Wir gehen dabei von im Vergleich zum Vorjahr unveränderten Rahmenbedingungen auf dem Lüdenscheider Wohnungsmarkt aus.

Vorrangiges Ziel der Lüdenscheider Wohnstätten AG bleibt es auch in Zukunft, den Wohnungsbestand stetig und konsequent markt- und kundenorientiert auszurichten und dabei die Anforderungen des Klimaschutzes zu berücksichtigen.

Bilanz vom 31.12.2023

Aktivseite

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023-31.12.2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Lüdenscheider Wohnstätten AG hat Ihren Sitz in Lüdenscheid und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht in Iserlohn (HRB 3839).

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde unter Beachtung der Bestimmungen der Satzung, nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie der relevanten Bestimmungen des Aktiengesetzes und unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB. Gemäß § 20 Abs. 1 der Satzung ist der Jahresabschluss und der Lagebericht entsprechend den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufzustellen und zu prüfen.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung sind mit denen des Vorjahres vergleichbar.

B. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Bilanzierungswahlrechte, die nach dem Handelsgesetzbuch vor Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes zulässig waren, wurden entsprechend Art. 67 Abs. 3 EGHGB beibehalten:

Ein Posten für aktive latente Steuern wurde nicht gebildet.

Immaterielle Vermögensgegenstände

Immaterielle Vermögensgegenstände - entgeltlich erworbene EDV-Software - sind zu den Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen sind mit 20%, 25% bzw. mit 33,33% bemessen.

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet.

Zugänge

Bei Sachanlagezugängen in 2023 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt. Im Jahr 2023 wurden zudem eigene Architektenleistungen in Höhe von € 34.254,16 aktiviert. Kosten für Modernisierungen wurden als Kosten für Erweiterungen und wesentliche Verbesserung im Sinne § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB aktiviert. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Planmäßige Abschreibungen

Die Abschreibungen für Wohnbauten sind einheitlich mit den linearen steuerlichen Abschreibungssätzen von 2% bzw. 2,5% bemessen.

Geschäfts- und andere Bauten wurden unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20, 25 bzw. 33,33 Jahren abgeschrieben. Für Außenanlagen betragen die linearen Abschreibungen 10% der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit Sätzen zwischen 5% und 33,33% abgeschrieben. Für Wirtschaftsgüter i.S.d. § 6 Abs. 2a EStG von € 250,00 bis € 1.000,00 netto wurde ein Sammelposten eingerichtet und mit 20% abgeschrieben.

Außerplanmäßige Abschreibungen

Im Geschäftsjahr 2023 wurde für das Objekt Brüderstraße 25/27 eine außerplanmäßige Abschreibung (€ 595.410,66) gemäß § 253 Abs. 3, Satz 3 auf den niedrigen beizulegenden Wert vorgenommen.

Das Objekt Honseler Straße 6 a - c wurde bereits im Jahr 2020 mit € 828.225,14 außerplanmäßig abgeschrieben. In Folgejahren erfolgten Zuschreibungen von € 151.624,16 auf € 676.600,98. In 2023 ist der Grund für einen Betrag von € 37.764,26 erloschen, sodass hier eine Zuschreibung in gleicher Höhe erfolgte. Für den restlichen Betrag (€ 638.836,72) besteht der Grund fort.

Das Objekt Brüderstraße 33 - 39 wurde bereits im Jahr 2015 mit € 264.056,26 außerplan-mäßig abgeschrieben. In Folgejahren erfolgten Zuschreibungen von € 96.973,36 auf € 167.082,90. In 2023 ist der Grund für einen Betrag von € 115.511,73 erloschen, so dass hier eine Zuschreibung in gleicher Höhe erfolgte. Für den restlichen Betrag (€ 51.571,17) besteht der Grund fort.

Das Objekt Philippstraße 36 - 42 wurde bereits im Jahr 2010 mit € 320.900,00 außerplanmäßig abgeschrieben. Der Grund besteht fort.

Das Objekt Wermecker Grund 24 - 32 wurde bereits im Jahr 2012 mit € 311.009,35 außerplanmäßig abgeschrieben. In Folgejahren erfolgten Zuschreibungen von € 258.912,76 auf € 52.096,59. Der Grund ist in 2023 erloschen, so dass hier eine Zuschreibung in der vorgenannten Höhe erfolgte.

Finanzanlagen

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Unter dieser Position werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten Betriebskosten - abzüglich Ausfallrisikozuschlag - ausgewiesen.

Andere Vorräte

Heizölbestände wurden zu Einstandspreisen bzw. zu niedrigen Preisen am Bilanzstichtag bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit Nominalwerten bewertet. Ausfallrisiken bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden durch Abschreibungen und Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Flüssige Mittel

In den Guthaben bei Kreditinstituten sind € 5.262,87 aus Mietkautionen enthalten, die stichtagsbedingt erst im Januar 2024 auf getrennt vom Vermögen verwalteten Mietkautionskonten eingezahlt wurden. Der korrespondierende Betrag ist in den Verbindlichkeiten aus Vermietung enthalten.

Rechnungsabgrenzungsposten

Unter der Position aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Geldbeschaffungskosten (Disagien) ausgewiesen. Sie werden ratierlich nach der Zinsbindungsfrist abgeschrieben. Bei den übrigen Rechnungsabgrenzungen handelt es sich um im Voraus bezahlte Sachaufwendungen.

Rückstellungen

Die nach dem HGB in der bis zum 28. Mai 2009 geltenden Fassung gebildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde gem. Art. 67 Abs. 3 EGHGB weiter angesetzt. Die Rückstellung wird entweder durch Verbrauch oder Wegfall des Grundes aufgelöst.

Die sonstigen Rückstellungen wurden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB für ungewisse Verbindlichkeiten sowie gemäß § 249 Abs. 2 Nr. 1 HGB für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von 3 Monaten nachgeholt werden, gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Bei der Bewertung des Erfüllungsbetrages der Archivierungsrückstellung wurde eine Kostensteigerung von 8% berücksichtigt.

Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden unter Berücksichtigung der entsprechenden Abzinsungssätze der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Aufwendungen aus Gewährleistungen ohne rechtliche Verpflichtung waren am 31. Dezember 2023 nicht zu erwarten.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind - einschließlich Aufwendungsdarlehen - zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

C. Angaben zu den Posten der Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:

Unter den Beteiligungen werden 2.027 Aktien der DZ Bank AG, Frankfurt am Main, ausgewiesen.

Unter den unfertigen Leistungen wurden noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von € 4.805.496,85 erfasst, denen unter Erhaltene Anzahlungen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstehen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich wie folgt zusammen:

Forderungen mit Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr sind nicht vorhanden.

Flüssige Mittel

In den flüssigen Mitteln sind Festgelder von € 450.000,00 mit einer Laufzeit von 3 Monaten und € 900.000,00 mit einer Laufzeit von 6 Monaten enthalten.

Rechnungsabgrenzungsposten

Hierunter werden Geldbeschaffungskosten in Höhe von € 12.952,63 (Vorjahr: € 14.020,43) ausgewiesen.

Das gezeichnete Kapital beträgt € 8.819.784,96. Es ist eingeteilt in 3.631 Namensaktien zu € 51,13, € 102,26, € 511,29 und € 5.112,92. Hiervon ist der Besitz einer eigenen Aktie in Höhe von 51,13 € abzuziehen Die Kapitalrücklage beträgt € 212.186,13. Sie ist für eine später beabsichtigte Kapitalerhöhung vorgesehen.

Am 24.09.2021 wurde eine eigene Aktie im Nennwert von DM 100,00 (€ 51,13), das entspricht einem Anteil von 0,0006 % des Grundkapitals, zum Preis von € 100,00 zum Zwecke der Pflege der Gesellschafterstruktur erworben.

Die Veränderungen der Gewinnrücklagen lassen sich dem folgenden Rücklagenspiegel entnehmen:

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung betrug am Anfang des Berichtsjahres € 382.855,11. Es ergab sich eine Inanspruchnahme von € 9.742,14. Die Rückstellungen für Bauinstandhaltungen betragen somit am Ende des Berichtsjahres € 373.112,97.

Die Steuerrückstellungen umfassen die Gewerbesteuer 2022 (€ 82.137,90), die Gewerbesteuer 2023 (€ 161.819,69) sowie die Körperschaftsteuer 2023 (€ 17.305,27).

Die sonstigen Rückstellungen umfassen Prüfungskosten (€ 27.000,00), unterlassene Instandhaltungskosten, die in den ersten drei Monaten des Folgejahres nachgeholt werden (€ 61.885,00), ungewisse Verbindlichkeiten (€ 264.000,00) und sonstige Verwaltungs-leistungen (€ 71.005,22).

Verbindlichkeitenspiegel 2023

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend ihrer Laufzeiten sowie deren Besicherung ergeben sich aus nachfolgender Übersicht.

Verbindlichkeitenspiegel Vorjahr

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind durch eingetragene Grundschulden bzw. durch Ausfallbürgschaften der Stadt Lüdenscheid gesichert.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen € 1.582.910,42 (Vorjahr: € 1.605.515,69) die Hauptaktionärin Stadt Lüdenscheid.

Bei den Treuhandverhältnissen (€ 1.836.108,62; Vorjahr: € 1.812.035,30) handelt es sich um Mietkautionen.

Angaben zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:

Bei den Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen handelt es sich im Wesentlichen um die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung, die sich wie folgt zusammensetzen:

Der Jahresüberschuss beträgt € 1.070.521,68. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung wurde 2023 und wird auch zukünftig durch marktbedingte, insbesondere strukturelle Wohnungsleerstände belastet. Zielgerichtete Bestandspflege wird die nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnungen allerdings verbessern.

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:

Sonstige betriebliche Erträge

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

In den Zinserträgen sind Erträge für die Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von € 789,58 enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Sonstige Angaben

Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu aktiven Steuerlatenzen führen:

Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht.

Es bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB.

Aus der Bewirtschaftung von Erbbaugrundstücken ergeben sich sonstige finanzielle Verpflichtungen nach § 285 Nr. 3a HGB von T€ 9.594

Es bestehen keine Forderungen gegenüber Organmitgliedern.

Die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen werden branchenüblich mit Eigenmitteln bzw. langfristigen Kapitalmarktmitteln finanziert.

Das im Aufwand des Geschäftsjahres enthaltene Honorar des Abschlussprüfers (einschließlich Umsatzsteuer) entfiel auf:

Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

Der Gesellschaft ist das Bestehen einer Mehrheitsbeteiligung nach § 20 Abs. 4 Aktiengesetz durch die Stadt Lüdenscheid mitgeteilt worden.

Im Jahre 2023 wurden durchschnittlich 14 Arbeitnehmer beschäftigt, davon 9 kaufmännische, 4 technische und eine sonstige Angestellte. Von den 14 Arbeitnehmern waren 5 in Teilzeit beschäftigt.

Gesamtbezüge

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nicht ergeben.

Gewinnverwendung - Vorschlag des Vorstandes

Vorschlag zur Verwendung des Gewinns

Nach § 17 der Satzung bzw. nach den §§ 58 und 150 Aktiengesetz wurden aus dem Jahresüberschuss von € 1.070.521,68 vorab € 535.260,84 in andere Gewinnrücklagen eingestellt.

Der Vorstand schlägt vor, von dem verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von € 535.260,84 € 200.138,94 an die Gesellschafter auszuschütten und € 335.121,90 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

Organe der Gesellschaft

Als Vorstandsmitglieder sind bestellt:

Joachim Effertz, Immobilienbetriebswirt

Hauptamtl. Vorstandsmitglied und Vorsitzender des Vorstandes

Thorsten Haering, Sparkassendirektor

Nebenamtl. Vorstandsmitglied

Dem Aufsichtsrat gehören folgende Mitglieder an:

Susanne Mewes

Ratsfrau Stadt Lüdenscheid

Vorsitzende

Manuel Bunge

Freigestellter Betriebsrat

Leopold Kostal GmbH & Co. KG

Stellvertretender Vorsitzender

Fabian Ferber

2. Bevollmächtigter der Märkischen IG Metall

Frank Kuschmirtz

Referent des Bürgermeisters der Stadt Lüdenscheid

Michael Meyer

IT. Kaufmann

BODI_DATA GmbH

Heidemarie Skorupa

Ratsfrau Stadt Lüdenscheid

bis 10.08.2023

Ilona Bartocha

Assistentin

Leopold Kostal GmbH & Co. KG

ab 10.08.2023

Sutjahjono Hartani

Architekt

Lüdenscheider Wohnstätten AG

bis 31.07.2023

Nicola Rother

Assistentin des Vorstandes

Lüdenscheider Wohnstätten AG

Christian Stumpp

Immobilienkaufmann

Lüdenscheider Wohnstätten AG

bis 31.01.2023

Harun Boran

Immobilienkaufmann

Lüdenscheider Wohnstätten AG

ab 27.04.2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Lüdenscheider Wohnstätten-Aktiengesellschaft, Lüdenscheid

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Lüdenscheider Wohnstätten-Aktiengesellschaft, Lüdenscheid, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Lüdenscheider Wohnstätten-Aktiengesellschaft, Lüdenscheid, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote) haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote).

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands nach den gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorschriften fortlaufend überwacht und beratend begleitet sowie über die vorgelegten zustimmungspflichtigen Geschäfte entschieden.

Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich Bericht erstattet. Der Aufsichtsrat hat alle Geschäftsvorgänge von wesentlicher Bedeutung mit dem Vorstand erörtert. In Entscheidungen von grundlegender Bedeutung und bei zustimmungsbedürftigen Geschäften war der Aufsichtsrat stets eingebunden.

Die Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2023 ist unter Beachtung der Bestimmungen des § 53 HGrG durch den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, durchgeführt worden.

Die Vertreterin des Abschlussprüfers hat an der Sitzung des Aufsichtsrates am 6. Juni 2024 teilgenommen, um über die wesentlichen Prüfungsergebnisse zu berichten. Hierzu lag der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk vor. Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden erörtert. Die Vertreterin des Abschlussprüfers stand den Mitgliedern des Aufsichtsrates für zusätzliche Erläuterungen zur Verfügung.

Der Aufsichtsrat hat gegen den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 keine Einwendungen erhoben und sich dem Prüfungsergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen.

Der Aufsichtsrat billigte in seiner Sitzung am 6. Juni 2024 den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023. Der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 Aktiengesetz (AktG) festgestellt.

Mit dem Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns hat sich der Aufsichtsrat einverstanden erklärt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Lüdenscheider Wohnstätten AG für die im Jahr 2023 geleistete Arbeit.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023