Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mit beschränkter HaftungKölnJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023Bericht des AufsichtsratesDer Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben unter Beachtung des Public Corporate Governance Kodex der Stadt Köln (PCGK Köln) wahrgenommen. Er hat die Geschäftsführung entsprechend den ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag zugewiesenen Aufgaben regelmäßig beraten und sich von der Zweck- und Ordnungsmäßigkeit sowie der Wirtschaftlichkeit der Unternehmensführung überzeugt. Er ist von der Geschäftsführung regelmäßig über den Gang der Geschäfte, die beabsichtigte Geschäftspolitik, grundsätzliche Fragen der zukünftigen Geschäftsführung und der strategischen Grundausrichtung, über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft sowie über bedeutsame Geschäftsvorfälle eingehend schriftlich und mündlich unterrichtet worden und hat mit der Geschäftsführung hierüber beraten. Die Aufsichtsratsvorsitzende stand mit der Geschäftsführung in ständigem Kontakt. Somit konnten wichtige Fragen der strategischen Ausrichtung, der Geschäftsentwicklung sowie zu aktuell anstehenden Entwicklungen unverzüglich erörtert werden. Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind nach einer Empfehlung im PCGK Köln gehalten, gegenüber dem Aufsichtsrat etwaige Interessenkonflikte offenzulegen. Dieser berichtet über offengelegte Interessenkonflikte sowie deren Behandlung in der Gesellschafterversammlung. Alle Mitglieder des Aufsichtsrates haben die jährliche Erklärung nach Ziffer 2.9.3 des PCGK Köln darüber abgegeben, ob Interessenkonflikte bestehen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Interessenkonflikte nicht bekannt. BeratungsschwerpunkteIm Geschäftsjahr 2023 haben vier turnusmäßige Sitzungen des Aufsichtsrates am 09.03., 22.05., 24.08. und 17.11. stattgefunden. Gegenstand der Beratungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrates waren im Berichtszeitraum vor allem folgende Themen:
Der Aufsichtsrat wurde von der Geschäftsführung laufend über alle wichtigen Geschäfte und die wirtschaftliche Entwicklung informiert. Der Aufsichtsrat hat sich zudem regelmäßig über bestehende Risiken und das Risikomanagement der Gesellschaft informiert. In der Sitzung am 22.05.2023 hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den Lagebericht 2022 ausführlich beraten und gebilligt. Nach pflichtgemäßer Prüfung hat der Aufsichtsrat - gemeinsam mit der Geschäftsführung - zudem für das Geschäftsjahr 2022 die Entsprechenserklärung im Zusammenhang mit der Erklärung der Geschäftsführung über die Corporate Governance des Unternehmens gemäß dem PCGK Köln in der im Jahr 2020 vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Fassung abgegeben. Den Wirtschaftsplan 2024, bestehend aus dem Erfolgs- und Finanzplan, hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 17.11.2023 ausführlich beraten und gebilligt. Im Berichtsjahr 2023 hat sich der Aufsichtsrat bei der Ausübung seiner Überwachungsfunktion an den Regelungen und Empfehlungen des PCGK Köln in der im Jahr 2020 vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Fassung orientiert, um die Transparenz und Effizienz bei kommunalen Beteiligungen weiter nachhaltig zu verbessern. Zur Anwendung der Regeln des PCGK Köln, zu Abweichungen von diesen und Begründungen für diese Abweichungen wird auf die von Geschäftsführung und Aufsichtsrat gemeinschaftlich abgegebene Erklärung über die Corporate Governance des Unternehmens in der Anlage zum Jahresabschluss verwiesen. JahresabschlussprüfungDer von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 sind von dem von der Gesellschafterversammlung gewählten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, der PKF Fasselt Partnerschaft mbB - Wirtschaftsprüfungsgesellschaft•Steuerberatungsgesellschaft•Rechtsanwälte, Duisburg, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden. Der Aufsichtsrat hat den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss sowie den Lagebericht seinerseits geprüft. Der Bericht des Abschlussprüfers ist dem Aufsichtsrat durch die Aufsichtsratsvorsitzende ausgehändigt worden. Der Bericht wurde in die Aussprache und Prüfung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat einbezogen. Der Abschlussprüfer hat an den Beratungen des Aufsichtsrates über den Jahresabschluss 2023 am 17.06.2024 teilgenommen, über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und für Erläuterungen zur Verfügung gestanden. Der Aufsichtsrat hat von dem Prüfungsergebnis Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfungen sind Einwendungen nicht zu erheben. Die Darstellung und Beurteilung der Lage der Gesellschaft, insbesondere die Darstellung und Einschätzung des Risikoszenarios, die die Geschäftsführung im Lagebericht abgibt, teilt der Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss zum 31.12.2023 und empfiehlt in Übereinstimmung mit der Geschäftsführung dessen Feststellung durch die Gesellschafterversammlung. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Veränderungen im AufsichtsratAusgeschieden aus dem Aufsichtsrat ist zum 18.09.2023 Frau Marcela Cano. Herr Alexander Recht wurde am 18.09.2023 in den Aufsichtsrat entsandt. Der Aufsichtsrat bedankt sich bei dem ausgeschiedenen Mitglied für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und seine Leistungen im Gremium zum Wohle des Unternehmens. Für die im Geschäftsjahr 2023 erbrachten Leistungen, für ihren Einsatz und die erfolgreiche Arbeit spricht der Aufsichtsrat der Geschäftsführung und den für die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH tätigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadtwerke Köln GmbH seinen Dank aus.
Köln, im Juni 2024 Die Vorsitzende des Aufsichtsrates Sabine Pakulat Bericht der GeschäftsführungLageberichtGeschäftsentwicklungI. Allgemeine Entwicklung des MarktumfeldesDie Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH (WSK) hat als Werkswohnungsgesellschaft den Auftrag, für die Mitarbeitenden des Stadtwerke Köln Konzerns Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ende 2023 stehen 1.458 Wohnungen im Eigentum der WSK, die überwiegend in den 60er und 70er Jahren im sozialen Wohnungsbau errichtet und in den 90er Jahren durch Dachgeschossausbauten und einige Neubauten ergänzt wurden. Der überwiegende Teil der Sozialbindungen ist zwischen 2007 und 2012 ausgelaufen. Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme im Wohnquartier Marienburger Forum wurde für 55 Wohnungen eine neue Sozialbindung für 15 Jahre begründet. Im Jahr 2015 hat der Aufsichtsrat einer umfassenden Neuausrichtung der WSK zugestimmt. Im Kern der neuen Strategie steht die Sanierung der Bestandsobjekte und -wohnungen sowie der am Bedarf der Konzerngesellschaften orientierte Neubau von Wohnraum. In den folgenden zweijährigen Strategiechecks wurde die strategische Ausrichtung der WSK durch den Aufsichtsrat bestätigt und um zukunftsorientierte Themen wie Elektromobilität, vernetzte Mobilität, Mieterstrom und Smart-Home ergänzt. Dazu wurden beispielsweise E-Bikes und E-Lastenräder in den Quartieren installiert, die den Mietern exklusiv zur Verfügung stehen. Im Jahr 2019 wurde die Implementierung eines Nachhaltigkeitsmanagements im Stadtwerke Köln Konzern beschlossen, dazu wurden 2021 zwei neue Funktionen (Consultant Nachhaltiges Bauen und Nachhaltigkeitsmanager) geschaffen. Schwerpunkt der Tätigkeiten im Nachhaltigkeitsmanagement waren die Implementierung von Nachhaltigkeitsaspekten bei den Bau- und Sanierungsprojekten der WSK sowie die Konzipierung eines Nachhaltigkeitsberichtes. In der Strategiesitzung 2023 wurden die strategischen Ziele der WSK (Bestandssanierung und Neubautätigkeit) bestätigt. Gleichzeitig wurden die Herausforderungen durch die gestiegenen Baukosten, die Zinsentwicklung sowie den erhöhten energetischen Anforderungen an die Objekte diskutiert. Der Einfluss der geänderten Rahmenbedingungen auf den lokalen und nationalen Wohnimmobilienmarkt zeigt sich immer deutlicher in steigenden Mietpreisen, rückläufigen Baugenehmigungen und stornierten Neubauprojekten. Bei konstant hoher Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum verknappt sich das Angebot und treibt die Mietpreise weiter in die Höhe. Eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht. Insbesondere für einkommensschwache Haushalte ist die Suche nach Wohnraum dramatisch erschwert. Die Entwicklung der Inflation und der Energiepreise belasten die niedrigen und mittleren Einkommen zusätzlich. Die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum nimmt daher weiter zu und die Anzahl der Mietinteressenten steigt. Durch das 2023 fertiggestellte Neubauprojekt am Hermeskeiler Platz und die an der Amsterdamer Straße geplanten Wohnungen erhöht sich der Wohnungsbestand in den kommenden Jahren um 108 Wohnungen auf 1.986 Wohnungen. Neben der Errichtung von Neubauten erfolgt die kontinuierliche Bestandsaufwertung und Steigerung der Attraktivität der Wohnungen durch größere Sanierungsmaßnahmen ganzer Quartiere und durch die konsequente Sanierung der Wohnungen bei Mieterwechsel. Bei Mieterwechsel werden die Wohnungen, nach einem definierten Standard grundlegend saniert. Bisher sind 465 Wohnungen nach dem WSK-Standard hergerichtet, dass entspricht ca. 32 % aller Wohnungen. Weiterhin umfassen die Neubauwohnungen etwa 6% des Gesamtbestandes. Seit dem die WSK alle Leerwohnungen nach dem WSK-Standard saniert, ist die Nachfrage bei Konzernmitarbeitenden sprunghaft angestiegen und die Neuvermietung erfolgt fast ausschließlich an Konzernmitarbeitende. Im Jahr 2023 wurden 117 Wohnungen des WSK-Bestandes neu vermietet, alle Neuvermietungen erfolgten an Mitarbeitende des Konzerns. In den letzten Jahren erfuhr das Thema Wohnen für Mitarbeitende bundesweit großes Interesse. Angespannte Wohnungsmärkte und die existenziellen Herausforderungen der Unternehmen bei der Suche nach Personal aus dem In- und Ausland sorgen für eine erneute Verknüpfung der Themen Wohnen und Arbeiten und eine Widerbelebung des Konzeptes der ehemaligen Werkswohnungen. So sehen nach einer Branchenumfrage des Verband Deutscher Verkehrsunternehmen e. V. (VDV) 60% der befragten Personalerinnen und Personaler in den Themen Personalrekrutierung und fehlender Wohnraum die zentrale Herausforderung. Deutschlandweit lässt sich feststellen, dass immer mehr Unternehmen das Thema aufgreifen und konkrete Anwendungsmöglichkeiten prüfen. Initiiert durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) führt das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln ein Forschungsprojekt zum Thema "Wohnen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter" durch. Erste Ergebnisse zeigen, dass derzeit 15% der Unternehmen Werkswohnungen als Instrument zur Gewinnung von Arbeitskräften aus dem In- und Ausland anwenden. Der Bestand an Werkswohnungen in Deutschland wird dabei vom Institut der deutschen Wirtschaft auf 700.000 - 800.000 Wohnungen geschätzt, Tendenz steigend. Neben politischer und wissenschaftlicher Aufmerksamkeit erhält das Thema Mitarbeiterwohnen vermehrt als Instrument zur Sicherung des Wirtschaftsstandorts Deutschland Aufmerksamkeit aus der Unternehmerschaft. Das Angebot von unternehmenseigenem Wohnraum bietet in Zeiten des zunehmenden Personalmangels Wettbewerbsvorteile. Insbesondere die Rekrutierung von Arbeitskräften aus dem Ausland schafft mit dem Wohnungsangebot, und in Kombination mit weiteren Leistungen, die Grundlage für erfolgreiche Integration. Aufgrund der personalintensiven und ortsgebundenen Aufgaben der Daseinsvorsorge hat der Personalmangel für Kommunen und Stadtwerke einen besonderen Stellenwert. Gleichzeitig verfügt der öffentliche Sektor über Flächen, die dem Wohnungsbau zur Verfügung gestellt oder selber entwickelt werden können. Mit den Krisen in der Baubranche und am Immobilienmarkt sowie der zunehmenden Wohnungsnot steht der öffentliche Sektor zunehmend in der Verantwortung, die Wohnraumversorgung zu verbessern und durch den Rückzug der Investoren selbst aktiv zu werden. Mit dem bestehenden Wohnungsangebot aber insbesondere der Entwicklung der konzerninternen Flächen für den Neubau von Wohnungen leistet der Stadtwerke Konzern hier einen wichtigen Beitrag. Bei den Konzerngesellschaften sind die Auswirkungen des Personal- und Fachkräftemangels bereits heute spürbar. Der demografische Wandel sowie die anstehenden Transformationsprozesse (Digitalisierung, Energie-, Wärme- und Mobilitätswende) erhöhen den Bedarf an Neueinstellungen zusätzlich. Gleichzeitigt wird die Rekrutierung von Personal in Zeiten des demografischen Wandels immer anspruchsvoller. Die Stadtwerke Köln setzen das Angebot "Wohnen für Mitarbeitende" als wirkungsvolles Instrument zur Mitarbeiterakquise und Steigerung der Arbeitgeberattraktivität ein. Die WSK unterstützt mit einem vielfältigen Wohnungsangebot die Personalpolitik Konzerns. Über das Angebot von preisgedämpften Wohnraum werden Mitarbeitende langfristig an den Konzern gebunden und neue Mitarbeitende gewonnen. Durch den zunehmenden Personalmangel und die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt gewinnt das Angebot als Versorgungsangebot für immer mehr Mitarbeitende an Bedeutung. II. WohnungsmarktMit Stand vom 31.07.2023 lebten in Köln 1.092.481 (+ 0,3 %) Einwohnerinnen und Einwohner mit Haupt- oder Nebenwohnsitz und es gab 568.345 (+ 1,5 %) Haushalte. Der rückläufige Trend der letzten beiden Jahre ist damit gestoppt und ins Gegenteil gekehrt. Der Anstieg der Bevölkerung ist sowohl durch eine deutliche Steigerung der Zuzüge als auch durch einen Rückgang der Fortzüge zu begründen. Der Krieg in der Ukraine zeigt sich in der Entwicklung der Bevölkerungszahlen, etwa 40 % der Zuzüge aus dem Ausland sind Zuwanderungen aus der Ukraine. Insgesamt zogen im Jahr 2022 mehr Nichtdeutsche als Deutsche nach Köln. Den größten Zuwachs war im Bereich der 60 - 70 und der über 70 jährigen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist mit 1,87 Personen fast unverändert. Die Anzahl der Einpersonenhaushalte hat zugenommen und beträgt im Jahr 292.348 (+ 2,7 %). Gemessen an allen Haushalten nimmt der Anteil an Einpersonenhaushalten um 0,6 Prozentpunkte zu und liegt bei 51,4 %. 2023 lag die Zahl der Sterbefälle in Köln erstmalig über der Geburtenzahl. Die Entwicklung der Bevölkerungszahl und der Haushalte in Köln verläuft zukünftig weiter positiv. Insbesondere die Bevölkerungsgruppe der über 80-Jährigen wird in den kommenden Jahren ansteigen, insgesamt wird sich das Durchschnittsalter der Kölner um etwas mehr als ein Jahr erhöhen. Bei der Preisentwicklung im Segment der Wohnimmobilien ist zwischen dem Mietwohnungsmarkt und den Immobilien, die zum Kauf angeboten werden, zu differenzieren. In den vergangenen Jahren stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien deutlich stärker als die Mietpreise. Seit dem Jahr 2022 zeigt sich ein anderes Bild, Auswertungen der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser in ImmobilienScout24 zeigen seit dem zweiten Quartal 2022 eine rückläufige Entwicklung der Kaufpreise. Diese setzte sich im Jahr 2023 weiter fort. Der Preisrückgang bei Eigentumswohnungen lag im Vergleich zum Vorjahr bei - 2,5 %, bei Häusern verringerte sich der Preis um - 9,1 % Prozentpunkte. Die Entwicklung der Wohnungsmieten folgt diesem Trend nicht und weist auch für das Jahr 2023 deutliche Steigerungen aus. Nach Auswertung der Angebote in ImmobilienScout24 sind in Köln die Mietpreise für Wohnungen im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreswert um 5,6 % gestiegen. Damit hält der Aufwärtstrend der letzten Jahre weiter an, insgesamt liegt die Steigerung der Mieten von 2019 bis zum Jahr 2023 bei 18,3 %. Die Mietsteigerung fällt in dem alle zwei Jahre veröffentlichten Mietspiegel für Köln deutlich moderater aus. Der aktuelle Mietspiegel aus April 2023 weist erneut für viele Kategorien eine Entwicklung des Spannenwertes nach unten und nach oben aus. Damit bleiben die Mittelwerte der Mietspiegels annähernd gleich. Das Gros der WSK Wohnungen gehört zur Gruppe 2 und wurde zwischen 1965 und 1975 errichtet, ist normal ausgestattet und wird an Mitarbeitende zu attraktiven Preisen vermietet. Nach einer Modernisierung werden die Wohnungen oft in die Gruppe 4 eingruppiert. Dies führt zu einer um rund 1,00 €/m 2 höheren Miete nach Sanierung. Die Durchschnittsmiete der WSK-Wohnungen betrug 2023 7,93 €/m 2 (2022 7,57 €/m 2 ). Der Kölner Mietspiegel 2023 weist für eine 75 m 2 große Wohnung aus dem Baujahr 1980 in mittlerer Wohnlage eine Mietspanne zwischen 7,40 - 10,00 €/m 2 aus. Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt ist weiterhin angespannt. Die Entwicklung der Zinskonditionen verschlechtern Erschwinglichkeit und Finanzierungsmöglichkeiten, somit reduzieren sich Nachfrage und Absatz im Wohneigentumssegment. Zusätzlich zu den Zinskonditionen verschlechtern die stark gestiegenen Baupreise die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten, hemmen die Neubautätigkeiten und verknappen das Wohnungsangebot. Das Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen pro Jahr konnte in den letzten Jahren nicht erfüllt werden. Durch die gestiegenen Baupreise gerät der Wohnungsbau in Deutschland weiter ins Stocken. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum reduzierte sich die Zahl der Baugenehmigungen im Oktober 2023 um 11,5 %. Vorgenannte Effekte setzen den Mietwohnungsmarkt weiter unter Druck. Die stark gestiegenen Energiekosten belasten die Haushalte durch hohe Nebenkosten und verstärken die Bedeutung des Energieverbrauchs von Gebäuden. Insbesondere die Nachfrage nach energetisch sanierten Wohnungen und Neubauobjekten nimmt zu. Zur Verbesserung der Lage hat die Stadt Köln zahlreiche Maßnahmen angestoßen. Die Bauaktivitäten werden unterstützt und die Stadtplanung identifiziert aktiv Potenzialflächen für den Wohnungsbau im Stadtgebiet. Mit den städtebaulichen Projekten Kreuzfeld, Deutzer Hafen, Rondorf Nord-West und der Parkstadt Süd entsteht in den kommenden Jahren weiterer Wohnraum im Stadtgebiet. Aktuell ist aber auch in Köln die Anzahl der baugenehmigten Wohnungen rückläufig (- 22%), ebenso liegt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2022 um 7,7% niedriger als im Vorjahr. Die Krise der Baubranche führte im Jahr 2023 vermehrt zu Insolvenzen von Projektentwicklern, was sich durch ruhenden Baustellen und brachliegende Flächen zeigte. Die Prognosen für das kommende Jahr sind weiter zurückhaltend, so dass mit wenig Neubauaktivität und weiteren Insolvenzen zu rechnen ist. Mit dem Kooperativen Baulandmodell wird in Köln für Entwicklungsprojekte ein fester Anteil an gefördertem Wohnungsbau verbindlich festgeschrieben. Das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln unterstützt - im Gegensatz zur Stadt München - nicht den Bau von Werkswohnungen. IV. Bauprojekte der WSK 20231. Amsterdamer Straße 200 - 204Die WSK plant, nach Abbruch der Bestandsgebäude an der Amsterdamer Straße mit 44 Wohneinheiten diese durch einen Neubau mit einer Wohnfläche von rund 5.000 m 2 zu ersetzen. Der Abriss der Gebäude wurde 2022 abgeschlossen. Parallel dazu erfolgte die Vorbereitung der Planungsunterlagen und die Abstimmung mit den relevanten Ämtern der Stadt Köln zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Zu der im Juli 2022 eingereichten Bauvoranfrage (inklusive Schallschutzgutachten) liegt seit Juni 2023 ein positiver Vorbescheid vor. Als Reaktion auf die gestiegenen Baukosten wurde für die Planung ein Architekturbüro beauftragt, das die Realisierung des Bauprojektes mit seriell vorgefertigten Bauelementen umsetzen wird. Der digitale Bauantrag wurde im Dezember 2023 eingereicht. 2. Bonner Straße 360Das Marienburger Forum wurde bis 2016 energetisch saniert und im Jahr 2018 durch den Neubau Bonner Straße 354 ergänzt. Das Gebäude Bonner Straße 360 verfügt neben 30 Wohnungen auf acht Etagen im Erdgeschoss über drei Gewerbeeinheiten. Im linken Ladenlokal wird seit 2002 eine Buchhandlung betrieben, das mittlere und das rechte Ladenlokal stehen leer und sind sanierungsbedürftig. Anfang 2020 wurden Bauanträge für die Umnutzung der rechten Einheit zur Bäckerei, für die Umnutzung der mittleren Einheit zum Gästewohnen und für die Sanierung der Fassade im Erdgeschoss eingereicht. Die Bauanträge für die Umnutzung der Einheit zur Bäckerei und für die Sanierung der Fassade wurden Anfang November 2020 genehmigt. Der Bauantrag für das geplante Gästewohnen musste angepasst werden und wurde Anfang 2022 erneut eingereicht und im August 2022 genehmigt. Für die zukünftige Bäckerei wurde ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen. Die Gewerbeeinheiten sind im Frühjahr 2021 entkernt und der bestehende Rohbau aufgemessen worden. Der Innenausbau wurde im Mai 2022 begonnen und konnte Mitte 2023 an den Mieter übergeben werden. Nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten erfolgte die Abnahme der Baumaßnahme im September 2023. Aufgrund von Kapazitätsengpässen eröffnet die Bäckerei im Januar 2024. Die Planung des Gästewohnen wird im Frühjahr 2024 wieder aufgenommen, die Fertigstellung der Maßnahme wird für 2025 anvisiert. 3. Frankfurter Straße 19Das Objekt Frankfurter Straße 19 verfügte neben zwölf Wohneinheiten über zwei große Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Die beiden Ladenlokale werden zu einer großen Einheit umgebaut. Ende 2021 konnte dazu der Mietvertrag mit einem großen Discounter geschlossen werden. Die bestehenden Mietverträge wurden zum Frühjahr 2023 beendet. Im Zuge des Umbaus der Gewerbeflächen soll das Gebäude saniert werden, das umfasst die Fassaden, das Dach, das Treppenhaus und die Heizungsanlage inklusive der Versorgungsleistungen und Heizkörper in den Wohnungen. Für den Anfang 2022 eingereichten Bauantrag liegt seit Dezember 2023 eine Baugenehmigung vor. Parallel wurden die Bauleistungen ausgeschrieben, so dass die Beauftragung eines Generalunternehmers und der Beginn der Bauarbeiten Anfang 2024 erfolgen kann. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 anvisiert. 4. Weinsbergstraße 191 - 193Das Objekt Weinsbergstraße 191 bis 193 umfasst 52 Maisonette-Wohnungen und wird umfassend saniert. Der Baubeginn wurde aufgrund der Corona-Pandemie ins Jahr 2021 verschoben. Im August 2022 konnte die Innensanierung abgeschlossen werden. Abschnittsweise wurden die Versorgungsstränge für Frisch- und Abwasser sowie die Heizungs- und Elektroleitungen erneuert und ein Lüftungsstrang ergänzt. Weiter wurden in unsanierten Wohnungen die Bäder und WCs gemäß WSK-Standard renoviert und eine Gegensprechanlage installiert. Den Mietern wurde für die Bauzeit in den Wohnungen möblierter Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt. An dem Gebäude ist weiter eine Fassadensanierung inklusive Erneuerung der Wärmedämmung und der Austausch sämtliche Fenster sowie Wohnungseingangstüren geplant. Die Treppenhaustürme erhalten jeweils ein vertikales Band mit neuen Fenstern und werden von innen saniert. Die Brüstungsbänder und Bodenbeläge der Laubengänge sowie der Loggien werden erneuert. Die Heizung wird auf Fernwärme umgestellt und eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Abschließend wird die Eingangssituation mit einer begrünten Pergola und der Außenbereich des Objektes neugestaltet. Die Ausführungsplanung für die Maßnahmen ist fertiggestellt, die Ausschreibung wird aktuell finalisiert .Der Baubeginn ist für Herbst 2024 vorgesehen. 5. Deutz-Kalker Straße 11 - 25Die Wohnanlage Deutz-Kalker Straße 11 bis 25 mit insgesamt 96 Wohnungen ist sanierungsbedürftig. Die Steigstränge und Fallleitungen funktionieren nur noch eingeschränkt und das Erscheinungsbild der Gebäude ist trist. Wegen der Corona-Pandemie musste der geplante Baubeginn mehrmals verschoben werden. Mit der Ausschreibung der Bauleistungen für die Innensanierung wurde die Maßnahme Anfang 2022 wieder aufgenommen. Die Wohnungen erhalten neue Versorgungsstränge für Bad, WC und Küche, eine Gegensprechanlage sowie eine neue Wohnungseingangstür. Die Heizungs- und Elektroleitungen bis in die Wohnungen werden erneuert. Die Treppenhäuser sowie allgemeinen Kellerräume werden ebenfalls umfassend saniert. Nach Vergabe der Bauleistung an einen Generalunternehmer im August 2022 wurde mit der Umsetzung im Dezember 2022 begonnen. Die Umsetzung erfolgte strangweise für jeweils sechs übereinanderliegende Wohnungen. Die Arbeiten in den Wohnungen sind abgeschlossen. Die Fertigstellung der Treppenhäuser und Kellerräume ist für Januar 2024 geplant. 6. Floriansgasse 39 - 53 TreppenhäuserIn den Häusern 43 bis 47 und 39 bis 41 wurde die Sanierung der Treppenhäuser im Mai 2021 bzw. Januar 2022 abgeschlossen. In den Gebäuden 39 bis 41 wurden im Zuge der Treppenhaussanierung Brandschutzertüchtigungen im Treppenhaus umgesetzt. Bevor im letzten Abschnitt die Treppenhäuser der Gebäude 49 - 53 saniert werden, müssen Brandschutzmaßnahmen in den sechs Dachgeschosswohnungen umgesetzt werden. Entsprechende Bauantragsunterlagen sind im Oktober 2021 genehmigt worden. Für die Maßnahmen sind weitere Untersuchungen erfolgt, die Bauleistungen wurden vergeben und mit den Arbeiten wurde begonnen. Die Maßnahmen werden voraussichtlich im Frühjahr 2024 abgeschlossen. Für die Dauer der Umsetzung steht den Mietern der Dachgeschosswohnungen Ersatzwohnraum im Quartier zur Verfügung. Bis voraussichtlich Sommer 2024 werden die Treppenhäuser fertiggestellt und die Gesamtmaßnahme abgeschlossen sein. 7. Hermeskeiler Straße 13 - 13cDas Objekt an der Hermeskeiler Straße 13 - 13c verfügt über 15 Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Das Gebäude wies an der Fassade, den Versorgungsleistungen und der Dachhaut Mängel auf, sodass umfassende Sanierungsmaßnahmen notwendig wurden. Nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgte im Jahr 2021 die Information der Mieter sowie die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistung an einen Generalunternehmer. Im Februar 2022 wurde mit den Arbeiten am Objekt begonnen, die Gewerbeeinheiten wurden entkernt und die Stränge für Frisch- und Abwasser vom Hausanschluss bis in die Wohnungen erneuert sowie ein Lüftungsstrang ergänzt. Die Treppenhäuser wurden ebenfalls modernisiert und die Haustüranlagen getauscht. Für die Dauer der Arbeiten an den Strängen wurde den Mietern teilweise Ersatzwohnraum und teilweise eine Wasch- und Duschmöglichkeit in Sanitärcontainern hinter dem Gebäude zur Verfügung gestellt. Die Fassade des Objektes wurde inklusive Dämmung erneuert und die Fenster ausgetauscht. Weiterhin wurde der Flachdachaufbau inklusive Entwässerung erneuert und eine Photovoltaikanlage installiert. Im Oktober 2023 wurden die Maßnahmen im Objekt und an der Fassade abgeschlossen. Die Außenanlage wurde Mitte 2023 fertiggestellt. 8. Camberger Straße 2 - 24In der Camberger Str. 2 - 24 in Köln-Humboldt / Gremberg verfügt die WSK über eine Wohnanlage mit 96 Wohnungen in 12 Häusern, die weitgehend baugleich mit den Objekten Deutz-Kalker Str. 11 - 25 und Hermeskeiler Straße 15 a - d sind. Ende 2023 wurden erste Planungen aufgenommen, die Liegenschaft umfassend zu sanieren. Zum einen soll das Gebäude eine Innensanierung, entsprechend der Liegenschaft Deutz-Kalker Str. 11 - 25, und zum anderen eine energetische Fassadensanierung erfahren. Vor diesem Hintergrund sind die drei Planungsbüros, welche die Innensanierung Deutz-Kalker Str. 11 - 25 geplant haben, angefragt worden, die bereits umgesetzte Planung auf die Camberger Str. 2 - 24 zu übertragen. Um möglichst hohe Fördermittel zu beziehen, soll die Fassade seriell saniert werden. Hierzu werden aktuell Gespräche mit einem Architekturbüro geführt, um die erforderlichen Leistungen funktional auszuschreiben. Die Ausschreibung der Innensanierung sowie der energetischen Fassadensanierung soll in einem Vergabeverfahren ausgeschrieben und an einen Generalunternehmer vergeben werden. V. FremdverwaltungDie WSK verwaltete Ende 2023 neben den 1.458 eigenen Wohnungen 461 Wohneinheiten der Konzerngesellschaften. Damit befinden sich 1.919 Wohnungen in der Verwaltung der WSK. VI. Mietentwicklung und WohnungsbelegungDie Bestandsmieten werden kontinuierlich angepasst (§§ 558, 559 BGB). Durch die Anpassung der Mieten und die Neuvermietung der sanierten Wohnungen wurde die durchschnittliche Miete von 7,57 €/m 2 im Jahr 2022 auf 7,93 €/m 2 im Jahr 2023 erhöht. Dies entspricht einer Steigerung von 4,8 Prozentpunkten. Am 31. Dezember 2023 waren 1.174 Wohnungen an Konzernmitarbeitende vermietet und 564 Wohnungen an Mieter, die nicht im Konzern beschäftigt sind. Die Mitarbeiterquote ist mit 67,6 % gegenüber dem Vorjahr um rund 2 Prozentpunkte gestiegen. VII. ErtragslageDer Jahresüberschuss der Gesellschaft beträgt 32 Tsd. € (Vorjahr 1.952 Tsd. €). Die Umsatzerlöse (ohne Verwaltungsumlage) einschließlich der Bestandsveränderungen waren um 335 Tsd. € höher als im Vorjahr und erreichten 14.444 Tsd. €. Die Umsatzerlöse aus Verwaltungsleistungen stiegen um 319 Tsd. € auf 1.318 Tsd. €. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um 91 Tsd. € auf 466 Tsd. € gesunken. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung beliefen sich auf 8.776 Tsd. € (Vorjahr 7.095 Tsd. €). Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Instandhaltungskosten um 1.400 Tsd. €. Die Betriebskosten erhöhten sich um 265 Tsd. €. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen 2.613 Tsd. € und erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 478 Tsd. €. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten passive latente Steuern in Höhe von 4 Tsd. €, die Gewerbesteuer in Höhe von 719 Tsd. € und die Körperschaftsteuer in Höhe von 249 Tsd. €. VIII. Vermögens- und FinanzlageDas Anlagevermögen beträgt zum Bilanzstichtag 91.788 Tsd. € und enthält hauptsächlich die Grundstücke und Gebäude der Gesellschaft. Die langfristigen Vermögenswerte betragen 95,79 % der Bilanzsumme (Vorjahr 89,64 %). Das Eigenkapital erhöhte sich um 32 Tsd. € und beträgt 22.942 Tsd. €. Der Zugang ist auf die Einstellung des Jahresüberschusses (+ 32 Tsd. €) in die Bauerneuerungsrücklage zurückzuführen. Die langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten sowie passiven latenten Steuern sind um 4.622 Tsd. € auf 62.198 Tsd. € gesunken und betragen 64,64 % der Bilanzsumme (Vorjahr 69,19 %). Der Eigenkapitalanteil an der Bilanzsumme liegt bei 23,84 % und ist gegenüber dem Vorjahr (23,72 %) um rd. 0,12 % gestiegen. Die Liquidität der Gesellschaft war durch die Einbeziehung in das Cash-Management-System der Muttergesellschaft jederzeit gewährleistet. IX. Kapitalflussrechnung
X. UmweltschutzDie WSK achtet bei den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf ökologisch unbedenkliche Materialien. Seit 2020 wird bei den Gesellschaften des Stadtwerke Köln Konzerns ein Nachhaltigkeitsmanagement aufgebaut, für das die WSK konkrete und aufgabenspezifische Ziele definiert hat. Diese betreffen insbesondere:
XI. Organisation/MitarbeitendeDie Verwaltung der Wohngebäude des Stadtwerke Köln Konzerns erfolgt als Dienstleistung durch Mitarbeitende der Stadtwerke Köln GmbH. Die WSK beschäftigt kein eigenes Personal. XII. Erklärung zur Unternehmensführung § 289 f Abs. 4 HGBBericht über die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern Die Gesellschafterversammlung der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH hat für den Aufsichtsrat der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH Zielgrößen von 42 % Frauenanteil und für die Geschäftsführung der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH Zielgrößen von 50 % Frauenanteil festgelegt. Die Zielgrößen sollen bis 30. Juni 2027 erreicht werden. Die Aufsichtsratsmitglieder werden durch den Rat der Stadt Köln in den Aufsichtsrat entsendet. Durch eine personelle Veränderung im September verringerte sich der Frauenanteil im Aufsichtsrat zum 31. Dezember auf 33 %, so dass die Zielgröße nicht erreicht wird. Zum 31. Dezember 2023 beträgt der Frauenanteil in der Geschäftsführung 50 %, so dass die Zielgröße eingehalten ist. XIII. Compliance-Management-SystemDie WSK ist in das konzernweite Compliance-Management-System (CMS) des Stadtwerke Köln Konzerns eingebunden. Insoweit geltende Regelungen und Prozesse sind auch für Mitarbeitende der SWK verbindlich, die für die WSK dienstleistend tätig sind. XI. Chancen und RisikenDas Risikofrüherkennungssystem der WSK ist in die Organisation der SWK eingebettet. Bestandsgefährdende Risiken bestehen zurzeit nicht. Mögliche Risiken bestehen im branchenüblichen Rahmen durch nicht erkannte Mängel, die kurzfristig instandgesetzt werden müssten. Die Mieten der WSK liegen weiterhin unter der Marktmiete und werden in den kommenden Jahren kontinuierlich im rechtlich zulässigen Rahmen angepasst. Infolge des Krieges in der Ukraine sind die Energie- und Materialkosten deutlich gestiegen. Die gestiegenen Energiekosten erhöhen die Dringlichkeit zum Abbau des Sanierungsstaus, während die gestiegenen Kosten die Wohnungswirtschaft vor wirtschaftliche Herausforderungen stellen. Die gestiegenen Zinsen und die Reduzierung von Förderprogrammen zur energetischen Sanierung belasten die Wirtschaftlichkeit der Investitionsmaßnahmen. XV. Öffentliche Zwecksetzung bzw. Zweckerreichung(Berichterstattung gemäß § 108 Abs. 3, Nr. 2 GO NRW) Die WSK stellt ihrem Geschäftszweck folgend den Mitarbeitenden des Stadtwerke Köln Konzerns Wohnungen zur Verfügung. Mit dem Angebot an preiswerten Wohnungen unterstützt sie zudem die Stadt Köln bei der Wohnraumversorgung. XVI. PrognoseberichtDie WSK hat das Ziel, den Wohnungsbestand an den Bedürfnissen der Konzernmitarbeitenden auszurichten. Hierzu sind erhebliche Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich. Für das Jahr 2024 sind insbesondere folgende Sanierungen geplant: Investitionsprojekte:
Instandhaltungsprojekte:
Köln, den 21. März 2024 Stefanie Haaks, Geschäftsführerin Michael Theis, Geschäftsführer Bilanz zum 31. Dezember 2023der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbHAKTIVA
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023 (1. Januar - 31. Dezember)der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH
AnhangAllgemeinesDie Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH (Firma) hat ihren Sitz am Parkgürtel 26 in 50823 Köln. Die Gesellschaft wird beim Amtsgericht Köln unter der Registernummer HR B 2367 geführt. (1) Angaben zu Form und DarstellungDer Jahresabschluss der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH (WSK) wird nach den für große Kapitalgesellschaften maßgeblichen Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Um die Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Die zusammengefassten Posten sind im Anhang aufgegliedert. Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung ist das Gesamtkostenverfahren gewählt worden. (2) Bilanzierungs- und BewertungsmethodenEntgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten erfasst und werden linear entsprechend ihrer voraussichtlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnobjekte werden planmäßig linear mit 1 % und die freifinanzierten Wohnobjekte mit 2 % abgeschrieben. Die Anlagen der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über fünf bis elf Jahre abgeschrieben. Darüber hinaus werden Sammelposten gemäß § 6 Abs. 2a EStG gebildet. Die unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Nebenkosten) sind mit den Selbstkosten bilanziert. Dem Ausfallrisiko wird durch einen Abschlag Rechnung getragen. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bewertet, alle erkennbaren Einzelrisiken und das allgemeine Kreditrisiko werden durch angemessene Abwertungen berücksichtigt. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC) bei einem Rechnungszinsfuß von 1,82 % (10 Jahre) und 1,75 % (7 Jahre) ermittelt worden. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurde mit einem Gehalts- und Rententrend von 2,00 % gerechnet. Dabei wurden die Richttafeln 2018 G nach Prof. Dr. Klaus Heubeck angewandt. Bei den sonstigen Rückstellungen wurden alle erkennbaren Risiken sowie die ungewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend berücksichtigt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem Durchschnittszinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurden zukünftige Kosten- und Preissteigerungen von 3,00 % berücksichtigt. Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Die latenten Steuern wurden gemäß § 274 und § 306 HGB durch das bilanzorientierte Temporary-Konzept ermittelt. Die Berechnung künftiger Steuerbe- und -entlastungen wurden auf der Basis des unternehmensindividuellen Steuersatzes von 15,825 % (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag) ermittelt. Aufgrund der beanspruchten erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen gem. § 9 Nr. 1 S. 2-4 GewStG fällt Gewerbesteuer nur auf den Teil des Gewinns an, welcher durch die Verwaltung fremder Wohnungen entsteht. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde die Gewerbesteuer daher nicht berücksichtigt. Die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge wurden berücksichtigt und aufgezehrt. Erläuterungen zur Bilanz(3) AnlagevermögenDie Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Anlageposten und ihre Entwicklung im Jahre 2023 ergibt sich aus dem Anlagespiegel.
(4) VorräteEs handelt sich ausschließlich um unfertige Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 3.170 Tsd. € (Vorjahr 2.889 Tsd. €). (5) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Beträge sind innerhalb eines Jahres fällig. (6) Flüssige MittelEs handelt sich um die Guthaben bei der Aareal Bank AG, Essen, sowie bei der Sparkasse Köln-Bonn. (7) RechnungsabgrenzungspostenEs handelt sich im Wesentlichen um einen Contracting - Vertrag für den Bau einer Heizungsanlage. (8) Eigenkapital
Das gezeichnete Kapital ist voll eingezahlt. Der Jahresüberschuss 2023 in Höhe von 32 Tsd. € soll in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt werden. Hierüber hat die Gesellschafterversammlung noch zu beschließen. (9) Rückstellungen
In den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind Deputatsverpflichtungen enthalten. Die Bewertung der Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen erfolgt gemäß § 253 Abs. 2 und 6 HGB. Der 10-Jahreszinssatz beträgt 1,82 % und der 7-Jahreszinssatz beträgt 1,75 %. Der Unterschiedsbetrag beläuft sich auf 0,1 Tsd. €. Die sonstigen Rückstellungen resultieren aus den Rückstellungen für noch ausstehende Rechnungen in Höhe von 138 Tsd. €, den Rückstellungen für unterlassen Instandhaltung in Höhe von 747 Tsd. €, den Beihilfeverpflichtungen in Höhe von 92 Tsd. €, den Jahresabschlusskosten in Höhe von 41 Tsd. € sowie den Rückstellungen für Archivierung in Höhe 29 Tsd. €. (10) Verbindlichkeiten
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind 39.288 Tsd. € durch Grundpfandrechte gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen 21.948 Tsd. € den Gesellschafter SWK. Die Verbindlichkeiten des Vorjahres mit einer Restlaufzeit von 1 Jahr bis 5 Jahre betragen 26.498 Tsd. € und solche mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren 41.149 Tsd. €. Von den Erhaltenen Anzahlungen betreffen mit 18 Tsd. € verbundene Unternehmen der Stadt Köln. (11) RechnungsabgrenzungspostenEs handelt sich um vorausgezahlte Mieten und einen Zuschuss für eine Mietpreis- und Belegungsbindung. (12) Passive latente SteuernDie passiven latenten Steuern wurden gemäß § 274 und § 306 HGB durch das bilanzorientierte Temporary-Konzept ermittelt. Die Berechnung künftiger Steuerbe- und -entlastungen wurden auf der Basis des unternehmensindividuellen Steuersatzes von 15,825 % (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag) vorgenommen. Es wurde eine Verrechnung der aktiven und passiven latenten Steuern vorgenommen.
Der Passivüberhang in Höhe von 3.306 Tsd. € (Vorjahr 3.302 Tsd. €) wurde entsprechend in der Bilanz angesetzt.
Sonstige finanzielle VerpflichtungenAuf der Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens bei einem Rechnungszinssatz von 1,82 % und einer Rentendynamik von 1 % nach den Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Heubeck bestehen Fehlbeträge aus den Versorgungsverpflichtungen (Barwert) der Zusatzversorgungskasse der Stadt Köln (ZVK) gegenüber den ehemaligen Mitarbeitern von 188 Tsd. €. Die Mietkautionsguthaben betrugen zum Bilanzstichtag 350 Tsd. €. Es handelt sich um Treuhandvermögen, das wegen der Rückzahlungsverpflichtung nach Ablauf des Mietverhältnisses und dem bestehenden Haftungsverhältnis zwischen der Gesellschaft und den Mietern angegeben wird. Das Bestellobligo umfasst 5.357 Tsd. €. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung(13) Umsatzerlöse
Von den Umsatzerlösen sind 26 Tsd. € (Vorjahr 26 Tsd. €) periodenfremd. (14) andere aktivierte Eigenleistungen
Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Sanierungen der Objekte Hermeskeiler Straße 13, Weinsbergstraße, Amsterdamer Straße, Frankfurter Straße, Deutz-Kalker-Straße und die Umgestaltung der Gewerbeeinheit in der Bonner Straße. (15) Sonstige betriebliche Erträge
Die Schadensersatzleistungen betreffen insbesondere Versicherungserstattungen. Von den sonstigen betrieblichen Erträgen sind 349 Tsd. € periodenfremd (Vorjahr 395 Tsd. €). (16) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
Die übrigen sonstigen Aufwendungen betreffen mit 63 Tsd. € (Vorjahr 44 Tsd. €) die Kosten für Miet- und Räumungsklagen. (17) Personalaufwand
Die sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung betreffen ehemalige Mitarbeiter der WSK. Die Altersversorgung ist mit 2 Tsd. € (Vorjahr 3 Tsd. €) einbezogen. (18) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
(19) Sonstige betriebliche Aufwendungen
Unter der Position "Verwaltungskosten" sind EDV-Kosten mit 94 Tsd. € (Vorjahr 59 Tsd. €) enthalten. Die übrigen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen die Aufsichtsratsvergütungen mit 25 Tsd. €, die Jahresabschlussprüfungskosten mit 28 Tsd. €, die Gebühren der öffentlichen Hand 34 Tsd. € und die sonstigen Aufwendungen in Höhe von 105 Tsd. €. (20) Finanzergebnis
Von den Zinsaufwendungen entfallen 465 Tsd. € (Vorjahr 244 Tsd. €) auf verbundene Unternehmen sowie 119 Tsd. € (Vorjahr 2 Tsd. €) auf die Aufzinsung von Rückstellungen. (21) Steuern vom Einkommen und vom ErtragDie Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen mit 4 Tsd. € die latenten Steuern, die Gewerbesteuer mit 719 Tsd. € sowie die Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit 249 Tsd. €. (22) Sonstige SteuernDie sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen die Grundsteuer. Ergänzende AngabenBeziehungen zu verbundenen UnternehmenWSK ist ein Tochterunternehmen der Stadtwerke Köln GmbH, die 100 % der Geschäftsanteile hält. Der Konzernabschluss, in den die WSK einbezogen ist, und der Konzernlagebericht werden von der Stadtwerke Köln GmbH aufgestellt und zum elektronischen Bundesanzeiger eingereicht. Der Stadtwerke Köln Konzern ist Teilkonzern der Stadt Köln und wird in den Gesamtabschluss der Stadt Köln einbezogen.
Mitglieder der Geschäftsführung
Die Geschäftsführung erhielt im Berichtsjahr keine Vergütung von der Gesellschaft. Bezüge des Aufsichtsrates
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Mitglied des Aufsichtsrates |
Gesamtbezüge
Tsd. € |
| Andreas Mathes | 2,4 |
| Markus Greitemann | 1,6 |
| Mechthild Böll | 1,9 |
| Claudia Brock-Storms | 1,9 |
| Marcela Cano | 0,7 |
| Alexander Recht | 0,5 |
| Jürgen Kircher | 2,0 |
| Sabine Pakulat | 3,5 |
| Stefanie Ruffen | 2,0 |
| Dr. Nils Helge Schlieben | 2,4 |
| Hans Schwanitz | 2,0 |
| Felix Spehl | 2,0 |
| Marco Steinborn | 2,0 |
| 24,9 |
Geschäfte mit nahestehenden Personen
Wesentliche, nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen bestanden im Wirtschaftsjahr 2023 keine.
Abschlussprüferhonorare
Das vom Abschlussprüfer berechnete Gesamthonorar beträgt im Geschäftsjahr 24 Tsd. €.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag haben sich für die WSK nicht ergeben.
Köln, den 21. März 2024
Geschäftsführung
Stefanie Haaks, Geschäftsführerin
Michael Theis, Geschäftsführer
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS
An die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
| ― |
entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und |
vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt "Sonstige Informationen" genannten Bestandteile des Lageberichts.
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
Sonstige Informationen
Die gesetzliche Vertreterin ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts:
| ― |
die in Abschnitt XII. des Lageberichts enthaltene Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289 f. HGB, |
| ― |
die in den Abschnitten X. und XIII. des Lageberichts enthaltene nichtfinanzielle Erklärung nach § 289b Abs. 1 HGB. |
Die sonstigen Informationen umfassen zudem die übrigen Teile des Geschäftsberichts - ohne weitere Querverweise auf externe Informationen - mit Ausnahme des geprüften Jahresabschlusses, des geprüften Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks.
Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen:
| ― |
wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder |
| ― |
anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. |
Verantwortung der gesetzlichen Vertreterin und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzliche Vertreterin ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die gesetzliche Vertreterin dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.
Außerdem ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
| ― |
identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
| ― |
gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben. |
| ― |
beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. |
| ― |
ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. |
| ― |
beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. |
| ― |
beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens. |
| ― |
führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. |
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Duisburg, den 25. März 2024
PKF
Fasselt
Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte
Hünger, Wirtschaftsprüfer
Vahidi, Wirtschaftsprüferin