Vonovia Technischer Service Süd GmbHDresdenJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021Bilanz zum 31. Dezember 2021Amtsgericht Dresden / HRB 9501AKTIVA
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
Anhang für das Geschäftsjahr 2021der Vonovia Technischer Service Süd GmbH, DresdenA. Allgemeine AngabenDie Vonovia Technischer Service Süd GmbH, Dresden, ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum. Die Vonovia Technischer Service Süd GmbH erbringt Leistungen für die Vonovia Engineering GmbH, Bochum, und erhält dafür eine Marge in Höhe von 2,5 % auf die entstandenen Kosten. Zwischen der Vonovia Technischer Service Süd GmbH und der Immo Service Dresden GmbH, Dresden, besteht ein Gewinnabführungsvertrag. Die Gesellschaft ist als Organgesellschaft Teil des ertragsteuerlichen Organkreises mit der WOBA HOLDING GmbH, Dresden, als Organträgerin. Für zentralisierte administrative Aufgaben greift die Vonovia Technischer Service Süd GmbH auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück. Es besteht eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und der Vonovia SE als Hauptkonteninhaberin. Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Der Jahresabschluss der Vonovia Technischer Service Süd GmbH wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird beim elektronischen Bundesanzeiger offengelegt. B. Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDer Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Die Gliederung der Bilanz erfolgte entsprechend den Vorschriften des § 266 HGB, die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach § 275 Abs. 2 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt. Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten und - soweit abnutzbar - unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung und anderen Anlagen werden zwischen drei und 20 Jahren linear abgeschrieben. Bei Zugängen von beweglichen Anlagegegenständen erfolgt die Abschreibung entsprechend ausschließlich pro rata temporis. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch einen vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Darüber hinaus bestehende allgemeine Risiken sind durch Pauschalwertberichtigungen gedeckt. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mit dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) ermittelt. Dabei wird gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Für die Bewertung wird ein Zinssatz von 1,87 % p.a. angesetzt. Biometrische Rechnungsgrundlagen sind weiterhin die Richttafeln Heubeck 2018 G. Der Gehaltstrend wird mit 2,50 % p.a., der Rententrend mit 1,75 % p.a. angenommen. Der sich aus der unterschiedlichen Bewertung der Altersversorgungsverpflichtungen auf Basis eines Sieben-Jahres- bzw. Zehn-Jahres-Durchschnittszinssatzes ergebende ausschüttungsgesperrte Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 50 (i. Vj. TEUR 61). Die sonstigen langfristigen Personalrückstellungen für Jubiläums- und Überbrückungsgeld werden mit dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) unter Anwendung Versicherungsmathematischer Grundsätze mit einem Zinsfuß von 1,35 % p.a. auf Basis der Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck ermittelt. Dabei wird pauschal eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Für das Überbrückungsgeld wird ein Gehaltstrend mit 2,50 % p.a. angenommen. Änderung der Bilanzierungs- und BewertungsmethodenInfolge von umfangreichen Digitalisierungsmaßnahmen im Jahresabschlusserstellungsprozess wird insbesondere in Bezug auf den Ausweis der Wahlpflichtangaben die formelle Stetigkeit durchbrochen. Die Wahlpflichtangaben werden nunmehr in der Bilanz der Gesellschaft ausgewiesen und dienen der Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit. C. Erläuterungen zur Bilanz(1) AnlagevermögenDie Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagengitter dargestellt. Das Anlagengitter ist dem Anhang als Anlage beigefügt. (2) Sonstige RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Personalverpflichtungen in Höhe von TEUR 4.639 (i. Vj. TEUR 4.656). (3) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen UnternehmenDie Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 5.748 (i. Vj. TEUR 3.180) und aus der Ergebnisabführung an die Gesellschafter in Höhe von TEUR 1.533 (i. Vj. TEUR 1.549). D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung(4) UmsatzerlöseDie Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. (5) Sonstige betriebliche ErträgeIn den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 383 enthalten. (6) Sonstige betriebliche AufwendungenDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Aufwendungen für konzerninterne Leistungsverrechnungen in Höhe von TEUR 5.337, aus Aufwendungen für Kraftfahrzeuge in Höhe von TEUR 3.918 sowie aus Aufwendungen für angemietete Geschäftsräume in Höhe von TEUR 602. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 6. Infolge der Coronavirus-Pandemie haben sich die Aufwendungen für Arbeitskleidung (Selbsttests, Einmalhandschuhe, Desinfektionsmittel), Gebäudereinigung und Sanitärverbrauch um rd. TEUR 229 erhöht. E. Sonstige AngabenSonstige finanzielle VerpflichtungenSonstige finanzielle Verpflichtungen resultieren aus Mietverträgen in Höhe von TEUR 1.005. Darüber hinaus bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2021 betrug TEUR 5.337. MitarbeiterIm Geschäftsjahr 2021 waren durchschnittlich 985 Mitarbeiter in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 973 Vollzeit- und 12 Teilzeitkräfte. OrganeMitglieder der GeschäftsführungAls Geschäftsführer sind bestellt: Arnd Fittkau Chief Rental Officer der Vonovia SE Konstantina Kanellopoulos Generalbevollmächtigte der Vonovia SE Olaf Butzmann Geschäftsführer der Vonovia Technischer Service Nord GmbH
Dresden, den 25. März 2022 Vonovia Technischer Service Süd GmbH Die Geschäftsführung Arnd Fittkau Konstantina Kanellopoulos Olaf Butzmann Entwicklung des Anlagevermögens der Vonovia Technischer Service Süd GmbH, Dresden
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021der Vonovia Technischer Service Süd GmbH, DresdenGrundlagen der GesellschaftGeschäftsmodell der GesellschaftDie Vonovia Technischer Service Süd GmbH ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX und seit dem 18. September 2020 im EURO STOXX 50 geführt. Damit gehört Vonovia zu den fünfzig wertvollsten börsennotierten Unternehmen des Euroraums. Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Vonovia Technischer Service Süd GmbH haben bzw. haben können. Die Vonovia Technischer Service Süd GmbH ist ausschließlich für die Vonovia Engineering GmbH, Bochum, als exklusiver Dienstleister für Bau- und Handwerkerleistungen auf Grundlage eines Cost-Plus-Vertrages, der die angefallenen Kosten zuzüglich eines Gewinnaufschlags erstattet, tätig. Infolgedessen erbringt die Gesellschaft aus Sicht von Vonovia ausschließlich konzerninterne Leistungen. Die Haupttätigkeit der Vonovia Technischer Service Süd GmbH besteht in der Erbringung von Dienstleistungen, insbesondere die Instandhaltung und die Bestandspflege von Gebäuden. Die Vonovia Technischer Service Süd GmbH war dafür im abgelaufenen Geschäftsjahr in den Regionen Süd, Süd-West und Süd-Ost tätig. Im Geschäftsjahr 2021 stand die weitere Anpassung der operativen Prozesse an die Anforderungen der Vonovia im Fokus der Aktivitäten der Vonovia Technischer Service Süd GmbH. Der nachhaltige Zugriff auf eigene Handwerkerkapazitäten ist und bleibt für die Vonovia Technischer Service Süd GmbH der wichtigste Erfolgsfaktor. Deshalb wird auf die Mitarbeitergewinnung und -bindung großer Wert gelegt. Für das Jahr 2022 setzt die Vonovia Technischer Service Süd GmbH ihre erfolgreiche Strategie fort und konzentriert sich auf die Erhöhung der Eigenleistung durch die Steigerung der Produktivität sowie die gezielte Anpassung der Mitarbeiterkapazitäten. Hierfür werden insbesondere regionale Rekrutierungs- und Incentivierungs- bzw. Steuerungsmaßnahmen eingesetzt. SteuerungssystemFinanzielle LeistungsindikatorenDie vorrangigen finanziellen Leistungsindikatoren der Vonovia Technischer Service Süd GmbH sind im Berichtsjahr die Umsatzerlöse und der Personalaufwand. Die Fähigkeit der Gesellschaft Umsatzerlöse im Rahmen des Cost-Plus Modells zu generieren, ist dabei maßgeblich durch die Fähigkeit der Gesellschaft determiniert, hinreichend ausgebildetes Personal vorzuhalten und Auslastungskapazitäten hoch zu halten; wodurch sich wiederum der Personalaufwand erhöht. Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt. Als Werthebel für die finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nicht-finanzielle operative Kennzahlen im Fokus des Handelns. Zur besseren Veranschaulichung der Geschäftsentwicklung werden die Anzahl der Mitarbeiter zum Bilanzstichtag sowie die Anzahl der Auszubildenden an der Gesamtbeschäftigung in 2021 als wesentliche Kennzahlen zur Steuerung der Personalaufwendungen dargestellt. Die Anzahl der Mitarbeiter bestimmt die Personalaufwendungen, die den größten Teil der konzerninternen Verrechnung darstellen. Die Anzahl der Auszubildenden an der Gesamtbeschäftigung zeigt die optimale Basis für einen zielgerichteten Mitarbeiteraufbau. WirtschaftsberichtEntwicklung von Gesamtwirtschaft und BrancheDie deutsche Wirtschaft hat sich trotz andauernder Corona-Pandemie und Lieferengpässen erholt. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) hat das Bruttoinlandsprodukt (BIP) preisbereinigt in 2021 um 2,8 % zum Vorjahr zugenommen. Nach einem Corona pandemiebedingt schwachen Winterhalbjahr wird sich nach Einschätzung der Bundesregierung die Erholung der deutschen Wirtschaft beschleunigen. Für 2022 erwartet sie eine Zunahme des BIP in Höhe von 3,6 %. Selbst wenn nahezu alle Wirtschaftsbereiche ihre Leistung in 2021 steigern konnten, ist das Vorkrisenniveau noch nicht erreicht. Im Bereich öffentliche Dienstleister wurde der Rückgang der Wirtschaftsleistung aus dem Krisenjahr 2020 im Jahr 2021 nahezu kompensiert. Das Baugewerbe konnte sich in der Corona-Pandemie behaupten und seine Wirtschaftsleistung im Vergleich zu 2019 merklich steigern. Die Beeinträchtigung durch die Corona-Pandemie spiegelt sich insbesondere bei den sonstigen Dienstleistern wider, aber das verarbeitende Gewerbe liegt noch unter dem Niveau von 2019. Das Vorkrisenniveau des BIP wird laut des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) im 2. Quartal 2023 erreicht. Die andauernde vierte Infektionswelle und die Material- und Lieferengpässe haben im Schlussquartal 2021 den Aufholprozess deutlich gebremst. Besonders betroffen waren erneut vor allem die personenbasierten Dienstleistungen und die Industrie. Das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e. V. (ifo) geht für 2021 von einem Zuwachs des privaten Konsums von nur 0,4 % aus. Ab dem Frühjahr 2022 dürften die Infektionszahlen jahreszeitlich bedingt wieder zurückgehen und der private Konsum wieder deutlich expandieren. Die Investitionen dürften nach verhaltener Entwicklung 2021 im laufenden Jahr einen substanziellen Beitrag leisten. Die Konsumausgaben des Staates waren im Jahr 2021 eine Wachstumsstütze der deutschen Wirtschaft (+3,0 %). Für 2022 rechnet das IfW mit einem leichten Rückgang des Staatskonsums. Auf dem Arbeitsmarkt setzte im Sommer eine spürbare Erholung ein. Laut Bundesagentur für Arbeit (BA) ist die Arbeitslosenquote in 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte auf 5,7 % gesunken. Für 2022 geht das IfW von einer Arbeitslosenquote von 5,2 % aus. Getrieben von den gestiegenen Energiepreisen ist die Inflationsrate in 2021 auf den höchsten Stand seit 1993 geklettert und lag laut Destatis bei 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Neben temporären Basiseffekten durch niedrigere Preise in 2020 schlugen sich zunehmend krisenbedingte Effekte wie Lieferengpässe und deutliche Preisanstiege in vorgelagerten Wirtschaftsstufen auf den Verbraucherpreisindex nieder. Im Jahresdurchschnitt 2022 dürfte die Inflationsrate aufgrund dieser Einflüsse noch weiter auf 3,6 % steigen. Die Europäische Zentralbank (EZB) führte bis zuletzt ihren expansiven geldpolitischen Kurs fort und die Leitzinsen sind mit 0,0 % für den Hauptrefinanzierungssatz unverändert. Der deutsche Wohnungsmarkt hat sich in der Krise als sehr robust erwiesen. Sowohl anhaltend niedrige Finanzierungszinsen als auch der Mangel an Anlagealternativen und vermutlich die Aufwertung der eigenen Wohnung durch mehr Homeoffice haben laut Landesbank Hessen-Thüringen der Nachfrage nach Wohnimmobilien Schub verliehen. Es besteht weiterhin Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg zum 4. Quartal 2021 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13,2 % (Neubau 12,0 %). Die Wohnungsmieten entwickelten sich erneut weniger dynamisch als die Kaufpreise. Bundesweit lagen die inserierten Mieten laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2021 4,0 % (Neubau 4,4 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Experten von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH ermittelten im Jahresverlauf 2021 auch Phasen der Stagnation bzw. nur marginalen Wachstums bei den Neuvertragsmieten. Der Index der Nettokaltmieten des Destatis stieg im Jahresdurchschnitt 2021 um 1,3 %. Insgesamt waren heterogene Entwicklungen zu beobachten. Laut Immobilienportal Immowelt nahmen in 69 von 80 untersuchten deutschen Großstädten die Angebotsmieten für Bestandswohnungen 2021 zu, allerdings wuchsen die Mieten langsamer als in den Jahren zuvor. Das Aus des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ("Berliner Mietendeckel") mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 lässt die Mietpreise in Berlin wieder steigen. Die übrigen elf Städte weisen im gleichen Zeitraum stagnierende oder leicht sinkende Angebotsmieten auf. Weitere Preis- und Mietsteigerungen sind in 2022 wahrscheinlich, auch weil Themen wie energetisches Sanieren und nachhaltiges Bauen die Zukunft für das Wohnsegment bestimmen. Nicht zuletzt wegen der sich weiter öffnenden Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten zeigt der empirica-Blasenindex für Deutschland im 4. Quartal 2021 für 338 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich laut GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) in attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen zu einer angespannten Marktlage entwickelt. Von Zuwanderung getrieben stieg die Bevölkerungszahl lange Zeit an. Der Wachstumsprozess wurde im Zuge der Corona-Pandemie vorerst gestoppt. Nach erster Schätzung des Destatis haben Ende 2021 in Deutschland 83,2 Mio. Menschen gelebt, etwa so viele wie Ende 2020 und 2019. Die gestiegene Sterbefallzahl war deutlich höher als die Zahl der Geburten, die Lücke konnte 2021 allerdings durch die wieder gestiegene Nettozuwanderung geschlossen werden, 2020 war die Nettozuwanderung noch gesunken. Die Experten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung rechnen in ihrer letzten Bevölkerungsprognose damit, dass die Bevölkerung weiter wächst und erst im Jahr 2024 ihren Höchststand erreichen wird. Die neue Regierung sieht in Deutschland ein modernes Einwanderungsland und möchte zum Beispiel die Zuwanderung für Fachkräfte auch aus dem nichteuropäischen Ausland erleichtern. Laut dem Vorstandsvorsitzenden der BA benötigt Deutschland rund 400.000 Zuwanderer pro Jahr, deutlich mehr als in der Vergangenheit, um einem sich abzeichnenden Arbeitskräftemangel entgegen zu wirken. In ihrer Gesamtheit ist unter den Bedingungen der Corona-Pandemie 2021 vor allem in kreisfreien Großstädten die Einwohnerzahl nicht weiter gestiegen (2020: -0,1 %). Die im Lockdown eher abrupt ausgebliebene Zuwanderung aus dem Ausland konnte auf einen temporären Effekt deuten. Die zunehmende Suburbanisierung kann aber schon seit einigen Jahren beobachtet werden und es lässt sich hinsichtlich der Binnenwanderungsverflechtung der großen Städte eine Trendumkehr beobachten. Aufnahmekapazitäten für weitere Zuziehende sind in Ballungszentren knapp. Die Nachfrage verlagert sich in das Umland der Städte, dank verbesserter Möglichkeiten im Homeoffice zu arbeiten oder wegen einer wieder stärkeren Orientierung am Wunschbild des Eigenheims mit Garten am Stadtrand oder im Umland. Da weniger Menschen in die Metropolen zogen, legte auch der Leerstandsrückgang laut Coldwell Banker Richard Ellis GmbH (CBRE) eine Verschnaufpause ein. Dennoch fehlt es in den großen Städten nach wie vor an Wohnungen, aber die Bautätigkeit steigt. Der GdW rechnet für 2021 mit rund 315.000 Fertigstellungen, in 2020 waren es 306.000. Mit Blick auf die erwartete Nettozuwanderung und das aufgelaufene Wohnungsdefizit werden aus Sicht des GdW jedoch jährlich rund 320.000 Wohnungen benötigt. Der Koalitionsvertrag zwischen den Parteien der neuen Regierung hat die Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr festgeschrieben. Trotz Corona-Pandemie, Preissteigerungen und Lieferengpässen sieht das ifo eine anhaltend gute Perspektive für die Bauwirtschaft. Der Wohnimmobilieninvestmentmarkt Deutschland erreichte nach Berechnungen von CBRE 2021 ein Rekordergebnis mit einem Transaktionsvolumen von rund Mrd. EUR 49,1, fast 140,0 % höher als im Vorjahr. Auch ohne die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia, der größten Transaktion der vergangenen Jahre, lag das Investitionsvolumen 2021 deutlich über dem Ergebnis von 2020. Für 2022 erwartet CBRE ein dynamisches Transaktionsgeschehen am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt. Zu den politischen Maßnahmen mit Wirkung auf die Wohnungswirtschaft im Jahr 2021 gehörten unter anderem das Baulandmobilisierungsgesetz (zum Beispiel: Wohnbauerleichterungen oder Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen), ein Gesetz, das sogenannte Share Deals unattraktiver machen soll, und eine Reform des Mietspiegelrechts. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht. Ab Juli 2022 gelten dann einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Auswirkungen auf die Wohnkosten hat die seit 1. Januar 2022 geltende CO 2-Bepreisung. Der Preis wurde zum 1. Januar 2022 erhöht. Gleichzeitig wurde das Wohngeld erhöht. Zu den weiteren Neuerungen 2022 zählen zum Beispiel das Auslaufen der Förderung von Kreditanstalt für Wiederaufbau-Effizienzhausstandard 55 und der überraschende, vorläufige Programmstopp der Bundesförderung für effiziente Gebäude kurz vor Ende Januar 2022. Die Bundesregierung möchte die Förderung und gesetzliche Standards für Neubau neu ordnen. Ende Februar kam es dann bereits zu einer Wiederaufnahme der Sanierungsförderung. Für die ab 2025 geltende neue Grundsteuer müssen Eigentümer von Grundstücken bereits ab dem 1. Juli 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Zu den Vorhaben der neuen Regierungskoalition für die nächsten Jahre gehören neben der Ausweitung des Wohnungs- und Sozialwohnungsbaus, zum Beispiel eine neue Wohngemeinnützigkeit, auch weitere Regulierungsmaßnahmen wie zum Beispiel Senkung der Kappungsgrenze und Verlängerung des Betrachtungszeitraums von Mietspiegeln. HandwerkermarktLaut Jahresrückblick für 2021 des Kompetenzzentrum Fachkräftesicherung (KOFA), setzte 2021 im Zuge der Lockerungen der Corona-Maßnahmen eine konjunkturelle Erholung der deutschen Wirtschaft ein. Die Zahl der offenen Stellen stieg kontinuierlich während die Zahl der Arbeitslosen stetig abgenommen hat. Seit September 2021 gibt es mehr offene Stellen als Arbeitslose mit formaler Qualifikation. Der Anstieg der Fachkräftelücke bei Fachkräften mit abgeschlossener Berufsausbildung lag im Dezember 2021 rund 124 Prozent über dem Wert der Fachkräftelücke im Januar 2021. Im Dezember konnten 41 Prozent aller offenen Stellen nicht mit passend qualifizierten Arbeitslosen besetzt werden, während es im Januar noch 27 Prozent waren. Im Bereich Bau, Architektur, Vermessung und Gebäudetechnik blieben die Engpässe trotz der Corona-Pandemie auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Zudem stieg die Stellenüberhangsquote - also der Anteil an offenen Stellen, für die es bundesweit keine passend qualifizierten Arbeitslosen gibt, an allen offenen Stellen - im Jahresverlauf 2021 um etwa 10 Prozentpunkte. Von den Top 15 der in einer Studie des Bundesinstituts für Berufsbildung (BiBB) als Engpassberufe klassifizierten Berufsgattungen sind bereits jetzt zwölf dem Baugewerbe oder einer ihm vorgelagerten Zulieferindustrie zuzuordnen. Betriebe haben demnach größte Schwierigkeiten, Fachkräftestellen insbesondere im Hoch- und Tiefbau, in der Energietechnik sowie in den Bereichen Klempnerei, Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik zu besetzen. Auch der Aus- und Trockenbau, die Isolierung, die Zimmerei, die Glaserei sowie die Rollladen- und Sonnenschutztechnik sind betroffen. Durch das Insourcing zahlreicher Aufgaben entlang der Wertschöpfungskette - von Hausmeistertätigkeiten über die Grünflächenpflege bis zur Durchführung von Modernisierungsleistungen - und der damit verbundenen hohen Anzahl an Mitarbeiterinnen im handwerklichen und technischen Bereich begegnet Vonovia dem Risiko des Fachkräftemangels auf diesem Arbeitsmarktsegment durch einen holistischen Blick auf die Personalplanung: Gezieltes Recruiting wird ergänzt durch kontinuierliche Aus- und Weiterbildung, durch die Förderung von Talenten und durch das Binden von Mitarbeitenden durch umfangreiche Sozialleistungen. 2021 wurde eine neue Rekrutierungskampagne ins Leben gerufen, um mehr Menschen von einem Einstieg in die handwerklichen Berufsgruppen bei Vonovia zu überzeugen. Unter dem Titel "Hand aufs Werk" wurde die neue Kampagne in 42 Städten Deutschlands auf verschiedenen Mediakanälen ausgespielt. Insgesamt sind im Kampagnenzeitraum (10 Wochen) rund 1.600 neue Bewerbungsanfragen eingegangen - rund 65 % mehr als im Vergleichszeitraum vor der Kampagne. Wie prognostiziert ist es zu einem leichten Anstieg der Mitarbeiterzahlen gekommen. Die Anzahl der Mitarbeiter zum Bilanzstichtag beträgt 993 Mitarbeiter (i. Vj. 970). Der Anteil der Auszubildenden an der Gesamtbeschäftigung der Vonovia Technischer Service Süd GmbH beträgt für das Jahr 2021 6,0 % (i. Vj. 6,1 %). Lage der GesellschaftErtragslageDie Gesellschaft erbringt ausschließlich konzerninterne Leistungen. Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2021 einen Jahresüberschuss vor Gewinnabführung in Höhe von TEUR 1.533 (i. Vj. TEUR 1.549) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 62.847 (i. Vj. TEUR 63.506) erzielt. Die Personalaufwendungen stiegen im Geschäftsjahr 2021 im Wesentlichen bedingt durch höhere Sozialabgaben von TEUR 43.804 auf TEUR 44.372. Entsprechend unserer Vorjahresprognose bedeutet dies einen leichten Anstieg von TEUR 568 zum Vorjahresniveau. Die Sozialabgaben sind bei fast gleichem Aufwand für Löhne und Gehälter um TEUR 528 gestiegen, da die Coronaprämie im Vorjahr sozialabgabenfrei war. Die Umsatzerlöse aus der Cost-Plus-Systematik sind analog zu den zugrundeliegenden Aufwendungen (im Wesentlichen Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 1.644 bei gleichzeitigem Anstieg der Personalaufwendungen um TEUR 568 und Anstieg der Abschreibungen um TEUR 872) leicht gesunken und liegen damit unter unserer Vorjahresprognose. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich vor allem durch den Rückgang der Aufwendungen für konzerninterne Leistungsverrechnungen um TEUR 1.644 reduziert. Die Abschreibungen auf Sachanlagen sind im Berichtsjahr um TEUR 872 auf TEUR 3.563 gestiegen und beruhen im Wesentlichen auf höheren planmäßigen Abschreibungen auf das gestiegene Anlagevermögen. Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 5.163 (i. Vj. TEUR 4.285) und liegt damit klar oberhalb des Vorjahresniveaus. VermögenslageDas Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 13.188 (i. Vj. TEUR 10.783). Wesentlicher Bestandteil des Vermögens bildet das Sachanlagevermögen mit TEUR 13.139 (i. Vj. TEUR 10.705). Die Zunahme des Sachanlagevermögens um TEUR 2.434 resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg des Fuhrparks um TEUR 2.957. Die Sachanlagenintensität beträgt 99,63 % (i. Vj. 99,28 %). Der Anstieg der Bilanzsumme spiegelt sich auf der Passivseite insbesondere in der Erhöhung der Verbindlichkeiten um TEUR 2.413 wider. Die Erhöhung der Verbindlichkeiten resultiert vorrangig aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 2.552, davon TEUR 2.568 aus dem Cash Pooling. Die Eigenkapitalquote hat sich infolge der Zunahme der Bilanzsumme von 1,49 % auf 1,22 % vermindert. FinanzlageDie Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt Vonovia zumeist durch die Vonovia SE (Eigenkapital) und ihre Finanzierungsgesellschaft Vonovia Finance B.V., Amsterdam, (Fremdkapital) auf. Die Vonovia Technischer Service Süd GmbH ist in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE eingebunden. Zum 31. Dezember 2021 bestehen Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von TEUR 5.748. Cashflows generiert die Gesellschaft im Wesentlichen durch die Abrechnung ihrer Dienstleistungen an die Vonovia Engineering GmbH. Liquiditätsabflüsse resultieren aus den Aufwendungen für Personal sowie den sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte als sehr positiv dar. Chancen- und RisikoberichtDie Gesellschaft ist als ausschließlich konzerninterner Dienstleister von den operativen und strategischen Entscheidungen der Vonovia abhängig. Vor diesem Hintergrund bestehen darüber hinaus keine weiteren marktbezogenen, regulatorischen und finanziellen Chancen und Risiken für die Gesellschaft. Aus diesem Grunde wird im Folgenden auf die relevanten Chancen und Risiken der Vonovia eingegangen. Vonovia ist im unternehmerischen Handeln unterschiedlichen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und daher zu einer negativen Abweichung zur kurz- und mittelfristigen Planung führen. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können. Um dieser Situation angemessen Rechnung zu tragen, hat der Vorstand von Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert, das auch die Tochtergesellschaften der Vonovia beinhaltet. Das Risikomanagementsystem von Vonovia stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen. Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich). Basis des Risikomanagementsystems ist, in Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk, ein Risikouniversum mit vier Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien Strategie, Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft und Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern). Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet. Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Im Risikoregister wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ auf Konzernebene bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung qualitativ auf Basis einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht. Das Risikomanagementsystem und das Risikoregister unterliegen der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Zuletzt wurde das Risikomanagementsystem im Geschäftsjahr 2021 grundlegend überarbeitet. Ziel dieser Überarbeitung war die Etablierung eines Simulationsmodells zur Bestimmung der Risikotragfähigkeit der Vonovia. Das Ergebnis dieser Analysen zeigt, dass für den Fortbestand von Vonovia in der Fünfjahressicht keine aktuelle Gefährdung besteht. Darüber hinaus wurde die Angemessenheit, Implementierung und Wirksamkeit des Risikomanagementsystems gemäß IDW PS 981 erfolgreich extern zertifiziert. Erläuterung wesentlicher Risiken:Für den Berichtszeitraum wurden folgende materielle Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind potentielle Auswirkungen für die Vonovia insgesamt zu entfalten:
Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insbesondere Risiko 1 und Risiko 5)Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb-)steuerlichen Belastung von Akquisitionen oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage von Vonovia auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine in den vergangenen Geschäftsjahren medial besonders präsente regulatorische Initiative war die Umsetzung des sogenannten "Berliner Mietendeckel". Ungeachtet des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 zur Nichtigkeit dieser konkreten regulatorischen Bestrebung ist festzustellen, dass die potentiellen Auswirkungen einer ähnlichen Initiative auf Bundesebene wesentliche Verluste nach sich ziehen könnten. Derzeit schätzen wir diese Entwicklungsmöglichkeit jedoch, insbesondere vor dem Hintergrund des Koalitionsvertrags der aktuellen Bundesregierung, als sehr unwahrscheinlich ein. Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz-und Ertragslage von Vonovia negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb-)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage innerhalb von Vonovia wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen. Operatives Geschäft (insbesondere Risiko 2, Risiko 6 und Risiko 7)Das Geschäftsmodell von Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Eine sich verschlechternde Immobilienmarktentwicklung schlägt sich daher im Ergebnis von Vonovia nieder. In diesem Kontext ist insbesondere die Bewertung der Immobilienbestände hervorzuheben, die bei einer dauerhaften Verschlechterung der Mikrolage der Gebäude oder der Makrostandortqualität zu unmittelbar ergebniswirksamen - wenn auch nicht liquiditätswirksamen - außerplanmäßigen Abschreibungen führen kann. Derselbe negative Ergebniseffekt könnte sich auch aus einer Erhöhung des derzeitig historisch niedrigen Zinsniveaus ergeben. Die komplexe Bewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, der Vonovia mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2021 erfolgte die Begutachtung durch CBRE. Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Vonovia begegnet diesem Risiko mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess. Das operative Geschäft des Geschäftsjahrs 2022 wird darüber hinaus unverändert dem Risiko der nachteiligen Auswirkungen der Corona-Pandemie ausgesetzt sein. Es ist jedoch festzustellen, dass zum jetzigen Zeitpunkt eher von einer mittelfristigen Stabilisierung und Normalisierung der Lage ausgegangen werden kann. Außerdem ist festzustellen, dass wir im Berichtsjahr erneut durch unser bereits erprobtes Krisenmanagement und den Rückgriff auf die Möglichkeit des mobilen Arbeitens geschafft haben, die bisherigen Herausforderungen der Corona-Pandemie ohne relevante Auswirkungen zu bewältigen. Wir sind daher davon überzeugt, dass wir auch zukünftig in der Lage sind, die pandemiebedingten Einschränkungen ohne nennenswerte Einschränkungen des Geschäftsbetriebs und ohne nennenswerte Verluste zu bewältigen. Im Falle eines sehr langfristigen Lockdowns müssten wir allerdings auf Grund der in diesem Fall drohenden massiven makroökonomischen Krise mit sehr hohen Verlusten rechnen. Wir halten dieses Szenario aber derzeit für sehr unwahrscheinlich. Mit Blick auf die aktuellen geopolitischen Entwicklungen in Osteuropa könnte eine weltweite makroökonomische Krise jedoch auch aus dem inzwischen militärisch geführten Konflikt zwischen Russland und der Ukraine resultieren. Sollte sich dieser Konflikt mittelfristig nicht wieder beruhigen (oder im schlimmsten Fall sogar regional weiter ausbreiten), wäre damit zu rechnen, dass die ohnehin schon angedrohten und verhängten ökonomischen Sanktionen gegen Russland dauerhaft aufrechterhalten und gegebenenfalls sogar verschärft werden, was mittelbar auch die deutsche Wirtschaft empfindlich treffen und zu sehr hohen Verlusten führen könnte. Wir halten dieses Szenario auf Basis der aktuell beobachtbaren öffentlichen Erkenntnisse jedoch für unwahrscheinlich. Risiken aus Finanzierung (insbesondere Risiko 3 und Risiko 4)Die expansive Geldpolitik der EZB sowie die Entscheidung des Vereinigten Königsreichs (UK), aus der Europäischen Union (EU) auszutreten, haben nach wie vor eine erhöhte Nachfrage nach Anleihen kontinentaleuropäischer Emittenten zur Folge. Entsprechend ist das Niveau der Refinanzierungsbedingungen und Immobilienbewertungen noch immer attraktiv, wenngleich zuletzt auf Ebene der EZB und besonders auf Ebene der US-amerikanischen Federal Reserve ein generelles Umdenken im Bereich der Geldpolitik zu beobachten war. Die langfristigen Folgen des Austritts des UK aus der EU sind gegenwärtig nicht abschließend prognostizierbar. Dies liegt vor allem auch daran, dass die Datenlage zu den kurzfristigen Auswirkungen des EU-Austritts erheblich von den gegenwärtigen Auswirkungen der Corona-Pandemie überlagert wird. Unabhängig von der Möglichkeit der kausalen Zuordnung des Effekts könnten sich die gedämpften konjunkturellen Aussichten jedoch negativ sowohl auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen. Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwacht Vonovia laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem evaluiert Vonovia kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Eigen- und Fremdkapitalmarkt sowie am Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können. Wesentlich für diese Einschätzung sind unser Investment Grade Rating, das ausgewogene Fälligkeitenprofil der finanziellen Verbindlichkeiten, die Variabilität bei den von uns einsetzbaren Finanzierungsinstrumenten sowie unsere Bekanntheit als regelmäßiger und zuverlässiger Emittent am Kapitalmarkt. Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen. Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia-Konzerns zu gewährleisten. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten. Bericht zu ChancenDie Nachfrage nach Wohnraum wird in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge erwerbstätige und tendenziell alleinstehende Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass mittelfristig bis zu 308.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Die Prognose des GdW geht sogar davon aus, dass mittelfristig bis zu 320.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio von Vonovia zu Gute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch sein Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. In diesem Kontext ist darauf zu verweisen, dass der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung die Zielmarke von 400.000 neu errichteten Wohnungen jährlich festgeschrieben hat. Dies wird ohne Deregulierungsmaßnahmen und privatwirtschaftliche Initiativen nicht zu erreichen sein. Insofern könnten die angespannte Wohnungsmarktlage und die beobachtbare politische Absichtserklärung der Bundesregierung zu einer Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung führen. Dies könnte zusätzlich positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben. Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. Einerseits müssen die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt, anderseits auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus von Vonovia auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte. Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Im Zuge der Neuausrichtung der Unternehmensstrategie hat Vonovia daher im Geschäftsjahr 2020 die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen in den Fokus des zukünftigen unternehmerischen Handelns gestellt. Konkret wurde dazu eine Reduktion der Scope 1-2 Emissionen um mindestens 25,0 % bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 im deutschen Portfolio vereinbart. Im Hinblick darauf könnte sich die umfangreiche Erfahrung im Bereich der Umsetzung energetischer Modernisierungen und ökologisch nachhaltiger Neubauprojekte als Chance erweisen. Sollte es dadurch gelingen, das Immobilienportfolio mittelfristig nachhaltig und zeitgemäß zu entwickeln, könnte nicht nur die neue Unternehmensstrategie erfolgreich umgesetzt werden, sondern die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden. Dahingehend sei auch darauf verwiesen, dass Vonovia sich bereits seit geraumer Zeit in diversen Forschungs- und Entwicklungsprojekten engagiert, die sich mit der Entwicklung des nachhaltigen und zukunftsfähigen Wohnens beschäftigen. Namentlich seien dazu bspw. das Forschungszentrum zur Entwicklung dezentraler (grüner) Energieversorgungskonzepte in Bochum Weitmar und die Erprobung des Angebots von Ladesäulen an Mieterstellplätzen angeführt. Sollte es gelingen diese (und andere) Technologien flächendeckend im Bestandsportfolio einzusetzen, könnten daraus neben der erfolgreichen Umsetzung der neuen Unternehmensstrategie auch spürbare finanzielle Chancen resultieren. In diesem Kontext ist darauf zu verweisen, dass Vonovia im Geschäftsjahr 2021 das "1.000 Dächer Programm" zur dezentralen Energieerzeugung mit Hilfe von Photovoltaikanlagen erfolgreich umgesetzt und in der Folge zum "30.000 Dächer Programm" bis 2050 erweitert hat und es somit nachweisbare Erfolge bei der Etablierung neuer Technologien im Vonovia Geschäftsmodell gibt. Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder wie sie miteinander interagiert. In diesem Kontext sind vor allem die Megatrends der Digitalisierung und der Mobilität zu nennen, die vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen stecken. Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten. Dies betrifft aktuell zum Beispiel die digitale Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität. Darüber hinaus erprobt Vonovia auch unternehmensintern Technologien aus den Bereichen Robotics und künstliche Intelligenz, die mittelfristig in einer erheblich effizienteren (und damit auch ressourcenschonenderen) Verwaltungsarbeit resultieren könnten. Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft von Vonovia. So erbringt die Handwerkerorganisation von Vonovia bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in Vonovia zu überführen und zu verbessern. Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind, sowie durch Aufstockung von Gebäuden das Wohnungsangebot von Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten. Die Finanzierung von Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer Rating-Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Sollte die Konjunktur auf Grund der aktuellen pandemiebedingten Entwicklungen in eine vorübergehende (gegebenenfalls sogar schwere) Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien zumindest vorübergehend weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten vorübergehender ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können. Als Nachweis für dieses Argument können die bisherigen Auswirkungen der Corona-Pandemie angeführt werden, die Vonovia insbesondere im branchenübergreifenden Vergleich bis dato kaum belastet haben. PrognoseberichtDie Vonovia Technischer Service Süd GmbH ist in die Planung der Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar. Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Für das Jahr 2022 konzentriert sich die Vonovia Technischer Service Süd GmbH auf den reibungslosen Ablauf des Geschäfts bei einem moderaten Anstieg der Mitarbeiterzahlen. Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2022 Personalaufwendungen klar oberhalb des Vorjahres und damit verbunden ebenfalls Umsatzerlöse klar oberhalb des Vorjahres. Insgesamt beabsichtigt die Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, ihre führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.
Dresden, den 25. März 2022 Vonovia Technischer Service Süd GmbH Die Geschäftsführung Arnd Fittkau Konstantina Kanellopoulos Olaf Butzmann Bestätigungsvermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die Vonovia Technischer Service Süd GmbH, DresdenPrüfungsurteileWir haben den Jahresabschluss der Vonovia Technischer Service Süd GmbH, Dresden, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Vonovia Technischer Service Süd GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Grundlage für die PrüfungsurteileWir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den LageberichtDie gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des LageberichtsUnsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Düsseldorf, den 8. April 2022 KPMG
AG
Cremer, Wirtschaftsprüfer Herrmann, Wirtschaftsprüferin GesellschafterbeschlussA. GesellschafterAlleiniger Gesellschafter der Vonovia Technischer Service Süd GmbH ist die Immo Service Dresden GmbH B. BeschlussUnter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst: 1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 endend am 31.12.2021 wird hiermit festgestellt. 2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung erteilt. 3. Für das Geschäftsjahr 2022 wird die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer gewählt.
Dresden, 20.05.2022 Immo Service Dresden GmbH Stefan Bode, Prokurist Dr. Fabian Heß, Prokurist |
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aktiv
Rechtsform
GmbH
Vonovia Technischer Service Süd GmbH
Stammdaten
- Rechtsform
- GmbH
- Anschrift
-
Sporbitzer Ring 4
01259 Dresden - Handelsregister
- HRB 9501, Dresden
- Eintragungsdatum
- 25. August 1993
- Branche
-
Ingenieurbüros für Fachplanung von technischer Gebäudeausrüstung
Sonstige spezialisierte Bautätigkeiten im Hochbau a. n. g.
Erbringung von haushaltsbezogenen Dienstleistungen - Eingetragenes Kapital
- 60.000,00 DEM
- Vertretungsregelung
Ist nur ein Geschäftsführer bestellt, so vertritt er die Gesellschaft allein. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, so wird die Gesellschaft durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten.
- Unternehmenszweck
- Erbringen von Dienstleistungen technisch- handwerklicher Art ausschließlich für die Gesellschaften der Vonovia Gruppe, insbesondere auf dem Gebiet der Sanierung und Bestandspflege von Gebäuden.
Finanzen
Bilanz
2022
Aktivseite
11,85 Mio
- Anlagevermögen 99,6 % 11,80 Mio
- Umlaufvermögen 0,4 % 49,6 k
Passivseite
11,85 Mio
- Verbindlichkeiten 57,3 % 6,79 Mio
- Rückstellungen 41,3 % 4,90 Mio
- Eigenkapital 1,4 % 160,8 k
Bilanzdaten für 16 weitere Geschäftsjahre verfügbar.
Gewinn- und Verlustrechnung
2022
Erträge
72,60 Mio
- Umsatzerlöse 90,2 % 65,50 Mio
- Auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 5,2 % −3,79 Mio
- Sonstige betriebliche Erträge 2,4 % 1,71 Mio
- Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn 2,2 % −1,60 Mio
- Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0,0 % 118
Aufwendungen
61,82 Mio
- Personalaufwand 76,7 % −47,45 Mio
- Sonstige betriebliche Aufwendungen 22,0 % −13,62 Mio
- Aufwendungen für bezogene Leistungen 0,8 % −513,5 k
- Sonstige Steuern 0,3 % −176,6 k
- Zinsen und ähnliche Aufwendungen 0,1 % −63,6 k
- Ergebnis nach Steuern 1,77 Mio
- Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 0
GuV-Daten für 8 weitere Geschäftsjahre verfügbar.
Vertretungsberechtigte
-
Arnd Antonio Fittkau
seit 2019 Geschäftsführer
-
Olaf Butzmann
seit 2019 Geschäftsführer
-
Philip Grosse
seit 2023 Geschäftsführer
-
Agapi Karpouzidis
seit 2023 Prokura
-
Fabian Heß
seit 2011 Prokura
-
Fabian Joachim Lander
seit 2023 Prokura
-
Frank Reifenrath
seit 2023 Prokura
-
Jörg Erasmus Schindler
seit 2017 Prokura
-
Lisa Pfeil
seit 2025 Prokura
-
Natascha Tjia-Siepmann
seit 2022 Prokura
-
Sebastian Jung
seit 2024 Prokura
-
Silke Melanie Wechsung-Malat
seit 2024 Prokura
-
Stefan P Bode
seit 2018 Prokura
-
Sören Kauer
seit 2026 Prokura
Eigentum & Beteiligungen
Gesellschafter
- Immo Service Dresden GmbH DEU 100,0 % 60k €
Wirtschaftlich Berechtigte (UBOs)
Die wirtschaftlich Berechtigten hinter diesen Beteiligungen konnten nicht eindeutig zugeordnet werden.
Historie
- 2026
-
31.03.
Eintritt eines MitgliedsSören Kauer · Gesamtprokura
-
28.01.
Austritt einer PositionSusanne Maria Toonen · Gesamtprokura
-
28.01.
Austritt einer PositionKonstantina Kanellopoulos · Gesamtprokura
-
28.01.
Austritt einer PositionArmin Remers · Gesamtprokura
-
28.01.
Austritt einer PositionMark Ennis · Gesamtprokura
- 2025
-
11.12.
Eintritt eines MitgliedsLisa Pfeil · Gesamtprokura
-
04.04.
AdressänderungVonovia Technischer Service Süd GmbH
-
18.02.
Eintritt eines MitgliedsArmin Remers · Gesamtprokura
Jahresabschlüsse
Veröffentlichte Abschlüsse im Original, nach Geschäftsjahr sortiert.
| Geschäftsjahr | Dokument | Veröffentlicht | Zugriff |
|---|---|---|---|
| 2022 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
| 2021 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Volltext lesen |
| 2020 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
| 2019 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
| 2018 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
2021 Jahresabschluss Volltext
Registerdokumente
Originalauszüge und Gesellschaftsdokumente als PDF oder XML in Ihre Anwendung einbinden.
GET
Dokumenten-API ansehen
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Website
vonovia.de
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-
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-
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https://mcp.handelsregister.ai/mcp - Mit Ihrem handelsregister.ai-Konto anmelden, die App erstellen und im Chat aus dem Tools-Menü auswählen.
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tools=[{
"type": "mcp",
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"server_url": "https://mcp.handelsregister.ai/mcp",
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