Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH

Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH

Augsburg

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht 2023

A) Grundlagen des Unternehmens

Mit der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH (Wohnbaugruppe Leben) als Führungsunternehmen wird die 100%ige Tochter Wohnbaugruppe Augsburg Entwickeln GmbH (Wohnbaugruppe Entwickeln) in die Lageberichterstattung mit einbezogen.

Nach dem Gesellschaftszweck hat die Wohnbaugruppe Leben vorrangig für eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung für breite Schichten der Augsburger Bevölkerung zu sorgen.

Das Kerngeschäft der Gesellschaft ist der Neubau und die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes, der sich vollständig im Augsburger Stadtgebiet befindet, zu angemessenen Mietpreisen. Außerdem ist das Unternehmen Investor für Gemeinbedarfsimmobilien der Stadt Augsburg.

Die Wohnbaugruppe Entwickeln erbringt überwiegend immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen für die Stadt Augsburg und die Muttergesellschaft. Zwischen den Unternehmen besteht ein Geschäftsbesorgungs- und Ergebnisabführungsvertrag.

B) Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam deutlich ins Stocken.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils zur Schuldenbremse werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Konsum nur schwer in die Gänge. Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute jedoch im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist dagegen aber grundsätzlich nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft.

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Das zeigen auch die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe: Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau dramatisch verstärkt fort. Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen.

Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-14 %). Für die Jahre 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen (Quelle: GDW - Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland).

2. Geschäftsverlauf

2.1 Bewirtschaftung eigener Immobilien

In Augsburg ist der Wohnungsmarkt weiterhin als "angespannt" zu bezeichnen. Im Berichtsjahr wurden 779 Vermietungen realisiert, 247 davon in neu geschaffene Wohnungen. Die Fluktuationsrate lag bei lediglich 4,5 %.

Der marktbedingte Leerstand mit durchschnittlich 38 Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorjahr (78) verringert. Diese Leerstände entsprechen, bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand, einer Quote von 0,4 %.

110 Wohnungen wurden im Berichtsjahr einer wohnwertsichernden Einzelmodernisierung unterzogen.

Zum Jahresende bewirtschaftete die Wohnbaugruppe Leben 10.695 Wohnungen, 59 Gewerbeobjekte und 3.830 Garagen/TG-Stellplätze und somit 248 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit und 189 Garagen/TG-Stellplätze mehr als im Vorjahr.

Vom Gesamtbestand sind aktuell 39 % der Wohnungen preisgebunden. Die Wohn- und Nutzfläche beträgt zum Bilanzstichtag 756.376 m ².

Die Fluktuationsrate (ohne Berücksichtigung des Apartmenthauses) von 4,5 % ist gegenüber dem Vorjahr (4,4 %) leicht angestiegen und liegt nach wie vor deutlich unter dem Branchendurchschnitt.

Deutlich erhöht haben sich im Geschäftsjahr die Mietforderungen vor Wertberichtigungen von 985,2 T€ (Vj.) auf 1.254,2 T€. Die Mietausfälle haben sich von 1.482,1 T€ im Vorjahr auf 1.435,9 T€ reduziert. Das sind 2,5 % (Vj. 2,8 %) der Sollmieten und Umlagen. Kürzt man die Ertragsausfälle um den modernisierungsbedingten Anteil, so reduziert sich obige Quote auf 1,2 % (Vj. 1,5 %).

Für die Instandhaltung der Gebäude wurden 17,7 Mio. € (Vj. 18,5 Mio. €) ausgegeben. Bezogen auf die Nutzfläche entspricht dies einem jährlichen Aufwand von 24 € pro m ² (Vj. 25 € pro m ² ).

Die Verwaltungskosten der Hausbewirtschaftung betragen nach Verrechnung auf andere Betriebsleistungen 420 € je Wohneinheit und Jahr (Vj. 385 €).

2.2 Neubau- und Modernisierungstätigkeit

Im Jahr 2023 wurden drei Wohnanlagen mit 271 Wohnungen, zwei Gewerbeeinheiten und 206 TG-Stellplätzen fertig gestellt.

Es befindet sich eine Wohnanlage mit 47 Wohnungen und 35 TG-Stellplätzen (Kosten 19,5 Mio. €, Fremdmittel: 15,5 Mio. €) im Bau.

Im Jahr 2024 wird mit dem Bau von einer Wohnanlage mit 47 Wohnungen und 36 TG-Stellplätzen für 18,5 Mio. € (Fremdmittel 17,0 Mio. €) begonnen.

Drei Wohnanlagen wurden im Geschäftsjahr mit 124 Wohnungen für 20 Mio. € saniert, die mit Fremdmittel in Höhe von 14,1 Mio. € finanziert sind.

Bei einer Wohnanlage mit 262 Wohnungen ist für 2024 eine Modernisierung für 25,3 Mio. € (Fremdmittel 19,0 Mio. €) geplant.

Weitere Neubauten/Modernisierungen sind geplant, soweit ausreichend Fördermittel und entsprechende Grundstücke zur Verfügung stehen.

Bei den bereits abgerechneten Projekten konnte der jeweils kalkulierte Kostenrahmen eingehalten werden. Die benötigte Liquidität war jederzeit vorhanden.

2.3 Immobilienverwaltung für Dritte

Die Wohnbaugruppe Entwickeln verwaltet fünf Wohnungseigentümergemeinschaften mit 166 Wohnungen/Gewerbeeinheiten und 127 Garagen/TG-Stellplätzen.

Für Dritte bewirtschaftete sie am Bilanzstichtag 290 Wohnungen/Gewerbeobjekte und 125 Garagen/TG-Stellplätze.

Außerdem ist die Wohnbaugruppe Entwickeln technische Betreuerin von städtischen Altenheimen, Schulen und Kindergärten/-tagesstätten.

2.4 Baubetreuung und Projektsteuerung

In diesen Geschäftsbereichen ist ausschließlich die Wohnbaugruppe Entwickeln tätig. Im Berichtsjahr wurden 13 Maßnahmen abgerechnet und 21 Aufträge mit einem Kostenvolumen von ca. 265,2 Mio. € werden zum Stichtag bearbeitet.

Drei städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (ehemalige US-Kasernen) werden planmäßig treuhänderisch weitergeführt. Die Wohnbaugruppe Entwickeln verwaltet für diese Maßnahmen als Treuhänderin der Stadt Augsburg ein Vermögen in Höhe von rund 181,0 Mio. €.

3. Darstellung der Lage

3.1 Ertragslage

Im Berichtsjahr erzielten die Wohnbaugruppe Leben und der Konzern einen Jahresüberschuss von 6.782,7 T€ (Vj. 5.008,1 T€). In diesem Ergebnis ist das Jahresergebnis der Wohnbaugruppe Entwickeln von - 794,8 T€ (Vj. - 588,0 T€), bedingt durch den Ergebnisabführungsvertrag, bereits enthalten. Die Geschäftsentwicklung kann im Berichtsjahr als zufrieden stellend bezeichnet werden.

Das Konzernergebnis ist weitestgehend durch die Geschäftstätigkeit der Muttergesellschaft geprägt. Die Ertragslage wird maßgeblich von dem Ergebnis der Hausbewirtschaftung beeinflusst. Die Umsatzerlöse der Wohnbaugruppe Leben sind von 73,4 Mio. € im Vorjahr auf 79,6 Mio. € im Berichtsjahr (+ 8,5 %) und im Konzern von 74,1 Mio. € auf 80,5 Mio. € (+ 8,6 %) angestiegen. Davon stammen aus Sollmieten (abzüglich Erlösschmälerungen) 58,9 Mio. € (Vorjahr 54,8 Mio. €).

Bei den Mieteinnahmen werden im Folgejahr Mehrerträge von rd. 2,2 Mio. € erwartet. Diese resultieren insbesondere aus der Vermietung von neu errichteten Wohnungen.

Die Ertragslage der Wohnbaugruppe Leben und des Konzerns wird unter Berücksichtigung der mietpreisrechtlichen Beschränkungen als gut beurteilt.

3.2 Finanzlage

Die finanzielle Entwicklung der Wohnbaugruppe Leben bzw. des Konzerns stellen wir für das Geschäftsjahr anhand einer Kapitalflussrechnung dar:

Eine ausführliche Kapitalflussrechnung ist im Konzernabschluss enthalten.

Als Kennzahlen für den Cashflow nach DVFA/SG wurden für die Wohnbaugruppe Leben 22.432,3T€ (Vj. 20.373,4 T€) und für den Konzern 21.846,5 T€ (Vj. 19.871,7 T€) ermittelt.

Der Finanzmittelbestand umfasst die liquiden Mittel.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit konnte durch die Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit gedeckt werden. Der Finanzmittelbestand veränderte sich gegenüber dem Vorjahr von 14.365,6 T€ (Konzern: 14.736,4 T€) auf 18.144,0 T€ bei der Wohnbaugruppe Leben bzw. auf 18.595,8 T€ beim Konzern.

Die Liquidität ist geplant und wird laufend überwacht. Die Gesellschaft war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage ihren Zahlungsverpflichtungen vollumfänglich nachzukommen. Zahlungsengpässe sind auch für die überschaubare Zukunft nicht zu erwarten. Bei Bedarf stehen kurzfristig Kreditlinien in Höhe von 8,0 Mio. € zur Verfügung.

Die Finanzverhältnisse der Wohnbaugruppe Leben und des Konzerns sind geordnet.

3.3 Vermögenslage

Das Umlaufvermögen, das insbesondere aus "Unfertigen Leistungen" (abrechenbare Betriebs- und Heizkosten), "Forderungen" und "Flüssigen Mitteln" besteht, ist bei der Wohnbaugruppe Leben mit 44,9 Mio. € (Vj. 35,8 Mio. €) und im Konzernabschluss mit 51,2 Mio. € (Vj. 42,2 Mio. €) bilanziert. Die Erhöhung des Umlaufvermögens ist maßgeblich durch die Zunahme von "Flüssigen Mitteln" und "Unfertigen Leistungen" geprägt.

Die Wohnbaugruppe Leben hat zum Bilanzstichtag ein Anlagevermögen von 576,9 Mio. € (Vj. 552,3 Mio. €) und der Konzern von 577,4 Mio. € (Vj. 552,7 Mio. €). Dies entspricht einem Anteil von 92,5 % (Vj. 93,6 %) an der Bilanzsumme bei der Muttergesellschaft. Der Konzern-Anteil mit aktuell 91,5 % bewegt sich auf ähnlichem Niveau. Die Veränderungen des Anlagevermögens ergeben sich im Wesentlichen aus dem Saldo von Neubaukosten und Abschreibungen.

Im Einzelabschluss der Wohnbaugruppe Leben beträgt das Eigenkapital 176,0 Mio. € (Vj.169,3 Mio. €) und im Konzernabschluss 177,0 Mio. € (Vj. 170,2 Mio. €). Bezogen auf die Bilanzsumme ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 28,2 % (Vj. 28,7 %) bei der Wohnbaugruppe Leben und im Konzern von 28,1 % (Vj. 28,5 %). Berücksichtigt man zum Eigenkapital die eigenkapitalähnlichen Rückstellungen für Bauinstandhaltung, so erhöht sich obige Kennzahl auf 28,4 % (Vj. 28,9 %) bei der Wohnbaugruppe Leben und im Konzern auf 28,2 % (Vj. 28,7 %).

Die Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals ist im Konzernabschluss enthalten.

In den Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Finanzierungsmittel von Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausgewiesen.

Den Objektfinanzierungsmitteln sind 392,9 Mio. € (Vj. 375,9 Mio. €) zuzurechnen. Dem Zugang an Finanzierungsmitteln aus Neuvalutierungen in Höhe von 39,1 Mio. € stehen Tilgungen mit 22,1 Mio. € (davon planmäßige Tilgungen 14,3 Mio. €) gegenüber.

Ein Forderungsverkauf in Höhe von 9,3 Mio. € ist in den passiven Rechnungsabgrenzungsposten bilanziert. Dieser wurde im Geschäftsjahr in Höhe der planmäßigen Tilgung mit 328,8 T€ aufgelöst. Der Kapitalbedarf für langfristige Vermögensanlagen ist durch geeignete Fremd- und Eigenmittel gedeckt.

Die Vermögenslage der Wohnbaugruppe Leben und des Konzerns ist geordnet.

3.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Das Unternehmen beobachtet verschiedene finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren. Insbesondere dienen folgende Kennzahlen zur Unternehmenssteuerung:

Die Differenz zu den prognostizierten Umsatzerlösen 2023 (+ 3,9 %) ergibt sich aufgrund deutlich höherer Umlagen aus der Betriebskostenabrechnung. Der höhere Jahresüberschuss (+ 32,2 %) resultiert unter anderem aus den niedrigeren Ausgaben für Instandhaltungskosten. Die niedrigere Eigenkapitalquote resultiert aus der Verzögerung bei der Einlage von Grundstücken durch den Gesellschafter.

C) Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

1. Prognosebericht

Derzeit befinden sich 47 Wohnungen im Bau. Weitere Neubautätigkeiten sind geplant, jedoch wird der Fokus der Bautätigkeiten in den nächsten Jahren auf der energetischen Modernisierung unseres Gebäudebestandes liegen.

Ziel der Wohnbaugruppe ist es, die Klimaziele der Bundes- und Landesregierung einzuhalten und somit die Klimaneutralität unserer Gebäude bis 2040 zu erreichen.

Neben den energetischen Großmodernisierungen mit energiesparenden Dämmmaßnahmen, Anbau von Balkonen, Erneuerungen der Sanitäranlagen und dem Einbau von klimaneutralen Heizungen werden auch bereits modernisierte Wohnanlagen entweder an das Fernwärmenetz angeschlossen oder ebenfalls mit klimaneutralen Heizungen ausgestattet. Ergänzt werden diese Maßnahmen durch den Bau von Photovoltaikanlagen auf den Dächern unserer Neubauten sowie der modernisierten Gebäude. Der Abriss und Neubau von Wohngebäuden an gleicher Stelle ist ein weiterer Baustein unserer Klimaschutzstrategie.

Neben dem Entwicklungsgebiet Haunstetten Süd-West steht der Wohnbaugruppe Leben das Gebiet um die Weltwiese als weitere Fläche für ein neues Wohnquartier (ca. 1200 WE) zur Verfügung. Die Realisierung beider Projekte ist mittel- bis langfristig angelegt. Aufgrund des hohen Investitionsbedarfs zur Klimaneutralität sind solche Investitionen in den nächsten Jahren jedoch nur mit Zuschüssen und Einlagen Dritter zu realisieren.

Das fortgeschriebene Investitionsprogramm bis 2029 sieht Ausgaben von 278,3 Mio. € vor. Davon sind 153,1 Mio. € für den Neubau von Wohnungen und den Neubau einer Firmenzentrale sowie 125,2 Mio. € für die künftige Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes geplant.

Der Konzern wird als Organ der kommunalen Wohnungspolitik weiterhin seine satzungsmäßigen Aufgaben und Verpflichtungen erbringen können.

Der Wirtschaftsplan und der bisherige Geschäftsverlauf 2024 lassen erkennen, dass im folgenden Jahr mit einem Jahresergebnis von rund 7,0 Mio. € bis 7,5 Mio. € gerechnet werden darf.

2. Risikomanagement

Zur Quantifizierung aller Unternehmensrisiken bedient sich die Wohnbaugruppe Leben einer Gesamtheit von organisatorischen Regelungen, um zukünftige negative Entwicklungen frühzeitig erkennen zu können. Die Risikofelder werden regelmäßig (neu) identifiziert und überprüft. Verfahrensweisen zur Risikoverminderung bzw. -vermeidung sind implementiert.

Für den Konzern besteht ein Risikomanagementsystem, das die frühzeitige Erkennung, die Bewertung und den richtigen Umgang mit bestehenden Risiken sicherstellt. Durch diese Einschätzung, die standardisiert erhoben wird, können zeitnah Maßnahmen zur Risikoabwehr eingeleitet werden.

Für die Gesellschaften waren im Berichtsjahr keine entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand und für den Prognosezeitraum nicht.

3. Chancen- und Risikobericht

In Augsburg herrscht weiterhin ein angespannter Wohnungsmarkt. Im Besonderen bei günstigem Wohnraum besteht weiterhin eine deutlich erhöhte Nachfrage, die das Angebot bei weitem übertrifft. Im Gesamten entwickelte sich der Wohnungsmarkt in Augsburg größtenteils seitwärts. Die gedämpfte Neubauaktivität im Stadtgebiet wird keine entscheidende Entlastung bringen. Unter den aktuellen Rahmenbedingungen (Baukosten und Kapitalmarktzinsniveau) wird sich die Bauaktivität in Augsburg nicht signifikant erhöhen. Die Bevölkerung der Stadt Augsburg wird hingegen in den nächsten Jahren weiter wachsen.

Die gewogene durchschnittliche Kaltmiete aller Wohnungen bei der Wohnbaugruppe Augsburg Leben beträgt zum Jahresende 6,94 € je m ² Wfl. Damit liegt der Wert deutlich unter der im Mietspiegel genannten durchschnittlichen Nettokaltmiete von 9,29 €/m ² Wfl. und unter der von Neubezugswohnungen. Diese werden aktuell in Augsburg für durchschnittlich 11,75 €/m ² Wfl. (Quelle: IVD) angeboten. Aus diesem Preisgefälle lässt sich auch zukünftig eine langfristige Vermietung sowie ein zusätzliches Ertragspotenzial für die rund 6.450 freifinanzierten Wohnungen ableiten.

Steigende Baukosten und ein deutlich höheres Zinsniveau haben die Rahmenbedingungen für Investitionen in Neubauten und Modernisierungen erheblich teurer gemacht. Die Anforderungen an die Klimaneutralität unserer Wohnanlagen schränkt die Möglichkeit für die Erstellung von dringend benötigtem zusätzlichen Wohnraum entscheidend ein.

Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung operativer Geschäftsprozesse unter Nutzung aktueller technologischer Möglichkeiten.

D) Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Dem Unternehmenszweck entsprechend werden ausschließlich konservative Finanzierungsverfahren eingesetzt. Dabei werden vom Unternehmen für Zinssicherungen vorteilhafte Zeiträume zum Abschluss von Forward-Darlehen ausgenutzt.

Forderungen sind in einem effizienten Mahnwesensystem organisiert, Ausfallrisiken werden dadurch minimiert und, soweit unvermeidbar, zeitnah bewertet und wertberichtigt.

Geldanlagen werden über ein zentralisiertes Investmentmanagement gesteuert. Entsprechende Kriterien sind Sicherheit vor Ertrag und Liquiditätspläne für den Mittelbedarf beim Wohnungsbau bzw. sonstigen Investitionen. Die Anlagen erfolgen marktgestreut.

Die Unternehmensverbindlichkeiten bestehen fast ausschließlich aus Darlehensgewährung von Kreditinstituten. Hier spiegeln sog. clusterfreie Objektfinanzierungen die prägenden Werte der Bilanz. Ihre in der Regel langen Fristen sowie die Zinsfestschreibungen werden überwacht. Langjährige Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren wurden bis zum Anstieg des Zinsniveaus genutzt und werden im aktuellen Marktniveau stets geprüft. Die Marktvielfalt der Geldanbieter wurde in Anspruch genommen. Der Finanzierungsbedarf von auslaufenden Darlehen stellt trotz des erhöhten Zinsniveaus in den nächsten Jahren kein Risiko dar.

Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken wird bei einem langfristigen Darlehen ein Derivat (Zins-swap) eingesetzt. Zum 31.12.2023 beträgt das gesicherte Kreditvolumen 8,75 Mio. €.

Die Wirksamkeit des Absicherungszusammenhangs mit dem Grundgeschäft wird regelmäßig überprüft. Derivate werden nicht für spekulative Zwecke benutzt.

Andere Verbindlichkeiten betreffen Kundenanzahlungen und Abgrenzungen. Diesen stehen entsprechende Forderungen bzw. Vermögensgegenstände gegenüber.

KONZERN-BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023

Wohnbaugruppe Augsburg

AKTIVA

PASSIVA

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Wohnbaugruppe Augsburg

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023

Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH

AKTIVA

PASSIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH

Zusammengefasster Anhang und Konzernanhang 2023

A) Allgemeine Angaben

Die Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg, ist beim Registergericht Augsburg unter der Nummer HRB 6007 eingetragen.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richten sich nach dem für Wohnungsunternehmen vorgeschriebenen Formblatt in der Fassung vom 5. Juli 2021. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt. Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB einzustufen und der Jahresabschluss wurde entsprechend den Vorschriften des HGB aufgestellt. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

In den Konzernabschluss im Rahmen der Vollkonsolidierung wird neben der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH (Wohnbaugruppe Leben) die Tochtergesellschaft Wohnbaugruppe Augsburg Entwickeln GmbH (Wohnbaugruppe Entwickeln) mit Sitz in Augsburg einbezogen. Die Wohnbaugruppe Leben ist zu 100 % an der Wohnbaugruppe Entwickeln beteiligt.

Die Verrechnung des Beteiligungsansatzes an der Wohnbaugruppe Entwickeln wurde erstmalig zum 1.1.2004 vorgenommen.

Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind zum Stichtag des Konzernabschlusses erstellt.

Bei der Kapitalkonsolidierung wurde der Anschaffungswert der Beteiligung zum Buchwert verrechnet.

Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den beiden Gesellschaften wurden eliminiert.

B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Konzern gelten einheitlich angewandte Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Das Anlagevermögen ist mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die planmäßige und, soweit erforderlich, außerplanmäßige Abschreibung, angesetzt. Grundsätzlich wird linear mit folgenden Sätzen abgeschrieben:

Die aktivierungspflichtigen Modernisierungskosten werden als nachträgliche Herstellungskosten gebucht und auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer der Gebäude neu festgelegt.

Wohngebäude und Tiefgaragen, die nach dem 1.1.1991 fertiggestellt wurden, werden in Einzelfällen degressiv abgeschrieben. In früheren Jahren wurden Abschreibungen nach § 253 Abs. 3 HGB vorgenommen.

Auf die Aktivierung von Verwaltungsleistungen bei Neubauten während der Bauzeit wird verzichtet. Zinsaufwendungen während der Bauzeit werden aktiviert. Baukostenzuschüsse werden von den Herstellungskosten abgesetzt.

Die "Anderen Finanzanlagen" betreffen sämtlich Geschäftsanteile bei Genossenschaftsbanken.

Unfertige Leistungen werden in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Andere Vorräte, das sind Lagerbestände, werden zu Anschaffungskosten unter Anwendung des Durchschnitts-Verfahrens bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert angesetzt und, soweit erforderlich, einzel- bzw. bei Mietforderungen zusätzlich pauschal wertberichtigt.

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen beim Grundvermögen und bei den Rückstellungen resultieren ausschließlich aktive latente Steuern. Wesentliche Unterschiede zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen beim Posten "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten". Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge. Aktive latente Steuern werden nicht angesetzt. Aus Konsolidierungsmaßnahmen im Konzern resultieren keine Unterschiedsbeträge. Deshalb ist auch im Konzern insoweit kein Ansatz latenter Steuern erfolgt.

Geldbeschaffungskosten werden aktiviert und entsprechend der Laufzeit der Darlehen bzw. Zinsfestschreibung abgeschrieben.

Die Rückstellungen für Versorgungsverpflichtungen wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung einer Rentenanpassung von 2 % (Vorjahr 2 %) errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag wurden die Richttafeln für Pensionsversicherung (2018 G) von Prof. Dr. Klaus Heubeck sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte pauschal abgeleitete Abzinsungszinssatz für eine Restlaufzeit von 15 Jahren mit 1,78 % (Stichtag November 2022) bzw. 1,82 % (Stichtag November 2023/10-Jahres-Zinssatz) zugrunde gelegt. Die Differenz zu der früheren Betrachtung über sieben Jahre ergibt einen Betrag von 30,8 T€. Dieser Betrag unterliegt der Ausschüttungssperre.

Die Rückstellungen für Beihilfeverpflichtungen wurden auf der Grundlage von § 252 Abs. 2 HGB n. F. ermittelt und richten sich nach der vernünftigen kaufmännischen Beurteilung des notwendigen Erfüllungsbetrages. Als Bewertungsverfahren wurde ebenfalls das modifizierte Teilwertverfahren angewandt und der von der Deutschen Bundesbank ermittelte pauschal abgeleitete Abzinsungszinssatz von 1,42 % (Stichtag November 2022) bzw. 1,70 % (Stichtag November 2023) für eine Restlaufzeit von 15 Jahren verwendet. Künftige Veränderungen der Beihilfeprämien wurden mit 2,0 % p.a. (Vorjahr: 2,0 %) berücksichtigt. Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden zum Umstellungszeitpunkt 1.1.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB teilweise beibehalten und im Geschäftsjahr 2022 bzw. zukünftig verbraucht. Der Verbrauch (58,7 T€) wurde unter dem Posten "Sonstige betriebliche Erträge" abgebildet.

Die Bildung der "Sonstigen Rückstellungen" erfolgt in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die Rückstellungen für die Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen wurden auf der Grundlage von § 253 Absatz 2 HGB n. F. nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ermittelt und nach dem Barwertverfahren unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2018 G) berechnet. Die erwarteten Lohn- und Gehaltserhöhungen sowie die Preis- und Kostensteigerungen wurden mit 3,0 % (Vorjahr 3,0 %) bei der Bewertung berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind mit den von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen (Rückstellung für Altersteilzeit 1,19 % und für Jubiläumszahlungen 1,70 %) abgezinst worden.

Die Verpflichtungen aus Altersteilzeit von 2.158,0 T€ sind saldiert mit dem Zeitwert des verpfändeten Deckungsvermögens (§ 8a ATG) in Höhe von 1.412,6 T€. Der Zeitwert entspricht den Anschaffungskosten. Der aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung ist ausschüttungsgesperrt nach § 268 Abs. 8 HGB.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C. Erläuterungen zur Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung

In der Position "Unfertige Leistungen" sind gegenüber den Mietern noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten von 22.422,2 T€ (Vorjahr 17.286,7 T€) enthalten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht (Vorjahr: 83,2 T€).

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen mit 1.374,3 T€ (Vj. 1.212,2 T€) auf "Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen" und mit - 542,3 T€ (Vj. -299,7 T€) auf "Sonstige Vermögensgegenstände".

Gegenüber der alleinigen Gesellschafterin (Stadt Augsburg) sind beim Konzern "Forderungen aus Betreuungstätigkeit" in Höhe von 338,8 T€ (von der Wohnbaugruppe Entwickeln, Vorjahr 414,6 T€) sowie bei Wohnbaugruppe Leben und Konzern "Sonstige Vermögensgegenstände" in Höhe von 256,0 T€ (Vorjahr 321,1 T€) ausgewiesen.

Der Jahresüberschuss des Vorjahres von 5.008,1 T€ wurde gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung der Position "Andere Gewinnrücklagen" zugeführt.

Unter den "Sonstigen Rückstellungen" sind im Wesentlichen noch zu erwartende Instandhaltungskosten (Wohnbaugruppe Leben: 1.020 T€) und zu erwartende Betriebskosten (Wohnbaugruppe Leben: 5.350 T€), ausstehende Urlaubsansprüche (Wohnbaugruppe Leben: 472 T€; Konzern: 516 T€) und Rückstellungen für Altersteilzeit (Wohnbaugruppe Leben: 745,5 T€) ausgewiesen.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet mit 9.333,0 T€ (Vorjahr: 9.661,8 T€) Zahlungen aus der Veräußerung künftiger Einnahmen (Realkostenmiete), die der Betreiber eines Technologiezentrums an die Wohnbaugruppe Leben zu entrichten hat. Die Auflösung des passiven Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt in Höhe der planmäßig zu leistenden Tilgungen.

Bei den "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung" sind mit 1.601,0 T€ (Vj.: 1.553,1 T€) abrechenbare Grundsteuern enthalten.

Aus der Ab- bzw. Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich Zinserträge von 10,7 T€, im Konzern 11,1 T€ (Vj. 0,2 T€; Konzern: 0,3 T€) und Zinsaufwendungen von 31,0 T€, im Konzern 31,1 T€ (Vj. 58,2 T€; Konzern: 58,3 T€).

Erträge von außergewöhnlicher Höhe ergaben sich durch erfolgswirksam erfasste Zuschüsse in Höhe von 27,0 T€ und Erträgen aus Anlageverkäufen in Höhe von 41,5 T€.

Die Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sind nachfolgend dargestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens:

Konzern

Entwicklung des Anlagevermögens:

Leben

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Konzern

In Klammer stehende Beträge sind Vorjahreszahlen

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Leben

In Klammer stehende Beträge sind Vorjahreszahlen

D. Sonstige Angaben

Die Tochtergesellschaft Wohnbaugruppe Entwickeln ist als Entwicklungsträgerin und Treuhänderin der Stadt Augsburg tätig. Sie verwaltet das Vermögen für folgende Maßnahmen:

Diesem Vermögen stehen Verbindlichkeiten in gleicher Höhe gegenüber.

Aus laufenden Bau- und Modernisierungsmaßnahmen bestehen zum Stichtag Investitionsverpflichtungen in Höhe von 66.222,5 T€. Dem stehen noch erwartete Fremdmittel aus diesen Maßnahmen in Höhe von 56.830,2 T€ gegenüber.

Für ein in 2017 erworbenes Grundstück besteht eine mögliche Aufzahlungsverpflichtung in Höhe von 1.288,0 T€.

Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken besteht zum 31.12.2023 für ein Darlehen ein Zinssatz-Swap über einen Betrag von ursprünglich 13.200,0 T€ und einer Laufzeit bis zum 3.5.2038. Der Swap weist gemäß den vorliegenden Bankenbestätigungen zum 31.12.2023 einen Marktwert (Bewertung mark-to-market) von insgesamt - 1.191,6 T€ aus. Ein Rückstellungsbedarf für den negativen Marktwert ergibt sich deshalb nicht. In der Position "Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten" sind zum 31.12.2023 zinsgesicherte Darlehen in Höhe von 8.749,0 T€ enthalten.

Für den Abschlussprüfer im Sinne von § 318 HGB sind im Geschäftsjahr Bruttohonorare für die Abschlussprüfung von 66,0 T€ (Konzern: 66,0 T€) und für andere Leistungen von 37,4 T€ (Konzern: 104,3 T€) als Aufwand erfasst.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubildende beschäftigt.

Die Wohnbaugruppe Entwickeln weist zum 31.12.2023 ein Eigenkapital von 500,1 T€ und im Geschäftsjahr 2023 ein Ergebnis vor Ergebnisabführung von - 794,8 T€ (Vj.: - 588,0 T€) aus.

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss von 6.782,7 T€ den "Anderen Gewinnrücklagen" zuzuweisen.

Nachtragsbericht

Ein Geschäftspartner der Wohnbaugruppe Augsburg Entwickeln GmbH hat im April 2024 Schadenersatzansprüche gegenüber der Gesellschaft aus einem mittlerweile beendeten Betreuungsvertrag geltend gemacht. Aus diesem Vorgang können sich negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft ergeben.

Gesamtbezüge:

An den Aufsichtsrat wurden Gesamtbezüge von 31,2 T€ (Konzern: 36,3 T€) ausbezahlt.

Die Gesellschaft hat unter Anwendung von § 286 Absatz 4 HGB auf die Angabe des Gehaltes der Geschäftsführung verzichtet.

Der Aufsichtsrat und die Geschäftsführung setzen sich wie folgt zusammen:

Aufsichtsrat

Eva Weber, Oberbürgermeisterin, Vorsitzende

Leo Dietz, Gastronom, stellv. Vorsitzender

Martina Wild, 2. Bürgermeisterin

Martin Schenkelberg, berufsm. Stadtrat (Sozialreferent)

Dr. Pia Haertinger, Presse- und Öffentlichkeitsreferentin

Horst Hinterbrandner, Dipl.-Ing. (FH), selbstständig

Verena von Mutius-Bartholy, Oberverwaltungsrätin

Peter Schwab, Polizeibeamter

Peter Uhl, Gärtnermeister

Geschäftsführung

Dr. Mark Dominik Hoppe, Geschäftsführer

Die Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals stellt sich wie folgt dar:

Kapitalflussrechnung Leben/Konzern 2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg, und ihrer Tochtergesellschaft (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31.12.2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang der Gesellschaft und des Konzerns, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht und Konzernlagebericht (im Folgenden kurz "zusammengefasster Lagebericht" genannt) der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht

Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang der Gesellschaft und des Konzerns, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht und Konzernlagebericht (im Folgenden kurz "zusammengefasster Lagebericht" genannt) der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH, Augsburg, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht

Der gesetzliche Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Personenhandelsgesellschaften im Sinne des § 264a HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrates

Im Berichtszeitraum fanden zwei Aufsichtsratssitzungen statt.

Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben im abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsführung überwacht. Geschäfte, zu denen die Zustimmung des Aufsichtsrates erforderlich ist, wurden auf Grundlage schriftlicher Vorlagen und mündlicher Berichte geprüft und mit der Geschäftsführung beraten, ehe die entsprechenden Beschlüsse gefasst worden sind.

Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat aktuell und umfassend über alle für das Unternehmen bedeutsamen Fragen der Planung und Geschäftsentwicklung sowie über mögliche Chancen und etwaige Risiken schriftlich und mündlich informiert. Bei den Sitzungen des Aufsichtsrates hat dieser im vergangenen Jahr insbesondere den Jahresabschluss 2022, den Wirtschaftsplan 2024-2028 sowie die Investitionsprogramme (Neubau, Modernisierung, Instandhaltung) und deren Umsetzung beraten und beschlossen.

Innerhalb des Neubau-Investitionsprogramms hat sich der Aufsichtsrat intensiv mit der Planung, Umsetzung und Kostenoptimierung der neuen Firmenzentrale auseinandergesetzt.

Die Jahresabschlüsse des Unternehmens und des Konzerns sowie der zusammengefasste Lagebericht und Konzernlagebericht über das Geschäftsjahr 2023 wurden vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e. V., München, gesetzlicher Prüfungsverband, geprüft. Der Abschlussprüfer hat uneingeschränkte Bestätigungsvermerke erteilt und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung nach § 53 HGrG festgestellt. Der Aufsichtsrat schließt sich den Prüfungsberichten an und erhebt keine Einwendungen gegen die Prüfungsfeststellungen. Eine besondere Stellungnahme zu den Prüfungsberichten ist nicht erforderlich, da diese keine Beanstandungen enthalten.

An der Sitzung zur Erörterung der Jahresabschlüsse hat der Abschlussprüfer teilgenommen und über den Prüfungsverlauf sowie die Prüfungsergebnisse berichtet. Nach eingehender Prüfung empfehlen die Mitglieder des Aufsichtsrates der Gesellschafterversammlung, die Feststellung des Jahresabschlusses zu beschließen, den zusammengefassten Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns zu billigen sowie den Jahresüberschuss i. H. v. 6.782.686,31 € den "Anderen Gewinnrücklagen" zuzuführen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung, die Geschäftsführung zu entlasten.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie der Geschäftsführung für deren großes Engagement.

Beschlussfassung über die Verwendung des Jahresüberschusses 2023

Die Gesellschafterversammlung der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH beschließt, vorbehaltlich der Zustimmung der städtischen Gremien, sofern diese Zustimmung erforderlich ist, den Jahresüberschuss 2023 in Höhe von 6.782.686,31 € den "Anderen Gewinnrücklagen" zuzuführen.

Die Stadt Augsburg hat mitgeteilt, dass eine Zustimmung der städtischen Gremien nicht erforderlich ist.