LEG NRW GmbHDüsseldorfJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024Grundlagen des Konzerns Geschäftstätigkeit und Strategie Konzernsteuerungssystem Wirtschaftsbericht Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt Transaktionsmarkt Mitarbeiter der LEG NRW Finanzierung Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG NRW Risiko-, Chancen- und Prognosebericht Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht der LEG NRW Grundlagen des Konzerns LEG-Gruppe  Konzernstruktur und Rechtsform Für die LEG NRW GmbH, Düsseldorf, (nachfolgend „LEG NRW“) wird im Folgenden im Wesentlichen der Konzernlagebericht der LEG Immobilien SE verwendet, da das Konzernumfeld auch mittelbar die LEG NRW beeinflusst. Die LEG Immobilien SE ist die Obergesellschaft der LEG-Gruppe (im Folgenden „LEG“), die in der Abbildung schematisch dargestellt ist. Die Gesellschaft hat am 11. März 2021 die Rechtsform einer SE (Societas Europaea) angenommen. Grundlagen der LEG NRW An der LEG NRW ist mit 81,39 % die LEG Holding GmbH, Düsseldorf, sowie mit 16,76 % der Geschäftsanteile die Rote Rose GmbH & Co. KG, Düsseldorf, beteiligt, 0,02 % entfallen auf Minderheitsgesellschafter; darüber hinaus hält die LEG NRW 1,83 % eigene Geschäftsanteile. Die LEG NRW ist organisatorisch und wirtschaftlich in die LEG integriert und wird von der Konzernmutter LEG Immobilien SE maßgeblich beeinflusst. Die LEG NRW zählt mit ihren 7.984 Wohnungen (zum Stichtag 31.12.2024) zu den bestandshaltenden Gesellschaften der LEG. Gegenstand des Unternehmens ist die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes, die Errichtung, der Um- und Ausbau, die Modernisierung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen. Neben der operativen Geschäftstätigkeit, der Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes übt die LEG NRW auch eine Holdingfunktion aus. Die LEG NRW hält wesentliche Anteile an verbundenen Unternehmen der LEG sowie an Beteiligungen. Das Ergebnis der Gesellschaft wird maßgeblich auch durch das Beteiligungsergebnis bzw. die bestehenden Gewinnabführungsverträge geprägt. Im Rahmen der Portfolio-Optimierung nutzt die LEG NRW ein entsprechendes Marktumfeld, um Teilportfolios oder Einzelobjekte zu veräußern. Sehr bedeutsame finanzielle Leistungsindikatoren zur Steuerung der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2024 Mietentwicklung (like-for-like) und EPRA-Leerstandsquote. Aufgrund der weiterhin angepassten, auf Kapitaleffizienz ausgerichteten Geschäftsstrategie stellen die Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung keinen sehr bedeutsamen finanziellen Leistungsindikator im Sinne des DRS 20 (bedeutsamste) mehr dar. Es handelt sich dennoch um eine wichtige Kennzahl für die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft. Geschäftstätigkeit und Strategie Mit einem Portfolio von rund 164.000 Mietwohnungen an rund 240 Standorten ist die LEG der zweitgrößte Bestandshalter in Deutschland und zugleich Marktführer im einwohnerstärksten Bundesland, Nordrhein-Westfalen (NRW). Das Kerngeschäft der LEG besteht in der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands. Strategisch konzentriert sich die LEG auf die Asset-Klasse bezahlbares Wohnen, die sich durch einen anhaltenden Nachfrageüberhang auszeichnet. Dieser dürfte sich nach Einschätzung der LEG zukünftig noch weiter verstärken. Während Privathaushalte auf der Suche nach günstigem Wohnraum sowie die Immigration nach Deutschland die Nachfrage weiter erhöhen, sinkt das Angebot durch einen starken Rückgang der Neubauaktivitäten. Das im Jahr 2021 von der damaligen Bundesregierung im Koalitionsvertrag gesetzte Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr wurde bislang verfehlt. Insbesondere die Höhe der Finanzierungs- und Baukosten sowie Unsicherheiten bezüglich zukünftiger energetischer Anforderungen und Fördermittel wirken sich negativ auf die Bautätigkeiten aus. Vor diesem Hintergrund kommt dem Bestand der LEG eine besondere Bedeutung zu. Mit einer durchschnittlichen Monatsmiete von 6,80 Euro pro qm richtet sich das Angebot der LEG an breite Schichten der Bevölkerung. Rund 81 % des Portfolios entfielen zum 31. Dezember 2024 auf frei finanzierte, rund 19 % auf preisgebundene Wohneinheiten. Der regionale Schwerpunkt des LEG-Portfolios liegt in NRW, wo sich rund 80 % der Wohneinheiten befinden. Darüber hinaus ist die LEG auch in den westdeutschen Bundesländern Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen, Hessen und Rheinland-Pfalz als Vermieterin präsent. Durch den Erwerb der Brack Capital Properties N.V. (BCP) kann die LEG ab dem Jahr 2025 u.a. Leipzig als neuen Standort in Ostdeutschland etablieren. Die Strategie der LEG hat zum Ziel, ihr Geschäftsmodell unter Berücksichtigung externer Rahmenbedingungen zukunftsfähig aufzustellen und die Interessen aller wesentlichen Stakeholder zu berücksichtigen. Die Strategie ruht auf drei Säulen:
Eine liquiditätsorientierte Finanzstrategie sowie das ESG-Rahmenwerk (Environmental, Social, Governance) bilden das Fundament der Strategie. Die einzelnen Bestandteile der Unternehmensstrategie werden im Folgenden näher erläutert: Optimierung des Kerngeschäfts Zur Optimierung des Kerngeschäfts setzt die LEG auf die Hebung von Mietwachstumspotenzial, die Erhöhung der Kundenzufriedenheit sowie die Digitalisierung von Prozessen und Effizienzsteigerung. Die LEG erwartet, dass auch zukünftig Potenzial für Mieterhöhungen besteht. Im frei finanzierten Bestand können unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen Erhöhungen infolge von Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete (vor allem an den Mietspiegel), bei der Neuvermietung und im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Im preisgebundenen Portfolio kann die Kostenmiete alle drei Jahre angepasst werden. Hierbei ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes maßgeblich. Bis 2028 wird die Mietpreisbindung bei rund 19.000 Wohneinheiten und damit rund 62 % des aktuell preisgebundenen LEG-Bestands auslaufen. Daraus entsteht weiteres Mietsteigerungspotenzial, da die Ist-Mieten teilweise deutlich unter dem Marktniveau frei finanzierter Bestände liegen. Mit sogenannten Kontaktpunktbefragungen ermittelt die LEG seit Dezember 2020 nach der Bearbeitung von Kundenanliegen die Zufriedenheit der Mieter mit dem Prozess und der Servicequalität. Diese Ergebnisse fließen in den Customer Satisfaction Index ein, der seit dem Geschäftsjahr 2022 zur Messung der Kundenzufriedenheit angewandt wird. Der direkte Austausch wird zudem durch einen Kundenbeirat gefördert, der aktiv in Entscheidungsprozesse zur Quartiersentwicklung und in die Verbesserung von Services eingebunden ist. Die Betreuung von Kunden erfolgt über den Zentralen Kundenservice sowie acht regionale Niederlassungen. Den unterschiedlichen Bedürfnissen und Anlässen entsprechend stehen den LEG-Kunden verschiedene Kontakt- und Informationswege zur Verfügung: neben dem digitalen Angebot wie Mieter-Portal, Mieter-App, Chat-Diensten und Online-Schadensmeldungen bestehen persönliche Kontaktmöglichkeiten, z.B. über eine Service-Hotline, einen Reparatur-Notdienst oder Mietersprechstunden an ausgewählten Standorten. Potenzielle Kunden können auf Wunsch eine Anmietung von der Anfrage bis zum Vertragsabschluss vollständig digital abwickeln. Das Vermietungsgeschäft im Wohnungsmarkt ist durch eine hohe Anzahl von Kundenbeziehungen geprägt. Um dieses Geschäft im Sinne aller Stakeholder effizient zu betreiben, setzt die LEG neben den digitalen Angeboten für Mieter und Neukunden auch auf die Digitalisierung von Prozessen. So nutzt die LEG unternehmensweit Robotics-Lösungen zur Bearbeitung von Kundenanfragen oder in der Verbuchung von Zahlungseingängen. Aber auch bei der Automatisierung in den Bereichen Rechnungsverarbeitung, Vertragsmanagement oder Datenanalyse kommen Robotics-Anwendungen zum Einsatz. Erstmals hat die LEG im Geschäftsjahr 2024 auch Einsatzmöglichkeiten für künstliche Intelligenz getestet, um Prozesse effizienter gestalten zu können. Ausbau der Wertschöpfungskette Die Service-Aktivitäten der LEG bündeln die Bewirtschaftungskompetenz des Konzerns mit interner und externer technischer Expertise. Mit der energiewirtschaftlichen und -technischen Versorgung zahlreicher LEG-Immobilien durch die EnergieServicePlus GmbH, dem Kleinreparaturmanagement und der Abwicklung von Versicherungsschäden durch die TSP - TechnikServicePlus GmbH (LEG-Anteil 51 %) sowie der LWS Plus GmbH als Projektsteuerungsgesellschaft für die Sanierung von leerstehenden Wohnungen hat die LEG den Service-Bereich kontinuierlich ausgebaut. Nach dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs (Umlage der Kabel-TV-Gebühren in der Betriebskostenabrechnung) im Juli 2024 bietet die WohnServicePlus GmbH gemeinsam mit Partnern den LEG-Mietern verschiedene Multimedia-Optionen für zuhause an. Im August 2024 wurde die LEG LEITWerk GmbH gegründet, ein Handwerksunternehmen für Leitungs-, Elektro- und Installations-Technik. Im Zuge von Klimaschutz und Wärmewende sind die Anforderungen an den Auf- und Ausbau von Netzanschlüssen und an moderne Elektrotechnik gestiegen. Hier liegt der anfängliche Arbeitsschwerpunkt der neuen Gesellschaft. Darüber hinaus besteht seit dem Jahr 2021 die Plattform Youtilly als Branchenlösung für eine digitale und mieterorientierte Auftragsverwaltung in den Bereichen Grün- und Außenpflege sowie Winterdienst. Das Biomasse Heizkraftwerk Siegerland GmbH & Co. KG (LEG-Anteil 94,86 %) produziert durch Verwertung von aufbereitetem, zertifiziertem Altholz CO2 -neutrale Energie in Form von Strom und Wärme. In den vergangenen drei Jahren wurden weitere Geschäftsmodelle entwickelt, die auch als Lösungskonzepte für Dritte angeboten werden und gleichzeitig dazu beitragen, dass die LEG ihre ambitionierten Klimaziele erreicht. Im Januar 2022 gründete die LEG zusammen mit der österreichischen Rhomberg Bau Gruppe die Renowate GmbH. Ziel des Gemeinschaftsunternehmens ist es, serielle und digitalisierte Lösungen für die Dekarbonisierung von bestehenden Wohngebäuden zu entwickeln. RENOWATE vermarktet seine Leistungen zusätzlich an weitere Bestandshalter in der DACH-Region. Im September 2023 gründeten die LEG und die Soeffing Kälte Klima GmbH das Unternehmen dekarbo GmbH. Dekarbo bietet eine Gesamtlösung bestehend aus einer Luft-Luft-Wärmepumpeninstallation inklusive Warmwasser und anschließender Anlagenbetreuung über den gesamten Lebenszyklus je Wohnung. Ebenfalls im Jahr 2023 entstand termios als gemeinsames Projekt von LEG, Oventrop und mantro. Das Technologieunternehmen, das unter Efficient Residential Heating GmbH firmiert, vereint Expertenkompetenzen aus Wohnungswirtschaft, Heizungssteuerung und Hydraulik sowie Digitalisierung und Technologie. Termios ist ein KI-basiertes Thermostat, das den hydraulischen Abgleich permanent und optimiert durchführt. Repositionierung der Bewirtschaftungsplattform Die LEG setzt auf ein Geschäftsmodell mit geringer Komplexität und entsprechend höherer Effizienz. Das Unternehmen konzentriert sich daher auf die Asset-Klasse bezahlbares Wohnen in Deutschland. Als Reaktion auf ein verändertes Makroumfeld, das insbesondere von einem historisch einzigartig schnellen Anstieg der Zinsen gekennzeichnet war, reagierte die LEG bereits im Geschäftsjahr 2022 mit strategischen Maßnahmen, die auch im Geschäftsjahr 2024 fortgeführt wurden. Hierzu zählt ein Veräußerungsprogramm, das neben der Generierung von Verkaufserlösen auch zur Portfoliooptimierung dient. Ferner beschloss die LEG, ihre geringvolumigen Neubauaktivitäten nach Fertigstellung der noch laufenden drei Projektentwicklungen im Jahr 2025 zu beenden. Zudem stellte die LEG ab Oktober 2022 ihre Akquisitionstätigkeit zunächst vollständig ein. Es bestand jedoch die Flexibilität, den Wachstumsmodus bei verbesserten Rahmenbedingungen wieder aufzunehmen. Nachdem in der zweiten Jahreshälfte 2024 erkennbar wurde, dass sich die Immobilienbewertung stabilisierte, nutzte die LEG die Chance, sich mittels Abschlusses eines Aktienkaufvertrags (über insgesamt 52,68 %) und eines Tender Commitments (über 10,1 %) weitere Anteile an BCP zu sichern. Der Transaktionsprozess, der im Jahr 2021 mit dem Abschluss von Kaufverträgen über 30,9 % der Anteile begann, soll im Jahr 2025 abgeschlossen werden. Es ist geplant, die Bestände in die Bewirtschaftungsprozesse der LEG zu integrieren und BCP vollständig zu übernehmen. Liquiditätsorientierte Finanzstrategie Entsprechend ihrem langfristigen Geschäftsmodell und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG nach eigener Einschätzung über eine langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Die im Berichtsjahr sowie zu Beginn des laufenden Geschäftsjahres durchgeführten Refinanzierungsmaßnahmen belegen den ungehinderten Zugang zu Fremdkapital und unterschiedlichen Finanzierungsarten. Die Maßnahmen werden im Abschnitt Finanzierung des Konzernlageberichts näher beschrieben. ESG-Rahmenwerk Die ökologische, soziale und unternehmerische Verantwortung (ESG − Environmental, Social, Governance) ist Teil des Fundaments der LEG-Strategie. Die LEG hat ihre Nachhaltigkeitsstrategie im Jahr 2024 aktualisiert. Die Nachhaltigkeitsstrategie 2030 wird im Nachhaltigkeitsbericht als Teil des Konzernlageberichts beschrieben. Zur Erreichung der Klimaziele bis 2030 sowie einem nahezu THG-neutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2045 setzt sie auf drei wesentliche Cluster: emissionseffiziente Wärmeversorgung, Energiebedarfsreduktion und energetische Sanierung. Die LEG hat unterschiedliche Maßnahmen zur Dekarbonisierung identifiziert und wird die Auswahl der jeweils geeigneten Maßnahme auch vor dem Hintergrund der verfügbaren staatlichen Förderungen treffen. Der Konzern setzt zudem auf die Energiewende in Deutschland und versucht, das Verbrauchsverhalten seiner Mieter positiv zu beeinflussen. Aufgrund ihrer Positionierung als Lösungsanbieter für die Dekarbonisierung über ihre Green Ventures RENOWATE, dekarbo und Efficient Residential Heating (termios) ergeben sich für die LEG auch kommerzielle Chancen. Die LEG versteht sich als sozial orientierter Vermieter, der sowohl die finanziellen Möglichkeiten seiner Kunden als auch ihre allgemeine Zufriedenheit berücksichtigt. Letztere wird über den Customer Satisfaction Index erhoben. Die Zufriedenheit der Mitarbeiter wird mit dem Trust Index der Organisation Great Place to Work gemessen. Die Achtung der Interessen aller Stakeholder, einschließlich der Aktionäre, Transparenz und Verantwortung bei unternehmerischen Entscheidungen sowie ein angemessener Umgang mit Risiken sind Kernelemente der Corporate Governance und Grundlage des Handelns bei der LEG. Der Konzern verfügt über ein zertifiziertes Compliance-Management-System, das Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien bündelt. Für weitere Details wird auf den Nachhaltigkeitsbericht als Teil des Konzernlageberichts verwiesen. Zur Schärfung des Fokus auf die Erreichung der Dekarbonisierungsziele wird das Vergütungssystem des Vorstands sowie der Leitungsebene unterhalb des Vorstands - vorbehaltlich der Zustimmung in der anstehenden Hauptversammlung 2025 - künftig für den STI als kurzfristigen variablen Vergütungsanteil sowie den LTI als langfristigen variablen Vergütungsanteil auf jeweils ein Ziel aus dem Bereich Environmental beschränkt. Konzernsteuerungssystem Das Konzernsteuerungssystem der LEG leitet sich aus der Unternehmensstrategie ab. Diese zielt auf die Optimierung des Kerngeschäfts, den Ausbau der Wertschöpfungskette sowie die Repositionierung der Bewirtschaftungsplattform. Sie basiert auf einer liquiditätsorientierten Finanzstrategie und dem ESG-Rahmenwerk. Grundlage für das Konzernsteuerungssystem ist ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentlichem Instrument. Die Kennzahlen werden unter Berücksichtigung aktueller Geschäftsentwicklungen im Rahmen einer mehrfach unterjährig stattfindenden Prognoserechnung („Forecast") sowie einer Mehrjahresplanung, die einen 5-Jahres-Zeitraum umfasst, ermittelt. Weiterhin erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf wöchentlicher Basis werden Cashflow-Prognosen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen und die Einleitung entsprechender Gegenmaßnahmen, sofern erforderlich, ermöglichen. Der Vorstand und die Führungskräfte werden monatlich, der Aufsichtsrat wird vierteljährlich in Form eines standardisierten Berichtswesens über die wesentlichen finanziellen und nichtfinanziellen Kennzahlen und die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern. Darüber hinaus stehen den Führungskräften tagesaktuelle Online-Berichte im Sinne eines Self-Service-Systems zur Verfügung. Basis dieses Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System, operativen Subsystemen und auch dem Planungssystem verknüpft ist. So können Planabweichungen ermittelt und Maßnahmen eingeleitet werden. Das gesamte Kennzahlensystem ist nach Funktionsbereichen (Operations, Spezialgesellschaften, Management/Verwaltung) aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Funktionsbereiche existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem, welches sowohl finanzielle als auch nichtfinanzielle Kennzahlen umfasst. Für sämtliche Kennzahlen sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem bezieht sich auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen. Der Kapitaldienst spielt eine wichtige Rolle im Kontext der Konzernsteuerung aufgrund seiner Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage. Der Bereich Corporate Finance & Treasury, welcher die Steuerungsverantwortung für die Liquidität innehat, stellt unter Berücksichtigung von Konzern- sowie auch Marktentwicklungen den Liquiditätsbedarf der LEG fest und leitet entsprechende Maßnahmen zur Deckung des Bedarfs ab. Auf Basis aktueller Forecast-Zahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden Liquiditätsszenarien im Berichtswesen dargestellt und interpretiert. Wesentliche Steuerungskennzahlen Die wesentlichen Steuerungskennzahlen werden in finanzielle und nichtfinanzielle Kennzahlen unterteilt.
Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren Die bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren für die Konzernsteuerung sind der AFFO, die bereinigte EBITDA-Marge sowie der LTV.
Finanzielle Kennzahlen Weitere, insbesondere auch für die Immobilienwirtschaft relevante finanzielle Kennzahlen, sind die Nettokaltmiete sowie der EPRA-NTA.
Die weiteren nichtfinanziellen Kennzahlen für die Konzernsteuerung können in operative sowie ESG-Kennzahlen unterschieden werden. Nichtfinanzielle Kennzahlen - operativ
Nichtfinanzielle Kennzahlen - ESG Für das Geschäftsjahr 2024 wurden folgende ESG-Ziele definiert:
Für das Geschäftsjahr 2025 wurde folgendes ESG-Ziel definiert:
Immaterielle Ressourcen Immaterielle Ressourcen sind Ressourcen ohne physische Substanz, von denen das Geschäftsmodell der Gesellschaft grundlegend abhängt. Sie sind Werttreiber für das Unternehmen und können langfristig einen großen Wert generieren. Die LEG hat die folgenden wichtigsten immateriellen Ressourcen für ihr Geschäftsmodell definiert: Humankapital Humankapital bezieht sich auf das gesamte Wissen, die Fähigkeiten und Kompetenzen der Mitarbeiter eines Unternehmens. Es umfasst sowohl formelle Qualifikationen wie Schul- und Studienabschlüsse und Berufsaus- und Weiterbildungen als auch informelle Qualifikationen wie Berufserfahrung, Soft Skills und soziale Kompetenzen. Das Humankapital trägt maßgeblich zur Produktivität und zum Erfolg eines Unternehmens bei, da die Fähigkeiten und das Engagement der Mitarbeiter einen direkten Einfluss auf die Leistungsfähigkeit haben. Das Geschäftsmodell der LEG ist stark von ihren Mitarbeitern abhängig. Diese spielen eine zentrale Rolle für den Geschäftserfolg der LEG. Das Fachwissen und die Erfahrung der LEG-Mitarbeiter im Immobilienmanagement, die Kenntnisse über die lokalen Wohnungsmärkte und regulatorische Rahmenbedingungen sowie die Fähigkeiten in der Mieterbetreuung und im Kundenservice ermöglichen es der LEG, ihren Wohnungsbestand effizient zu bewirtschaften und weiterzuentwickeln. Organisationskapital Organisationskapital umfasst Methoden und Prozesse, die dabei unterstützen, definierte Unternehmensziele zu erreichen. Durch Festlegung von Geschäftsprozessen können Arbeitsabläufe effektiv ausgestaltet werden. Dabei nehmen insbesondere die Schnittstellen zwischen den verschiedenen Unternehmensbereichen eine wichtige Rolle ein. Das Geschäftsmodell der LEG wird maßgeblich durch das Organisationskapital geprägt. Durch die Definition und Einhaltung von Geschäftsprozessen im Rahmen der Bewirtschaftung des Immobilienbestands und der Verwaltungstätigkeiten können die Arbeitsabläufe effektiv ausgestaltet werden. Dadurch kann die LEG ein wachsendes Immobilienportfolio zeit- und kosteneffizient bewirtschaften. Ankaufsportfolios können in kurzer Zeit in die bestehenden Geschäftsprozesse integriert werden, wodurch Synergieeffekte gehoben werden können. Beziehungskapital Beziehungskapital stellt den Wert der bestehenden Geschäftsbeziehungen eines Unternehmens dar. Es umfasst die Beziehungen zu verschiedenen Stakeholdern wie Kunden, Lieferanten, Partnern, Mitarbeitenden, der Öffentlichkeit und anderen relevanten Gruppen. Der Fokus wird dabei auf die Beziehung zu Kunden und Lieferanten gelegt. Kundenbeziehungen spielen eine wichtige Rolle für das Geschäftsmodell der LEG, welches auf langfristige Kundenbeziehungen ausgerichtet ist. Im Rahmen der Kundenakquisition werden neue Mieter gewonnen, die durch Kundenpflege in Form von regelmäßigem Kontakt, gutem Service und weiteren Maßnahmen langfristig Mieter der LEG bleiben. Durch den Aufbau der Kundenbeziehung zu den Mietern können geringere Fluktuationen erzielt werden, die zu stabilen Mieteinnahmen und geringen Leerstandskosten führen. Die LEG ist auf zuverlässige Handwerker und Bauunternehmer angewiesen, um ihre Immobilien instand zu halten und zu modernisieren. Gute Beziehungen zu diesen Dienstleistern sind wichtig für die Qualität und Effizienz der Arbeiten. Innovationskapital Innovationskapital stellt das Potenzial eines Unternehmens dar, Innovationen zu entwickeln und anzuwenden. Dazu ist es entscheidend, Veränderungen im Markt rechtzeitig zu identifizieren und darauf zu reagieren, um Wettbewerbsvorteile zu sichern. Die Fähigkeit zur Innovation ist zunehmend wichtiger für das Geschäftsmodell der LEG. Die LEG treibt Entwicklungen bei der Implementierung von Smart-Home-Technologien voran, verfolgt innovative Ansätze zur Energieeffizienz sowie CO2 -Reduktion und führt die Entwicklung nachhaltiger Wohnkonzepte durch. Durch diese Innovationen bleibt der Wohnungsbestand der LEG langfristig wettbewerbsfähig. Wirtschaftsbericht Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Wirtschaftsleistung in Deutschland ist im Jahr 2024 erneut geschrumpft. Angesichts zunehmender Konkurrenz auf wichtigen Absatzmärkten, einem weiterhin erhöhten Zinsniveau, hohen Energiekosten und unsicheren Aussichten ging das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) um -0,2 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Die realen Konsumausgaben der Privathaushalte (ohne private Organisationen) gaben kaum Impulse. Trotz Lohnerhöhungen und geringerer Inflation nahmen sie lediglich um 0,3 % zu. Gestützt wurde das BIP vor allem durch Konsumausgaben des Staates. Diese wiesen einen Anstieg um 2,6 % auf, der insbesondere auf höhere soziale Sachleistungen im Gesundheitsbereich zurückzuführen ist. Die Bauinvestitionen verringerten sich gegenüber dem Vorjahr um 3,5 % und waren damit das vierte Jahr in Folge rückläufig. Die Höhe der Material- und Finanzierungskosten schränkte vor allem den Wohnungsbau ein, der mit einem Minus von 5,0 % den größten Rückgang seit dem Jahr 2021 verzeichnete. Auch bei den Baugenehmigungen war die Entwicklung negativ. Die Anzahl der von Januar bis November 2024 genehmigten Wohnungen lag laut Destatis um 18,9 % unter dem Vorjahreszeitraum. Der ifo Geschäftsklimaindex für den Wohnungsbau wies im Dezember 2024 zwar eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr auf, jedoch blieb der Anteil der Unternehmen, die einen Auftragsmangel meldeten, mit 53,6 % weiterhin hoch. Vor diesem Hintergrund nahm auch die Anzahl der Insolvenzen im Baugewerbe weiter zu. Die deutschen Exporte gingen im Jahr 2024 angesichts stärkerer internationaler Konkurrenz - darunter der Volksrepublik China - um insgesamt 0,8 % zurück. Für das laufende Jahr 2025 erwartet die Bundesbank nach einer Stagnation im Winterhalbjahr eine langsame Erholung durch einen, wenn auch verhaltenen, Expansionskurs der deutschen Wirtschaft. Während die Exportindustrie allmählich von der anziehenden Auslandsnachfrage profitieren könnte, wird der private Konsum aufgrund der Arbeitsmarktlage und geringerer Lohnzuwächse nur leicht zulegen. Insgesamt sollte dies nach Einschätzung der Bundesbank zu einem leichten BIP-Wachstum von 0,2 % führen, das sich im Jahr 2026 auf 0,8 % erhöhen sollte. Im Euroraum wurde, wie in Deutschland, die konjunkturelle Entwicklung durch verhaltene Konsumausgaben und schwache Investitionen gedämpft. In ihrer Herbstprognose geht die EU-Kommission für das Jahr 2024 daher nur von einem leichten BIP-Anstieg von 0,8 % aus. Für das Jahr 2025 prognostiziert die EU-Kommission einen Anstieg des realen BIP im Euroraum von 1,3 %, unterstützt durch eine anziehende Konsumbereitschaft und Exporttätigkeit. Neben der allgemeinen Wirtschaftslage und der Situation auf den Finanzmärkten stellen insbesondere auch die Situation auf dem Arbeitsmarkt und die Entwicklung der Einkommen wesentliche Rahmenbedingungen für das Geschäftsmodell der LEG dar. Die schwache Konjunktur wirkte sich auch auf den Arbeitsmarkt im Jahr 2024 aus. Die Bundesagentur für Arbeit berichtete, dass die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote 6,0 % erreichte und damit 30 Basispunkte über dem Vorjahreswert lag. Die Arbeitslosenquote in Nordrhein-Westfalen, als bevölkerungsstärkstem Bundesland und größtem Standort der LEG, stieg im Vorjahresvergleich ebenfalls um 30 Basispunkte auf nunmehr 7,5 %. Gleichzeitig erreichte die Anzahl der Erwerbstätigen in Gesamtdeutschland mit 46,1 Mio. Menschen im Jahresdurchschnitt 2024 einen neuen historischen Höchststand. Dieser konnte sowohl durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung als auch durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte erreicht werden. Löhne und Gehälter konnten auch im Jahr 2024 einen Zuwachs verzeichnen. So stiegen die Tariflöhne nach Berechnungen der Bundesbank im Durchschnitt um 6,1 %. Die Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer stiegen um 5,1 %. Für das Jahr 2025 wird angesichts niedrigerer Inflationsraten, länger anhaltender Konjunkturschwäche und der Eintrübung am Arbeitsmarkt eine geringere Dynamik und ein Anstieg um jeweils 2,5 % erwartet. Der Verbraucherpreisindex (VPI) erhöhte sich laut Destatis im Jahresdurchschnitt 2024 um 2,2 % gegenüber dem Vorjahr. Damit blieb die Inflationsrate unter dem Niveau der vorangegangenen drei Jahre. Die Nettokaltmieten stiegen ebenfalls um 2,2 %, während die Preise für Haushaltsenergie als weitere Komponente der Wohnkosten um 3,1 % sanken. Dienstleistungen insgesamt verteuerten sich hingegen im Jahresdurchschnitt um 3,8 % und wiesen vor allem einen deutlichen Preisanstieg bei Versicherungen (+13,2 %) auf. Die verfügbaren Einkommen der Privathaushalte stiegen nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts nominal um 4,5 % und damit stärker als die Teuerungsrate. Die Sparquote blieb mit 11,6 % weiterhin hoch. Insgesamt hatten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nur begrenzte Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der LEG. Gleichzeitig sollte der Nachfrageüberhang bei bezahlbarem Wohnraum nach Einschätzung der LEG weiter bestehen bleiben. Während sich das Wohnungsangebot durch fehlenden Neubau weiterhin verknappt, erhöht sich die Nachfrage auch durch die Zuwanderung nach Deutschland. Die Bundesbank geht davon aus, dass die Nettozuwanderung nach Deutschland im Jahr 2024 bei 480.000 Personen lag und im laufenden Jahr 400.000 Personen beträgt. Das im Jahr 2021 von der damaligen Bundesregierung im Koalitionsvertrag gesetzte Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr wurde bislang verfehlt und dürfte auch in den kommenden Jahren nicht erreicht werden. Das ifo Institut geht für das Jahr 2025 von nur 205.000 fertiggestellten Wohnungen aus, im Jahr 2026 werden lediglich 175.000 fertiggestellte Einheiten erwartet. Durch diese weitere Verknappung von bezahlbarem Wohnraum kommt dem Bestand der LEG eine besondere Bedeutung zu. Wohnungsmarkt Der Immobilienmarkt in Deutschland wird sowohl von soziodemografischen Entwicklungen als auch von wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst. Deutschland verzeichnet seit Jahren eine steigende Bevölkerungszahl, die jedoch im Wesentlichen auf der Zuwanderung aus dem Ausland beruht, da die Geburtenrate unterhalb der Sterberate liegt. Neben den demografischen Parametern (Bevölkerungsanzahl, Altersstruktur und Wanderung) ist insbesondere die Entwicklung der Haushaltsstruktur (Haushaltsanzahl, Haushaltsgröße und Wohnflächenbedarf) von wesentlicher Bedeutung für den Wohnungsmarkt und das Geschäftsmodell der LEG. Die Anzahl der Haushalte wuchs in den letzten Jahren überproportional zur Bevölkerungsanzahl. Dieser Trend lässt sich vor allem durch die Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten begründen. Veränderte Lebensmodelle im urbanen Raum -insbesondere in Ballungsgebieten und Universitätsstädten - begünstigen diese Entwicklung. Die steigende Anzahl an Ein- und Zweipersonenhaushalten führt zu einer Reduzierung der Haushaltsgröße auf durchschnittlich 2,0 Personen. Parallel dazu lässt sich eine Zunahme des Wohnflächenbedarfs je Kopf beobachten. Im Kontext der demografischen Alterung führt das Preisgefälle zwischen Bestands- und Angebotsmieten dazu, dass Menschen häufig in ihren Wohnungen bleiben, obwohl ihr tatsächlicher Flächenbedarf sinkt. Während in der Vergangenheit der Trend zur Urbanisierung beobachtet werden konnte, musste in den letzten Jahren eine differenzierte Betrachtung der Binnenwanderung erfolgen. Auf der einen Seite ziehen insbesondere junge Menschen nach wie vor in Ballungsräume, um dort von einem breiteren Angebot an Arbeitsplätzen, Bildungs- und Kulturangeboten zu profitieren. Andererseits ist aber in den vergangenen Jahren zunehmend eine Suburbanisierung mit einer Wanderungsbewegung in das stadtnahe Umland oder kleinere Städte nahe großer Zentren zu beobachten. Insbesondere Familien und Paare im erwerbsfähigen Alter entscheiden sich vermehrt für den suburbanen Raum, um den Nachfragedruck nach adäquatem Wohnraum in den Ballungsgebieten zu umgehen. Der Zuwachs im stadtnahen Umland ist jedoch unterschiedlich stark, so profitieren vornehmlich Gebiete mit entsprechender Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung an die Metropolen. In peripheren Gebieten mit schlechter Infrastruktur ist daher auch weiterhin von einem Bevölkerungsrückgang auszugehen. Der Anteil des preisgebundenen Wohnungsbestands in Deutschland geht seit Jahren weiter zurück. Für NRW ermittelte die NRW.Bank zuletzt für das Jahr 2023 einen Rückgang von 2,5 % auf einen Bestand von 423.000 öffentlich geförderten Mietwohnungen. 39 % davon befinden sich in der Nachwirkungsfrist und werden damit innerhalb der nächsten zehn Jahre aus der Preisbindung fallen. Zwar werden von der Landesregierung und den Kommunen verschiedene Förderprogramme aufgelegt, dennoch reicht das Tempo des Neubaus nicht aus, um die Zahl wegfallender Bindungen zu kompensieren. Die teils bürokratischen Hürden beim Zugang zu Fördermitteln verstärken diesen Effekt zusätzlich. Die Kaufpreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser haben sich im Jahr 2024 schrittweise stabilisiert. Nach der Zinswende konnten im Jahr 2023 zum Teil deutliche Preisrückgänge beobachtet werden. Nach einer allmählichen Abflachung erfolgte ab dem Frühjahr 2024 eine Stabilisierung der Kaufpreise. Zum Ende des Jahres 2024 lagen die Preise teilweise sogar bereits wieder leicht über dem Vorjahresniveau. Die Knappheit im Segment der Mietwohnungen führte auch im Jahr 2024 zu steigenden Angebotsmieten. Wie bereits in den Vorjahren wirkte sich die angespannte Lage auch auf das Umland der Metropolregionen aus, da viele Haushalte - auch aufgrund mangelnder Alternativen - in periphere Lagen auswichen. Bei der Entwicklung des Leerstands zeigt sich innerhalb der Bundesrepublik ein zweigeteiltes Bild. Während in den Metropolregionen seit Jahren rückläufige Leerstandsquoten beobachtet werden, ist in eher ländlichen und strukturschwachen Gebieten eine moderate Zunahme der Leerstandsraten zu verzeichnen. Insbesondere in den Metropolregionen ist die Nachfrage unverändert hoch, sodass hier zum Teil historische Tiefstände erreicht werden und in einigen Städten faktisch kaum marktaktiver Leerstand vorhanden ist. Die Nachfragesituation wirkt sich auch auf mittelgroße Standorte, vornehmlich in wirtschaftsstarken Regionen aus, sodass die Leerstandsraten kontinuierlich auf niedrigem Niveau verbleiben. Ländliche und strukturschwache Regionen, vor allem in Ostdeutschland, weisen hingegen eine fortschreitende Entkopplung vom wirtschaftlichen Wachstum der Ballungszentren auf mit oft steigenden Leerstandsraten. Transaktionsmarkt Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2024 führte insbesondere aufgrund der sinkenden Inflation und der Zinswende zu einem weitgehenden Abschluss der Korrekturphase auf dem Wohnimmobilienmarkt. Die Kombination aus vollzogenen Bewertungskorrekturen, der Erwartung weiterer Zinssenkungen und dem starken, nachfragebedingten Anstieg der Mietpreise sprechen nach Einschätzung von BNP Paribas Real Estate (BNP) für ein Investment in deutsche Wohnimmobilien. Ein entsprechend erhöhtes Investoreninteresse vor allem an Projekten im Core- und Value Add- Bereich zeichnete sich bereits ab dem zweiten Quartal 2024 ab. Nach Angaben von BNP erreichten die Transaktionen mit Wohnimmobilien (ab 30 Wohneinheiten) im Jahr 2024 insgesamt ein Volumen von ca. 9,3 Mrd. Euro. Dies stellt ein Plus von rund 78 % zum Vorjahr dar (5,2 Mrd. Euro im Jahr 2023). Eine gesteigerte Aktivität im Investmentmarkt konnte bei Abschlüssen im Volumen von über 100 Mio. Euro verzeichnet werden. Diese summierten sich auf 5,8 Mrd. Euro und lagen somit wieder über den Werten, die in den Jahren 2022 (5,2 Mrd. Euro) und 2023 (2,0 Mrd. Euro) erzielt wurden. Nach Einschätzung von BNP ist der überdurchschnittliche Marktanteil großvolumiger Transaktionen von 62 % im Jahr 2024 (10-Jahres-Durchschnitt: 57 %, 2023: 39 %) ein weiterer Beleg dafür, dass die Konsolidierungsphase sich im Abschluss befindet. Deutsche Investoren haben im Jahr 2024 weiterhin den heimischen Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 80 % dominiert (2023: 68 %). Hier hat sich vor allem die öffentliche Hand als größte Käufergruppe mit einem Marktanteil von 25 % hervorgetan, unter anderem die HOWOGE in Berlin mit einem Volumen von rund 1,4 Mrd. Euro. Im Bundesland Nordrhein-Westfalen wurde laut Marktresearch von Jones Lang Lasalle und Lübke Kelber im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von rund 1,3 Mrd. Euro für rund 20.000 Wohneinheiten erreicht. Der Anteil Nordrhein-Westfalens am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen lag somit bei ca. 14 % und über dem Vorjahresniveau (2023: 9 %). Für das laufende Geschäftsjahr 2025 geht BNP von einem weitaus höheren Transaktionsvolumen bei deutschen Wohnimmobilien aus. Mitarbeiter der LEG NRW Die LEG NRW hat kein eigenes Personal. Die Mitarbeiter der LEG sind überwiegend in den personalhaltenden Gesellschaften LEG Management GmbH, Düsseldorf, LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf, TSP - TechnikServicePlus GmbH, Düsseldorf, LWS Plus GmbH, Essen, EnergieServicePlus GmbH, Düsseldorf, und Youtilly GmbH, Düsseldorf, angestellt. Laufende Geschäftstätigkeit der LEG NRW Die LEG NRW konnte aus Sicht der Geschäftsführung ihre positive Geschäftsentwicklung in den operativen Kennzahlen im Geschäftsjahr 2024 fortsetzen. Wesentliche Treiber waren insbesondere die Erhöhung der Bestandsmieten sowie eine weiterhin hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit einer entsprechend hohen Vermietungsquote sowie leicht niedrigere Investitionen. Demgegenüber standen höhere operative Aufwendungen und höhere Zinsaufwendungen. Zum Bilanzstichtag umfasst der Immobilienbestand der LEG NRW 7.984 Wohneinheiten, 293 Gewerbeeinheiten und 3.860 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle werden die wesentlichen Bestandsdaten und operativen Kennzahlen des Portfolios im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Entwicklung des Immobilienbestands
Die Vorjahresangaben der Istmiete in €/qm wurden geringfügig angepasst. Die Anpassung resultiert daraus, dass Heizräume erstmals unberücksichtigt bleiben. Der Wohnungsbestand im Portfolio zum 31. Dezember 2024 ging gegenüber dem Vorjahr um 1,9 % bzw. 156 Wohneinheiten zurück. Zu einer Reduzierung hat im Wesentlichen der Verkauf von 100 neu gebauten Wohneinheiten in der Essener Weststadt geführt. Ebenfalls reduzierend wirkten sich Verkäufe von vereinzelten Beständen aus, welche nicht in die Portfoliostruktur der LEG NRW passten. Die wesentlichen operativen Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt: Die durchschnittliche Miete des Wohnungsbestands der LEG NRW auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) lag am 31. Dezember 2024 bei 7,15 Euro je qm (Vorjahr: 6,94 Euro je qm). Dies stellt einen Anstieg um 3,1 % gegenüber dem Vorjahresstichtag dar. Die EPRA-Leerstandsquote aller Wohneinheiten der LEG NRW konnte zum 31. Dezember 2024 gegenüber dem Vorjahr von 2,9 % auf 1,9 % gesenkt werden; auch die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche lag mit 1,9 % unter dem Vorjahresniveau von 2,2 %. Um die Qualität und Energieeffizienz des Wohnungsbestands weiterhin zu verbessern, hat die LEG NRW im zurückliegenden Geschäftsjahr (bereinigt um Neubauaktivitäten in Eigenregie sowie aktivierte Eigenleistungen) 21,3 Mio. Euro investiert. Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 8,2 Mio. Euro bzw. 27,9 %. Der Anteil der wertverbessernden und somit aktivierbaren Maßnahmen ging im Berichtsjahr auf 5,8 % (Vorjahr: 27,6 %) zurück. Die durchschnittlichen Investitionen pro qm Wohn- und Nutzfläche sanken im Vorjahresvergleich um 13,20 Euro auf 35,70 Euro. Für eine stetige Verbesserung des operativen Geschäfts, insbesondere der Vermietungsperformance und auch der Verminderung der Fluktuation, werden laufend verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Insbesondere ist hierbei die Optimierung operativer Prozesse zu nennen. Finanzierung Finanzierungsportfolio Die LEG hat im Laufe des Geschäftsjahres 2024 zahlreiche Finanzierungsmaßnahmen durchgeführt. Kapitalmarktseitig hat die LEG zwei ihrer ausstehenden Anleihen um einen Nominalbetrag von jeweils 100 Mio. Euro erhöht. Das ausstehende Nominalvolumen der Anleihe 2022/2029 sowie der Anleihe 2021/2033 beläuft sich seither nunmehr auf jeweils 700 Mio. Euro. Zudem hat die LEG im Geschäftsjahr 2024 erstmals eine Wandelschuldverschreibung über ihre Finanzierungstochtergesellschaft LEG Properties B.V. begeben. Die Wandelschuldverschreibung mit einem Volumen von zunächst 500 Mio. Euro und einer Laufzeit von sechs Jahren traf auf eine hohe Nachfrage bei internationalen institutionellen Investoren, sodass der Zinscoupon bei 1,000 % festgesetzt werden konnte. Sofern die Wandelschuldverschreibungen nicht zuvor gewandelt, zurückgezahlt oder zurückgekauft und gekündigt wurden, werden sie zu ihrer Endfälligkeit, dem 4. September 2030, zu ihrem aufgezinsten Rückzahlungsbetrag (Nennbetrag sowie Prämienrückzahlung) in Höhe von 106,34 % ihres Nennbetrags zurückgezahlt. Aufgrund der starken Nachfrage der Wandelschuldverschreibung konnte die LEG im November 2024 das Volumen um weitere 200 Mio. Euro auf insgesamt 700 Mio. Euro erhöhen. Weiterhin wurden im Verlauf des Geschäftsjahres 2024 Bankdarlehen über insgesamt 425 Mio. Euro abgeschlossen, davon 331 Mio. Euro im Rahmen von Refinanzierungen und 44 Mio. Euro KfW-Förderdarlehen. Zudem wurden Darlehensverbindlichkeiten über weitere 614 Mio. Euro im Verlauf des Geschäftsjahres 2024 getilgt. Des Weiteren hat die LEG im Berichtsjahr sowohl ihre syndizierte Betriebsmittellinie über 600 Mio. Euro bis Oktober 2027 als auch die beiden bilateralen Betriebsmittellinien über insgesamt 150 Mio. Euro frühzeitig verlängert. Entsprechend stehen der LEG insgesamt 750 Mio. Euro an Betriebsmittellinien zur Verfügung. Diese waren zum Stichtag ungenutzt. Die Durchschnittsverzinsung der LEG lag am 31. Dezember 2024 bei 1,49 % gegenüber 1,58 % zum Ende des Vorjahrs. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten sank leicht von 6,2 Jahren auf 5,7 Jahre. Finanzierungsstruktur Von den gesamten Fremdkapitalia der LEG entfallen zum Stichtag 62 % auf Kapitalmarktfinanzierungen (Anleihen und Wandelschuldverschreibungen), 33 % auf Bankdarlehen sowie 5 % auf Förderdarlehen und sonstige Verbindlichkeiten. Die Darlehensverbindlichkeiten bei den Banken verteilen sich im Wesentlichen auf zwölf Kreditinstitute, vornehmlich aus dem Sektor inländischer Hypotheken- und Landesbanken. Entsprechend der LEG-Finanzierungsstrategie ist der Anteil eines Instituts an den Gesamtverbindlichkeiten auf maximal 20 % begrenzt, um eine zu hohe Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungspartnern zu vermeiden. Der größte Gläubiger der LEG hat derzeit einen Anteil von 8 % an den Gesamtverbindlichkeiten. Fälligkeitsprofil Entsprechend ihrem langfristigen Geschäftsmodell und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG nach eigener Einschätzung über eine langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Finanzierungsverträge mit Bankpartnern werden auf der Basis von mittel- und langfristigen Vereinbarungen kontrahiert. Im Durchschnitt ergibt sich über das gesamte Finanzierungsportfolio inklusive der langfristigen Förderdarlehen eine Laufzeit von 5,7 Jahren. Bei der Steuerung der Vertragslaufzeiten wird das Ziel verfolgt, dass nicht mehr als 25 % der Gesamtverbindlichkeiten innerhalb eines Jahres fällig werden. Die Absicherung von Bankdarlehen erfolgt im Wesentlichen durch die dingliche Sicherung an den Beleihungsobjekten sowie weiteren Sicherheiten, die im Rahmen der Finanzierung von Immobilienportfolios üblicherweise gestellt werden. Bei Kapitalmarktinstrumenten und Finanzierungen mit sonstigen Kreditgebern handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen. Fälligkeitsprofil des Finanzierungsportfolios1
1 Ausstehendes Darlehensnominal zum 31.12.2024 Zinssicherung Die Finanzierungsvereinbarungen sind entsprechend der langfristigen strategischen Ausrichtung zu rund 97 % über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert. Derivative Zinssicherungsinstrumente sind hierbei an das jeweilige Darlehensgrundgeschäft (Microhedge) gekoppelt.
Covenants Die Finanzierungsverträge der LEG beinhalten im Normalfall Regelungen zur Einhaltung von definierten Finanzkennzahlen (Covenants), die über die Laufzeit der Finanzierungsverträge vom jeweiligen Finanzierungsnehmer eingehalten werden müssen. Die besicherten Finanzierungsverträge enthalten marktübliche Covenants. Im Hinblick auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente gelten nachfolgende wesentliche Covenants auf Ebene der LEG Immobilien SE.
Im Rahmen der unternehmensweiten Risikosteuerung hat die LEG einen Prozess zur kontinuierlichen Überwachung der Einhaltung der Covenants bei der besicherten und unbesicherten Finanzierung implementiert. Im Geschäftsjahr 2024 wurden die mit den Finanzierungspartnern vereinbarten Regelungen zu den Finanzkennzahlen eingehalten. Verstöße hiergegen werden auch zukünftig nicht erwartet. Unternehmensratings Die LEG verfügte seit dem Jahr 2015 über ein Baa1 Long-Term Issuer Rating, welches in den Folgejahren kontinuierlich durch die Ratingagentur Moody’s bestätigt wurde. Aufgrund des veränderten Markt- und Zinsumfelds wurde der Ausblick im Geschäftsjahr 2022 von stable auf negative angepasst. Im Oktober 2023 änderte Moody’s das Long-Term Issuer Rating von Baa1 (negative) in Baa2 (stable). Im Geschäftsjahr 2024 wurde das Rating von Baa2 (stable) durch Moody’s bestätigt. Das Rating reflektiert weiterhin eine starke Marktposition, das führende Portfoliomanagement sowie die langfristig orientierte Finanzierungsstrategie der LEG. Seit 2017 verfügt die LEG zusätzlich über ein P-2 Short-Term Issuer Rating, welches der Gesellschaft eine hohe Kreditwürdigkeit zur Ausgabe kurzfristiger Schuldverschreibungen auf Basis von Liquidität, verfügbaren Kreditlinien sowie eines ausgeglichenen Fälligkeitenprofils attestiert. Finanzierung der LEG NRW Die Gesellschaft ist zu 17,4 % mit Eigenkapital, zu 2,8 % mit Bankdarlehen und 79,8 % mit Konzerndarlehen finanziert (bezogen auf die Summe aus Eigenkapital und Finanzschulden). Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG NRW Ertragslage
*) Vorjahr beinhaltet auch einen Anteilsverkauf an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH an die LEG Grundstücksverwaltungs GmbH. Die Umsatzerlöse aus Nettokaltmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr auf Grund von Mietanpassungen und des positiven Marktumfeldes. Auf vergleichbarer Fläche erhöhten sich die Erlöse aus Nettokaltmieten von 49.182 Tsd. Euro um 1.840 Tsd. Euro auf 51.022 Tsd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von 3,7 %. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf 54.449 Tsd. Euro (Vorjahr: 56.069 Tsd. Euro). Diese beinhalten die Aufwendungen für die Bewirtschaftungstätigkeit, die insgesamt um 1.561 Tsd. Euro gesunken sind. Ursache dafür sind niedrigere Instandhaltungsaufwendungen (-1.313 Tsd. Euro) sowie umlagefähige Betriebskosten (-433 Tsd. Euro), aber mit gegenteiligem Effekt erhöhte nicht umlagefähige Betriebskosten (+65 Tsd. Euro), übrige Aufwendungen aus Bewirtschaftungstätigkeit (+121 Tsd. Euro). Der Personalaufwand in Höhe von 281 Tsd. Euro (Vorjahr: 128 Tsd. Euro) enthält im Wesentlichen Beiträge an den Pensionssicherungsverein und eine Versorgungskasse. Die Abschreibungen auf Sachanlagen sind aufgrund von außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 14.676 Tsd. Euro gestiegen.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträge enthalten im Wesentlichen Zuschreibungen auf Ausleihungen. Aus der Portfoliobereinigung ergibt sich ein Verkaufsüberschuss von 2.528 Tsd. Euro (Vorjahr: 7.317 Tsd. Euro). Die Konzernaufwendungen von 3.798 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.151 Tsd. Euro) betreffen im Wesentlichen die Dienstleistungen der LEG Management GmbH mit 2.800 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.392 Tsd. Euro), der LEG Consult GmbH mit 787 Tsd. Euro (Vorjahr: 566 Tsd. Euro) sowie Dienstleistungen der LEG Bauen GmbH und Kostenerstattungen an Tochtergesellschaften für abgebrochene Neubauprojekte mit 211 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.147 Tsd. Euro). Weitere sonstige betrieblichen Aufwendungen betreffen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Mietforderungen mit 2.671 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.466 Tsd. Euro) und eine Zuführung zur Rückstellung für einen Rechtsfall in Höhe von 50 Tsd. Euro. Das auf -141.379 Tsd. Euro (Vorjahr: -323.832 Tsd. Euro) gesunkene negative Beteiligungsergebnis ist im Wesentlichen auf geringere Verlustübernahmen in Höhe von 252.430 Tsd. Euro (Vorjahr: 459.695 Tsd. Euro) zurückzuführen. Weitere positive Effekte ergeben sich durch Zuschreibungen bei den Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 65.764 Tsd. Euro (Vorjahr: Abschreibungen 105.765 Tsd. Euro) und bei den Erträgen aus Gewinnabführungen in Höhe von 103.767 Tsd. Euro (Vorjahr: 130.524 Tsd. Euro). Zuschreibungen in Höhe von 65.764 Tsd. Euro erfolgten auf Ausleihungen an die Wohngelegenheit Mitte GmbH mit 2.549 Tsd. Euro, die LEG Niedersachsen GmbH mit 55.779 Tsd. Euro, die LEG Rhein-Neckar GmbH mit 6.238 Tsd. Euro und die Calor Carré GmbH mit 1.197 Tsd. Euro. Auf Ebene der Tochtergesellschaften führten im Wesentlichen die Abwertungen auf das Immobilienportfolio sowie höhere Zinsaufwendungen zu den Verlustübernahmen. Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen entfallen im Wesentlichen auf die LEG Grundstücksverwaltung GmbH mit 148.760 Tsd. Euro, die LEG Beteiligungsverwaltungsgesellschaft mbH mit 17.299 Tsd. Euro, die LEG Achte Grundstücksverwaltungs GmbH mit 24.955 Tsd. Euro, die LEG Neunte Grundstücksverwaltungs GmbH mit 33.680 Tsd. Euro, die Gladbau Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH mit 8.519 Tsd. Euro, die LEG Dritte Grundstücksverwaltungs GmbH mit 11.887 Tsd. Euro, die LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH mit 1.024 Tsd. Euro, die Wohngelegenheit Mitte GmbH mit 1.730 Tsd Euro, die Wohngelegenheit Süd GmbH mit 1.227 Tsd. Euro, die LEG Zweite Grundstücksverwaltungs GmbH mit 738 Tsd. Euro, die LEG Wohnen Bocholt GmbH mit 145 Tsd. Euro, die LEG Consult GmbH mit 779 Tsd. Euro und die BRE/GEWG GmbH mit 74 Tsd. Euro. Gegenläufigen Effekt haben die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen, die um 26.756 Tsd. Euro auf 103.767 Tsd. Euro gesunken sind. Die abgeführten Erträge entfallen im Wesentlichen neben der LEG Wohnen NRW GmbH mit 23.009 Tsd. Euro, der Ruhr-Lippe-Wohnungsgesellschaft mbH mit 17.604 Tsd. Euro, der Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH mit 10.203 Tsd. Euro, der LEG Wohnen GmbH mit 9.504 Tsd. Euro, der LEG Standort und Projektentwicklungsgesellschaft Köln mbH mit 13.403 Tsd. Euro, der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH mit 11.393 Tsd. Euro und der WohnServicePlus GmbH mit 6.336 Tsd. Euro auf eine Vielzahl weiterer Gesellschaften. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag weisen in Summe einen Steuerertrag von 588 Tsd. Euro aus. Im Vorjahr war in Summe ein Steuerertrag in Höhe von 12.271 Tsd. Euro enthalten. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf eine Minderung der passiven latenten Steuern zurückzuführen. Vermögenslage
Die Bilanzsumme ist um 413.216,1 Tsd. Euro auf 9.098.366,4 Tsd. Euro gesunken. Die Sachanlagen reduzierten sich durch einen Blockverkauf von 100 Wohneinheiten in der Essener Weststadt sowie durch Abwertung eines zur Vermietung vorgesehenen Geschäftsgebäudes am Standort Düsseldorf. Die Finanzanlagen setzen sich im Wesentlichen zusammen aus den Anteilen an verbundenen Unternehmen in Höhe von 1.650.534 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.648.284 Tsd. Euro) und den Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 5.044.649 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.208.905 Tsd. Euro). Die Veränderung der Finanzanlagen ergibt sich im Wesentlichen aus der Erhöhung der Anteile an verbundenen Unternehmen um 2.250 Tsd. Euro sowie aus der Verringerung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen um 164.256 Tsd. Euro. Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen in Höhe von 65.764 Tsd. Euro auf Ausleihungen (Vorjahr: 152.999 Tsd. Euro) aufgrund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen. Außerdem wurden 2.250 Tsd. Euro in die Kapitalrücklage der LEG Properties B.V., Niederlande, eingezahlt. Weitere Veränderungen der Aktivseite ergeben sich durch den Rückgang bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 734.741 Tsd. Euro, den Anstieg der Sonstigen Vermögensgegenstände um 490.309 Tsd. Euro und den Anstieg der Flüssigen Mittel um 30.839 Tsd. Euro. Der Rückgang bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus Rückführungen von Finanzierungen der LEG Immobilien SE, die über das Cash Pooling an Gesellschaften der LEG weitergeleitet und zur Finanzierung von Modernisierungs- und Großinstandhaltungsmaßnahmen verwendet wurden. Finanzlage Auf der Passivseite ist das Eigenkapital um 36.058 Tsd. Euro auf 1.549.134 Tsd. Euro gesunken. Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 17,0 % (Vorjahr: 16,7 %). Die Finanzverbindlichkeiten umfassen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern und die Verbindlichkeiten aus Konzerndarlehen. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind insgesamt um 131.199 Tsd. Euro gesunken. Im Wesentlichen resultiert die Veränderung aus dem Anstieg von konzerninternen Darlehen in Höhe von 704.024 Tsd. Euro gegenüber verschiedenen Konzerngesellschaften, davon im Wesentlichen gegenüber der LEG Immobilien SE in Höhe von 735.924 Tsd. Euro, sowie gegenteiligen Effekten in Höhe von 80.900 Tsd. Euro durch planmäßige Tilgungen mehrerer Tochtergesellschaften und durch den Rückgang der Cash Pooling-Verbindlichkeiten in Höhe von 612.027 Tsd. Euro. Die Gesellschaft führt den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash Pooling) der LEG durch. Die Verzinsung von Forderungen des Cash Pooling (Schulden der Cash Pooling-Teilnehmer) erfolgt mit dem 1-Monats-EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 Prozentpunkten. Die Verzinsung von Verbindlichkeiten des Cash Pooling (Guthaben der Cash Pooling-Teilnehmer) erfolgt mit dem 1-Monats-EURIBOR; soweit dieser negativ ist, erfolgt keine Verzinsung. Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Geschäftsjahr zu jedem Zeitpunkt gegeben. Die Geschäftsführung betrachtet die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG NRW insgesamt als stabil und geordnet. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht Risiko- und Chancenbericht Governance, Risk & Compliance Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken Die LEG NRW ist in das konzernweite LEG Risikomanagementsystem integriert. Die LEG prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung sowie das Wachstum des Konzerns zu fördern. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essenzieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Zur Gewährleistung des verantwortungsvollen Umgangs mit Risiken ist bei der LEG eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Bewertung und Überwachung der Risiken implementiert. Zentrale Bestandteile sind das Risikomanagementsystem (RMS), das Interne Kontrollsystem (IKS), das Compliance-Management-System (CMS) und die Interne Revision. Rechnungslegungsprozess Die LEG verfügt über eine klare und transparente Organisations-, Kontroll- und Steuerungsstruktur. Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert und expliziten Rollen zugewiesen. Die Selbstkontrolle, das Mehraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind die zentralen Kontrollelemente im Rechnungslegungsprozess. Dieser wird durch Standard-Software unterstützt, indem die in den Richtlinien festgelegten Befugnisse über IT-Berechtigungen abgebildet werden und somit eine systemseitige Kontrolle gewährleistet ist. Es besteht eine integrierte zentrale Buchführung sowie ein Controlling der wesentlichen Konzerngesellschaften. Die konzerneinheitlichen Vorgaben zu Bilanzierung, Kontierung und Bewertung werden regelmäßig geprüft und aktualisiert. Internes Kontrollsystem (IKS) Als integraler Bestandteil der Corporate Governance trägt das IKS dazu bei, Risiken mit einem Bezug zur (Finanz-) Berichterstattung, zu den operativen Tätigkeiten sowie zur Einhaltung externer und interner Regularien („Compliance“) durch prozessintegrierte Maßnahmen (z.B. interne Kontrollen und organisatorische Sicherungsmaßnahmen) sowie prozessunabhängige Maßnahmen (z.B. Kontrollselbst- und Drittbeurteilungen) zu reduzieren. Das IKS ermöglicht die Steigerung und Sicherung des Unternehmenserfolgs und dient dem Schutz des Unternehmensvermögens sowie der Vermeidung oder Aufdeckung von dolosen Handlungen. Das IKS der LEG richtet sich nach den maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards und beinhaltet Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung und Prozessdurchführung. Die zugrunde liegende Methodik wurde in den vergangenen Jahren mit einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft entwickelt und umgesetzt. Das IKS wird im Rahmen regelmäßiger Kontrollselbstbeurteilungen durch das IKS-Management der LEG überprüft. Die einhergehende Berichterstattung wird vom Risiko- und Prüfungsausschuss der LEG zur Kenntnis genommen. Das IKS der LEG setzt sich in enger Anlehnung an das COSO Internal Control - Integrated Framework aus den Komponenten „Kontrollumfeld“, „Risikobeurteilung“, „Kontrollaktivitäten“, „Information und Kommunikation“ sowie „Überwachungsaktivitäten“ zusammen. Ziel ist die:
Im Hinblick auf alle relevanten wiederkehrenden Geschäftsprozesse (insbesondere Rechnungslegungsprozesse) ist es Ziel und Zweck des IKS, die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen sowie die richtige und vollständige Erfassung aller Geschäftsvorfälle sicherzustellen. Das IKS hat somit eine präventive und aufdeckende Funktion, mit dem Ziel, die ordnungsgemäße Durchführung der Unternehmensprozesse sicherzustellen. Die im Rahmen einer quantitativen und qualitativen Risikobeurteilung als wesentlich definierten LEG-Prozesse werden in einer Prozessmanagementsoftware zentral erfasst und ausführlich dokumentiert. Auf der Grundlage dieser Prozessdarstellungen wurden wesentliche Risiken ermittelt und entsprechende Kontrollen implementiert. Die hieraus abgeleitete Risiko-Kontroll-Matrix ist die verbindliche Basis für eine regelmäßige Berichterstattung an Vorstand und Risiko- und Prüfungsausschuss (ab 2025: Risiko-, Prüfungs- und ESG-Ausschuss) des Aufsichtsrats. Die Umsetzung und Durchführung der internen Kontrollen sowie Definition und Umsetzung entsprechender Maßnahmen zur Behebung ggf. auftretender Kontrollschwächen hat der Vorstand der LEG an die jeweiligen Prozess- und Kontrollverantwortlichen delegiert. Die methodische und fachliche Weiterentwicklung sowie die Wirksamkeitsbeurteilung werden vom Bereich Controlling gesteuert. Im Rahmen ihrer Regelprüfungen unterstützt die Interne Revision zudem die Wirksamkeitsbeurteilung. Die Aktualität der Prozesse sowie der implementierten IKS-Kontrollen wird vom Prozessmanagement sichergestellt. Um die Funktionsfähigkeit aller wesentlichen Geschäftsabläufe sicherzustellen, ist ein angemessenes und wirksames IKS notwendig. Dies erfordert, dass die im Unternehmen eingeführten Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen regelmäßig auf Angemessenheit und Wirksamkeit geprüft werden. Die Beurteilung der Angemessenheit und Wirksamkeit erfolgt bei der LEG im Rahmen sog. Kontrollselbstbeurteilungen (CSA). Die jährliche Durchführung des CSA basiert auf einer standardisierten Methodik und erfolgt auf der Grundlage von zwei aufeinander aufbauenden Modulen:
Ziel der Angemessenheitsprüfung ist es, zu beurteilen, ob die Kontrollbeschreibungen aktuell, inhaltlich hinreichend präzise formuliert und somit angemessen sind, das zugrunde liegende Kontrollrisiko zu reduzieren. Die Wirksamkeitsprüfung erfolgt gemäß einer rollierenden, jährlich neu verabschiedeten risikoorientierten CSA-Prüfungsplanung. Das Ziel der Wirksamkeitsprüfung besteht darin, zu beurteilen, ob die Kontrollaktivitäten im zeitlich definierten Betrachtungszeitraum wie in der Kontrollbeschreibung beschrieben in der operativen Praxis gelebt wurden. Dieser Soll-Ist-Abgleich wird unter Berücksichtigung der Grundgesamtheit auf Stichprobenbasis für wesentliche Kontrollaktivitäten durchgeführt. Im Falle von Abweichungen werden entsprechende Maßnahmen zur Behebung der Kontrollschwächen eingeleitet. Ergänzt wird das CSA durch eine Qualitätssicherung des Bereichs Controlling sowie durch rollierende Teilprüfungen der Internen Revision. Der Vorstand berichtet regelmäßig über die Ergebnisse der Angemessenheits- und Wirksamkeitsprüfung an den Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats. Auf dieser Basis überprüft der Risiko- und Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des IKS. Compliance-Management-System (CMS) Das Compliance-Management-System (CMS) der LEG bildet neben dem Risikomanagement eine zentrale Säule des Corporate Governance Systems und stellt sicher, dass gesetzliche Anforderungen und interne Standards eingehalten werden. Es schafft die Grundlage für rechtmäßiges und ethisch verantwortungsvolles Verhalten im gesamten Konzern. Ziel des CMS ist es, mögliche Compliance-Risiken frühzeitig zu erkennen und durch Präventions- und Reaktionsmaßnahmen zu minimieren. Grundelemente des CMS Zentrale Elemente des CMS sind die Grundwerterklärung, die Ziel, Strategie und Werte des Unternehmens formuliert. Diese Werte dienen als Grundlage für den Umgang der LEG mit Kunden, Mitarbeitenden, Investoren, Geschäftspartnern und der Gesellschaft. Weitere wichtige Bestandteile sind der Code of Conduct und der Geschäftspartnerkodex, welche Anforderungen an das ordnungsgemäße Verhalten für alle Mitarbeitenden und Geschäftspartner regeln. Verschiedene konzernweit gültige Richtlinien, unter anderem zu Korruption, Geldwäsche, Datenschutz sowie der Einhaltung von Menschenrechtsstandards konkretisieren den Verhaltenskodex (Code of Conduct) und legen Einzelheiten zu den darin enthaltenen Verhaltensstandards fest. Einhaltung des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes (LkSG) Im Einklang mit den Anforderungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes (LkSG) hat die LEG eine spezifische Grundsatzerklärung zu Menschenrechten und Umweltschutz im Regelungsrahmen der Richtlinie Menschenrechte veröffentlicht. Verstöße gegen Menschenrechte und gegen nationale und internationale Umweltschutzvorschriften werden nicht toleriert. Die LEG richtet ihr unternehmerisches Handeln entsprechend aus und erwartet dies auch von ihren Geschäftspartnern. Zur Erfüllung der Sorgfaltspflichten gemäß dem LkSG wurde eine spezialisierte Softwarelösung implementiert, die eine kontinuierliche Überwachung und Bewertung der Geschäftspartner ermöglicht. Diese Lösung identifiziert potenzielle Menschenrechts- und Umweltrisiken in der Lieferkette und bietet die Möglichkeit, diese Risiken gezielt zu analysieren und bei Bedarf Maßnahmen zu ergreifen. Schulungen und Sensibilisierung Zu den weiteren Maßnahmen des CMS gehören Compliance-Schulungen für alle neuen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Präsenz in den Bereichen Compliance, Datenschutz und Cyber-Security. In diesen Schulungen werden der Verhaltenskodex (Code of Conduct) sowie interne Regelungen und Richtlinien erläutert, Informations- und Beschwerdemöglichkeiten aufgezeigt und Fragen beantwortet. Dies wird durch Präsenzschulungen in sensiblen Bereichen und nach Compliance-relevanten Ereignissen ergänzt. Zusätzlich absolvieren alle Mitarbeitenden jährliche Auffrischungsschulungen über ein digitales Schulungstool, um das Bewusstsein für gesetzliche Vorgaben und ethische Standards zu stärken. Hinweisgebersystem Das CMS der LEG verfügt über ein elektronisches Hinweisgebersystem, über das Mitarbeiterinnen, Mitarbeiter und Dritte rund um die Uhr und auf Wunsch anonym Hinweise zu möglichen Compliance-Verstößen und zu relevanten Sachverhalten in der Lieferkette der LEG geben können. Allen Hinweisen wird sorgfältig nachgegangen, und bei festgestellten Verstößen werden entsprechende Maßnahmen ergriffen. Organisatorische Verankerung und Berichterstattung Die Compliance-Funktion ist in der Abteilung Recht & Compliance angesiedelt, deren Leiter Compliance-Beauftragter und zugleich Menschenrechtsbeauftragter gemäß LkSG ist. In einem bereichsübergreifenden Governance-Team werden aktuelle Compliance-Risiken und der Status bereits erfasster Risiken besprochen. Das Team berät zu Compliance-Sachverhalten, entwickelt Strukturen und Maßnahmen im Rahmen des CMS und informiert über Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen. Im Bereich Datenschutz steht ein externer Datenschutzbeauftragter beratend zur Seite und überwacht die Einhaltung der Datenschutzvorgaben. Ein unternehmensinternes Datenschutz-Management-Team sorgt für die Umsetzung des Datenschutzes und unterstützt die Fachbereiche. Zusätzlich sorgt ein neu eingerichtetes Digital Governance Board mit Mitgliedern aus den Bereichen IT, Data Governance und Compliance & Datenschutz dafür, dass die gestiegenen Governance-Anforderungen für digitale Systeme und Anwendungen innerhalb der LEG sorgfältig und effizient umgesetzt und gesteuert werden. Zusätzlich ist es Aufgabe des Boards, den betroffenen Fachbereichen der LEG Hilfestellung bei der Umsetzung ihrer Projekte im Hinblick auf die komplexe Regulatorik in diesem Bereich zu geben. Der Compliance-Beauftragte berichtet unmittelbar an den Vorstandsvorsitzenden der LEG. Der Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats befasst sich in regelmäßigen Abständen mit Compliance-Themen und berichtet darüber an den Aufsichtsrat. Bei gravierenden Vorfällen erfolgt eine Sofortmeldung an den Vorstand bzw. den Vorsitzenden des Risiko- und Prüfungsausschusses bei Vorstandsbetroffenheit. Kontinuierliche Verbesserung und externe Zertifizierung Durch eine regelmäßige unabhängige Beurteilung externer Fachleute wird die kontinuierliche Weiterentwicklung des CMS gefördert. Das CMS der LEG wurde im Jahr 2024 erneut durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft zertifiziert. Das Zertifikat ist gültig bis September 2027. Risikomanagement Die LEG verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Ein wichtiger Bestandteil ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS), welches am IDW-Prüfungsstandard 340 n.F. ausgerichtet ist. Das System wird durch das IT-Tool Risk2Chance (R2C) unterstützt. Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse, die methodische Vorgehensweise sowie die Verantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich Controlling. Diese Organisationsstruktur sowie die fortlaufende Abstimmung mit den Verantwortlichen zu Planung, Reporting, Rechnungswesen, Projektmanagement und Interne Revision ermöglichen ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und kontinuierliches Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen. Das Risikofrüherkennungssystem (RFS) der LEG wurde im Rahmen der Konzernabschlussprüfung hinsichtlich der aktienrechtlichen Anforderungen von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Die Prüfung hat ergeben, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat und das RFS geeignet ist, Entwicklungen, welche den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen. Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, um sich den neuen internen und externen Entwicklungen anzupassen. So wurde innerhalb des Geschäftsjahres die Ermittlungslogik für die Risikotragfähigkeitsbeurteilung verfeinert. Des Weiteren wurden die Wesentlichkeitsklassen zur Kategorisierung von Risikoauswirkungen neu skaliert (siehe Kapitel Bewertungsmethodik für die interne Risikoberichterstattung). Operativ werden die Ergebnisse der vierteljährlich durchgeführten Risikoinventuren an die Entscheidungs- und Aufsichtsgremien berichtet. Ergänzend werden zwischen dem Vorstand und den Verantwortlichen für das Risikomanagement die Bewertung und Steuerung der erkannten Risiken diskutiert und, sofern notwendig, Änderungen beschlossen und umgesetzt. Neben den quartalsweisen Risikoberichten an den Vorstand besteht anlassbezogen für Risiken ab einer potenziellen Nettoschadenshöhe von 0,2 Mio. Euro (im Basisszenario) eine sofortige Benachrichtigungspflicht an den Vorstand. Übergeordnet werden Risikobegrenzungsmaßnahmen angewendet. Neben den aus IFRS-Regelungen abgeleiteten Rückstellungen sind dies insbesondere Gebäudeversicherungen (z.B. Rohrbrüche, Extremwettersituationen, Naturereignisse). Neben diesen gebäudespezifischen Risiken sind auch diverse Compliance-Sachverhalte und Cyberrisiken versichert. Zudem kommen weitere Maßnahmen, etwa Schulungen zur Mitarbeitersensibilisierung oder Maßnahmen juristischer Natur zum Einsatz. Die aus der Risikoinventur abgeleiteten Risikoinventurberichte beinhalten auch einen sogenannten Trendradar, welcher potenzielle strategische Risiken und Chancen frühzeitig erfassen soll. Die Basis aller Berichterstattungen bilden die Risikoinventuren, deren einheitliches, systematisches und permanentes Vorgehen auf der folgenden Bewertungsmethodik beruht. Bewertungsmethodik für die interne Risikoberichterstattung Über die einheitliche Systematik eines Risikokataloges - unterteilt nach Kategorien und Subkategorien - werden Risiken durch die Risikoverantwortlichen im Rahmen einer dezentralen Selbsterfassung (Bottom-up-Analyse) identifiziert und bewertet. Der Risikokatalog umfasst sowohl strategische als auch operative Risiken. Zwecks Konkretisierung und Priorisierung werden bei der LEG die Risiken hinsichtlich ihrer Nettoauswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet. Als wesentliche Bezugsgröße für die Einschätzung der potenziellen Auswirkung dient der Effekt auf Liquidität sowie Gewinn- und Verlustrechnung gegenüber der aktuellen Wirtschaftsplanung. Die einzelne Risikobewertung bezieht sich demnach vorrangig auf die entsprechende Liquiditätsveränderung sowie die vom Vorstand und Aufsichtsrat verabschiedete Gewinn- und Verlustrechnung der fünfjährigen Wirtschaftsplanung. Bei der LEG wird zur internen Bewertung der Risiken eine Bewertungsmatrix herangezogen, welche für die Liquiditäts- bzw. Ergebnisauswirkung der einzelnen Risikomeldungen vier Bewertungsgruppen (Y-Achse) vorsieht. Für die Eintrittswahrscheinlichkeit (X-Achse) ist ebenfalls ein Bewertungsschema mit vier Gruppen eingerichtet.  Im Einzelnen werden die Klassen für die Liquiditätsauswirkung als führende Perspektive wie folgt definiert:
Für die Klassen der Eintrittswahrscheinlichkeit gilt:
Die hieraus resultierende Bewertungsmatrix wurde im Jahr 2024 mit Blick auf die Auswirkungsklassengrenzen und die Benennung der Eintrittswahrscheinlichkeitsklassen überarbeitet. Dabei wurden auf Grundlage eines Peer-Group-Vergleichs und einer Analyse der Entwicklung wesentlicher LEG-Kennzahlen die Grenzwerte für die Zuordnung zu den oberen Auswirkungsklassen angehoben. Aktuell sind neun Risiken mindestens der Klasse „Wesentlich“ zuzuordnen. Auf die absolute Höhe der Risiken (Auswirkungen bzw. Erwartungswerte) hat die Überarbeitung der Kategoriegrenzen keinen Einfluss. Der Risikoerwartungswert in der führenden Liquiditätsperspektive ist gegenüber dem Vorjahresbericht gestiegen. Risikomeldungen werden in dieser Matrix eingruppiert und über ein Ampelsystem einer roten, gelben oder grünen Kategorie mit entsprechender Priorisierung zugeordnet. Darstellung der Risiken und Chancen im Konzernlagebericht Im Kontext der makroökonomischen Rahmenbedingungen wird in den folgenden Kapiteln eingeordnet, inwiefern sich hieraus Risiken oder Chancen für die LEG ergeben können. Zudem erfolgt eine grobe Einschätzung des Immobilienmarktes. Anschließend werden in der Risikokategorisierung alle Hauptrisikokategorien beschrieben sowie solche Subkategorien, die wesentliche Einzelrisiken beinhalten. Unterhalb der Subkategorien werden schließlich die vorgenannten Einzelrisiken dargestellt. Als wesentlich wird ein Einzelrisiko definiert, wenn es aktuell bzw. innerhalb eines der nächsten beiden Geschäftsjahre (2025 und 2026) eine Nettoliquiditätsauswirkung größer 10,0 Mio. Euro (zuvor: 2,25 Mio. Euro) im Basis-Szenario aufweist. Die Eintrittswahrscheinlichkeit bleibt dabei unberücksichtigt, um ein Bewusstsein für Risiken mit geringer Wahrscheinlichkeit, jedoch wesentlicher oder gravierender Auswirkung zu erhalten. Zusammenfassend sieht der Vorstand zum Zeitpunkt der Berichterstellung für den gesamten fünfjährigen Planungshorizont/Risikoerfassungszeitraum (2025 - 2029) sowie das abgeschlossene Geschäftsjahr 2024 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG. Die Risikotragfähigkeit bleibt auch bei simultanem Eintritt aller bekannten Risiken gewahrt. Im Anschluss an die Risikoberichterstattung werden wesentliche Chancen der LEG aufgeführt und erläutert. Diese sind aus dem Trendradar (Teil des quartalsweise erstellten Risikoinventurberichts) abgeleitet. Insbesondere die Themenbereiche Digitalisierung/Robotic Process Automation und Klimaneutralität (u.a. energetische Sanierung, Ausbau und Einsatz grüner Energie) werden mittel- und langfristig als Chance angesehen. Risikoberichterstattung Makroökonomische und geopolitische Rahmenbedingungen Nachfolgend werden kompakt die aktuellen makroökonomischen Rahmenbedingungen unter Berücksichtigung gegenwärtiger geopolitischer Entwicklungen dargestellt. Auf dieses Umfeld hat die LEG keinen Einfluss, wohingegen sich von dieser Seite potenziell Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der LEG ergeben können, die sowohl negativer wie auch positiver Natur sein können. Das Jahr 2024 wies eine wirtschaftlich und geopolitisch herausfordernde Gemengelage auf: Die Wiederwahl von Donald Trump zum US-Präsidenten könnte weiterhin zahlreiche Umwälzungen bewirken. Neben zunehmendem Protektionismus sind auch Auswirkungen auf die NATO und den Krieg in der Ukraine zu erwarten. Inwiefern und zu welchen Bedingungen der Konflikt durch Einflussnahme aus Washington beendet wird, bleibt abzuwarten. Allgemein erwartet wird ein rückläufiges Engagement von Seiten der USA, welches unter Umständen nicht vollständig durch die europäischen Partner der Ukraine kompensiert werden kann. Auch im Nahostkonflikt bleibt abzuwarten, ob die jüngsten Ereignisse in einen dauerhaften Frieden münden und wie sich die politischen Verhältnisse in der Region, insbesondere in Gaza und in Syrien entwickeln. In Deutschland kam der Bruch der Ampelkoalition einem politischen Stillstand gleich, der angesichts potenziell komplizierter Mehrheitsverhältnisse, wie bei den Landtagswahlen in Sachsen, Thüringen und Brandenburg eine Herausforderung darstellen kann. Zudem bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der zukünftigen politischen Prioritäten. Die gesetzliche Ausgestaltung wohnungswirtschaftlicher Themen innerhalb der Landesregierungen und einer neuen Bundesregierung ist dabei von zentralem Interesse für die LEG. Wirtschaftlich stellt sich die Lage uneinheitlich dar. Die chinesische Wirtschaft, die bislang als globaler Wachstumsmotor fungiert hat, schwächelt infolge der dortigen Immobilienkrise. Gleichzeitig versucht China seine Überproduktion aufgrund der Auseinandersetzungen mit den USA verstärkt in Europa abzusetzen und wirkt somit negativ auf die exportorientierte deutsche Wirtschaft ein. In Deutschland ist bereits eine Rezession zu verzeichnen. In der Automobilindustrie, Deutschlands wichtigster Branche, drohen Werksschließungen und Massenentlassungen. Auch die Wachstumsaussichten für das Jahr 2025 fallen verhalten aus. Einen Hoffnungsschimmer stellen die mittlerweile auf Zielniveau gesunkenen Inflationsraten dar, die die Notenbanken zur Zinswende veranlasst haben. Hiervon sind Impulse für die Wirtschaft im Allgemeinen und insbesondere für den Immobilienmarkt zu erwarten. Die Bautätigkeit in Deutschland ist weiterhin rückläufig. Sowohl die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen als auch diejenige der neu erteilten Baugenehmigungen sind im Rückgang begriffen. Wohnraum, insbesondere im bezahlbaren Segment, bleibt ein knappes Gut. Regulatorische Anforderungen im Bereich Klimaschutz etwa im Rahmen der EU-Taxonomie treiben den strukturellen Wandel in fast allen Bereichen, insbesondere der Energiewirtschaft, der Industrie, dem Verkehrswesen, aber auch der Immobilienwirtschaft. In der Zukunft werden große Investitionen erforderlich sein, um das europäische und insbesondere deutsche Wirtschaftsmodell THG-neutral und gleichzeitig wettbewerbsfähig zu gestalten. Die Auswirkungen für die LEG sind nur bedingt abschätzbar, da sich aus der Gesamtsituation sowohl positive als auch negative Effekte ergeben können. In einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld mit stockendem Wohnungsbau und bei weiterhin starker Zuwanderung könnte die LEG von einer anhaltend hohen Nachfrage nach günstigem Wohnraum profitieren. Sinkende Zinsen verbessern die Refinanzierungsbedingungen und können positive Effekte auf die Immobilienbewertungen haben. Kriege und Protektionismus beeinträchtigen den globalen Handel und die Lieferketten und verteuern damit potenziell den Einkauf von Baumaterialien und Energieträgern zu Lasten der LEG. Die politische Situation in Deutschland ist geeignet, die grüne Transformation der Wirtschaft zu verzögern. Unklarheiten in den Investitions- bzw. Förderbedingungen können dazu führen, dass notwendige Maßnahmen erst verspätet umgesetzt werden. Die Amortisation von Investitionen durch höhere Mieten könnte regulatorisch begrenzt werden. Gleichzeitig können sich aus strengerer Regulierung verbesserte Marktchancen für die Innovationen der LEG ergeben. Nähere Informationen diesbezüglich sind im Kapitel Chancenberichterstattung zu finden. Das gegenwärtig zu beobachtende Erstarken rechter bzw. rechts- wie linkspopulistischer Parteien könnte zu einer Begrenzung der Zuwanderung führen. Infolgedessen wäre eine Verschärfung des Fachkräftemangels zu befürchten. Zudem könnte die Nachfrage nach günstigem Wohnraum zurückgehen. Einschätzung des Immobilienmarktes Der Immobilienmarkt unterliegt einem langfristigen Zyklus. Nach einer niedrigzinsinduzierten langjährigen Wachstumsphase erlebte der Markt ab 2022 eine Trendumkehr. Vor dem Hintergrund hoher Inflationsraten erhöhten die Notenbanken in rascher Folge deutlich das Zinsniveau, was zu Preisrückgängen an den Immobilienmärkten führte. Im Laufe des Jahres 2024 näherten sich die Inflationsraten wieder den Zielwerten der Notenbanken an, sodass diese angesichts der verhaltenen Konjunkturentwicklung mit ersten Zinssenkungen reagierten. Die Immobilienpreise fanden infolgedessen einen Boden. Zukünftige Aufwertungen erscheinen bei weiter sinkenden Zinsen möglich. Als Vermögensanlage stehen Immobilien in Konkurrenz zu anderen Anlageklassen. Zuletzt leicht rückläufige Renditen am Anleihemarkt machen Immobilieninvestments potenziell etwas attraktiver. Für den Immobilienkauf zur Eigennutzung spricht aktuell eine relativ günstige Konstellation aus moderaten Preisen und seit dem Zwischenhoch im Jahr 2023 gesunkenen Finanzierungskonditionen. Nichtsdestotrotz bleibt der Immobilienerwerb - auch aufgrund fehlenden Eigenkapitals - für viele Haushalte unerschwinglich, sodass weiterhin von einer stabilen Nachfrage nach Mietwohnraum auszugehen ist. Die Wohnraumnachfrage wird zudem stark beeinflusst durch die regionale Bevölkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung. Die gestiegenen Lebenshaltungskosten und verbesserte technische Möglichkeiten zur Arbeit im Homeoffice bewirken Ausweichbewegungen von tendenziell teuren Stadtlagen hin zu Randlagen und ländlicheren Gebieten. Der Regierungsentwurf zur Änderung der Gefahrstoffverordnung ist am 5. Dezember 2024 in Kraft getreten. Schwerpunkt der Änderungen ist die Verbesserung der Prävention arbeitsbedingter Krebserkrankungen. Im Vergleich zu den vorherigen Entwürfen liegt die Verantwortung für die Gefährdungsbeurteilung beim ausführenden Handwerker. Dieser muss vor Aufnahme der Tätigkeiten prüfen, ob Gefahrstoffe, wie z.B. Asbest, bei der Arbeit freigesetzt werden könnten. Ein Großteil des LEG-Gebäudebestandes wurde vor 1993 errichtet und ist potenziell von einer Gefahrstoffbelastung betroffen. Somit ist zukünftig mit Kosten für Informationsbeschaffung, Beprobung, Schutzmaßnahmen sowie Entsorgung zu rechnen. Ein LEG-Projekt zur Implementierung der notwendigen Prozesse ist bereits angelaufen und in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt, sodass darüberhinausgehende Risiken nicht als wesentlich einzuschätzen sind. Die Novellierung der Gebäudeeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, kurz: EPBD) wurde auf EU-Ebene beschlossen. Die Umsetzung in nationales Recht soll bis Anfang 2026 erfolgen. Für Wohngebäude ist dabei eine sukzessive Reduktion des Primärenergiebedarfs anzustreben. Im Fokus stehen dabei Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz. Die LEG tritt hier für einen bezahlbaren Ansatz der Emissions- anstelle der Energieeffizienz ein. Das Immobilienportfolio der LEG befindet sich zum großen Teil im bevölkerungsreichsten deutschen Bundesland Nordrhein-Westfalen. Weitere Schwerpunkte liegen in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen. Das Portfolio umfasst dabei sowohl nachfragestarke A- und B-Städte (z.B. Köln, Münster oder Bremen) als auch ländlich geprägte Gebiete mit der Tendenz zum Angebotsüberhang (z.B. Wilhelmshaven). Die Übernahme der Brack Capital Properties N.V. ergänzt das Portfolio um 9.100 Wohnungen, die zu 90 % in den angestammten Geschäftsgebieten der LEG liegen und zumeist ebenfalls einen Fokus auf das Segment günstiger Wohnraum haben. Die breite Diversifikation ermöglicht es der LEG, vom aktuellen Marktumfeld zu profitieren und sinkende Erträge bei sich abschwächenden Preis- bzw. Nachfrageentwicklungen an bestimmten Orten durch Ausweichbewegungen hin zu anderen Orten zu kompensieren. Investitionsentscheidungen werden anhand von Prognosen zur zukünftigen Marktentwicklung des jeweiligen Standorts sowie der generellen Immobilienmarktentwicklung getroffen. Daneben werden insbesondere die technischen Bedürfnisse der jeweiligen Immobilie, die Anforderungen an die Bewirtschaftung sowie die CO2 -Reduktionsziele berücksichtigt. Zweimal jährlich nimmt die LEG eine Wertermittlung ihrer Immobilien vor. Wesentliche extern ermittelte Eingangsparameter der Bewertung sind der Diskontierungszinssatz, die marktüblichen Mieten, Makro- und Mikrolageeinschätzungen, der marktübliche strukturelle Leerstand und die offiziellen Bodenrichtwerte. Zudem werden tatsächlich am Markt durchgeführte Transaktionen als Vergleichsmaßstab herangezogen. Dem zeitlichen Versatz zwischen Transaktion und Bekanntwerden der Transaktionsdaten begegnet die LEG mit permanenter Marktbeobachtung und regelmäßigem Austausch mit wichtigen Marktakteuren. Weitere Parameter, die bei der Wertermittlung berücksichtigt werden und für die keine unabhängig ermittelten Daten vorliegen, müssen näherungsweise ermittelt werden. Dies betrifft vor allem Annahmen zur zukünftigen Inflationsentwicklung, zur Einschätzung des technischen Zustands der Immobilien sowie die Gewichtung der unterschiedlichen Wertermittlungsparameter. Insbesondere zukunftsgerichtete Parameter und Einschätzungen unterliegen einem naturgemäß höheren Risiko von Fehleinschätzungen trotz sorgfältiger Erhebung der zugrunde liegenden Daten. Derartige Abweichungen können sich sowohl negativ als auch positiv auf die ermittelten Immobilienwerte auswirken. Risikokategorisierung Bei der LEG werden alle identifizierten Einzelrisiken einer Risikohaupt- und Risikosubkategorie zugeordnet. Haupt- und Subkategorien werden im Folgenden durch Überschriften repräsentiert. Als relevant im Sinne des Lageberichts werden im Folgenden Einzelrisiken betrachtet, die innerhalb der beiden Jahre 2025 und 2026 bei Risikoeintritt eine potenzielle Netto-Liquiditätsauswirkung von über 10 Mio. Euro aufweisen (unabhängig von ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit). Handelt es sich bei den identifizierten Einzelrisiken um rückstellungsrelevante Sachverhalte, so wurde zum 31. Dezember 2024 eine entsprechende Rückstellung gebildet. Hauptkategorie A: Allgemeine Unternehmensrisiken Die Hauptkategorie Allgemeine Unternehmensrisiken vereint Risiken rund um die Unternehmensorganisation, Unternehmenssteuerung und Kommunikation sowie weitere Risiken, die sich aus dem Betrieb des Unternehmens ergeben und sich nicht explizit einer der übrigen Hauptkategorien zuordnen lassen. Die Hauptkategorie Allgemeine Unternehmensrisiken weist keine Einzelrisiken aus, welche die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Die Anzahl der Risiken ist unverändert, der Risikoerwartungswert hat sich moderat erhöht. Hauptkategorie B: Compliance-Risiken Compliance-Risiken resultieren daraus, dass Mitarbeiter der LEG sich nicht an gesetzliche Vorgaben oder interne Richtlinien halten, welche das Ziel haben, Schaden von der LEG abzuwenden. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken unverändert. Zu Compliance-Verstößen kann es insbesondere dort kommen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG und externen Personen bestehen. So könnten im Bereich der Vermietung regelwidrige Mietervergünstigungen gewährt werden. Ebenso kann es insbesondere in Märkten, die durch Wohnungsknappheit geprägt sind, zu unlauteren Praktiken bei der Erteilung des Wohnungszuschlags kommen. Diesen Risiken wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier unter anderem die Anwendung standardisierter Mietverträge, die Festlegung von Zielmieten und die Aufklärung von Mietinteressenten über die Provisionsfreiheit von LEG-Wohnungen. Bei der Leistungserbringung durch Dritte besteht grundsätzlich das Risiko von nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung, etwa die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung oder die Finanzierung. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptions-Klauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Verhaltenskodex (Code of Conduct), der für alle LEG-Mitarbeiter verbindlich ist, sowie ein Geschäftspartnerkodex, dessen Beachtung von allen Vertragspartnern erwartet wird. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt. Weiterhin werden IT-gestützte Maßnahmen zur Einhaltung der gesetzlichen Regelungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes eingeführt, welche für die LEG seit dem Jahr 2024 Geltung entfalten. Sonstiges Kartellrechtliche Verstöße fallen in die Subkategorie Sonstiges und können bereits durch konkludentes Handeln mit Wettbewerbern oder Dienstleistern begangen werden. Die Führung eines entsprechenden Entlastungsbeweises kann sich als Herausforderung erweisen. Aufgrund der signifikanten Pönalisierung sowie dem mit einer Kartellstrafe einhergehenden Imageschaden kann bei Eintritt des Risikos ein wirtschaftlicher Schaden entstehen. Dem Risiko wird unter anderem über umfangreiche Schulungsmaßnahmen zur Sensibilisierung der Mitarbeiter entgegengewirkt. Hauptkategorie C: Immobilienrisiken In dieser Hauptkategorie werden Risiken zusammengefasst, die sich aus dem Kerngeschäft der LEG ergeben. Entsprechend werden Sachverhalte abgebildet, die sich aus dem An- und Verkauf von Immobilien, aus der Vermietung und Verpachtung, der Modernisierung bzw. Instandhaltung oder der Steuerung und Bewertung des Portfolios ergeben. Die Anzahl der Risiken in dieser Kategorie ist konstant geblieben, der Risikoerwartungswert hat sich moderat erhöht. Bewirtschaftung In der Subkategorie Bewirtschaftung werden Risiken abgebildet, die sich aus der Vermietung und Verpachtung ergeben. Dies umfasst vor allem Investitionen in den Bestand, Unstimmigkeiten bei Mieterhöhungen, potenzielle Mietausfälle, Verkehrssicherung sowie Versicherungen im Immobilienkontext. Die LEG tätigt fortlaufend umfangreiche Investitionen in ihre Immobilienbestände. Dies reicht von Kleinreparaturen über die Leerwohnungssanierung bis hin zu groß angelegten Modernisierungsprojekten. Bei all diesen Maßnahmen besteht das Risiko einer Überschreitung des veranschlagten Budgets. Bedingt durch Qualität, Konstruktion und Alter der bewirtschafteten Gebäude können technische Risiken auftreten, die bei bestimmten Baujahresgruppen bzw. baulichen Typen auch vermehrt in Erscheinung treten können. Die Folge ist ein erhöhter Instandhaltungsaufwand, um die weitere Nutzbarkeit der Gebäude zu gewährleisten. Insbesondere bei Portfolios, die aus Ankäufen vergangener Jahre stammen, besteht trotz sorgfältiger technischer Prüfung im Rahmen des Ankaufsprozesses unter Hinzunahme von internen und externen Experten ein erhöhtes Risiko, dass bauliche Mängel erst im Zeitverlauf offensichtlich werden. Sofern im Rahmen von Ankäufen auch Vertragsverhältnisse mit Dienstleistern übernommen werden, können die vereinbarten Konditionen im Vergleich zu selbst verhandelten Verträgen mitunter schlechter ausfallen. Auch bereits vorhandene Verträge zur Instandhaltung können sich unter Umständen gegenüber marktüblichen Konditionen im Zeitverlauf bzgl. ihres Preis-Leistungs-Verhältnisses verschlechtern. Die zwingende Berücksichtigung des Bauordnungsrechts, insbesondere in Bezug auf Verkehrssicherheit und Brandschutz, kann zu erhöhtem Personal- und Instandhaltungsaufwand führen. Zur Risikominimierung der technischen Bewirtschaftung setzt die LEG weiterhin auf die Bündelung und Standardisierung von Leistungen, Prozessoptimierung und integriertes Dienstleistermanagement. Hauptkategorie D: Finanzen Die Hauptkategorie Finanzen umfasst Risiken, die eng mit den Themenbereichen Cashflows, Refinanzierung und Financial Covenants der LEG verbunden sind. Auch Risiken im Zusammenhang mit Vermögenswerten abseits von Immobilienbeständen fallen in diese Kategorie. In dieser Kategorie hat es einen moderaten Anstieg bei der Anzahl der Risiken und dem Risikoerwartungswert gegeben. Prolongation Die Subkategorie Prolongation beschreibt Risiken im Rahmen der Refinanzierung. Der Zugang zum Kapitalmarkt und die Höhe der Refinanzierungskosten sind bonitätsabhängig. Etwaige Veränderungen im Rating der LEG können sich folglich auf die Refinanzierung auswirken. Grundsätzlich besteht in diesem Zusammenhang das Risiko, dass Refinanzierungen nicht bzw. nicht zu den erwarteten Konditionen abgeschlossen werden können. Ferner werden Risiken abgebildet, die daraus erwachsen, dass geplante Finanzierungsmittel nicht im benötigten Umfang eingeworben werden können. Aufgrund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko aus Sicht der LEG derzeit begrenzt. Durch regelmäßige Überprüfung bestehender Finanzierungen und Fälligkeiten sowie frühzeitige Verhandlungen über Refinanzierungen wird das Risiko aus Sicht der LEG minimiert. Hauptkategorie E: Rechnungswesen Risiken können aus der Nichtbeachtung gesetzlicher Regelungen entstehen mit der Folge eines fehlerhaften Jahres-, Konzern- oder Quartalsabschlusses. Zudem können Verstöße gegen sonstige regulatorische Anforderungen wie z.B. den Deutschen Corporate Governance Kodex oder Offenlegungsverpflichtungen zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, einem Reputationsverlust oder zu negativen Auswirkungen auf den Aktienkurs führen. Ein internes Kontrollsystem für den Rechnungslegungsprozess wirkt diesem Risiko entgegen. Die Hauptkategorie Rechnungswesen weist keine Einzelrisiken aus, welche die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Zudem ist in dieser Kategorie die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken unverändert. Hauptkategorie F: Steuerrisiken Steuerrisiken erwachsen im Wesentlichen daraus, dass sich Sachverhalte der steuerlichen Bemessung aufgrund unerwarteter gesetzlicher Änderungen oder durch Rechtsprechung innerhalb eines planerisch bereits fixierten Zeitraums verändern. In dieser Kategorie ist ein Risiko entfallen und der Risikoerwartungswert hat sich moderat reduziert. Steuer/Abgaben Im Fokus der Subkategorie Steuer/Abgaben stehen die Gewerbesteuer, die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer, die Körperschaftsteuer und die Umsatzsteuer. Im Rahmen der Novellierung der Grundsteuer wurden Forderungen laut, deren Umlagefähigkeit abzuschaffen bzw. einzuschränken. Befeuert wird diese Diskussion aktuell durch die erstmaligen Grundsteuerwert- und Grundsteuerbescheide auf Basis der neuen Bewertung, die oftmals zu einer deutlichen Mehrbelastung führen. Unter den aktuellen politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass es zu einer entsprechenden Änderung der Umlagefähigkeit im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen kommt. Die im Jahr 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes, insbesondere die Erweiterung um den neuen fiktiven Tatbestand des Gesellschafterwechsels bei Kapitalgesellschaften, führen dazu, dass bei börsennotierten Immobiliengesellschaften ein Anfallen von Grunderwerbsteuer nicht vollständig ausgeschlossen werden kann. Hauptkategorie G: Personal Die Hauptkategorie Personal behandelt Risiken, die sich im Zusammenhang mit dem Personalbestand der LEG ergeben. In dieser Kategorie ist die Anzahl der Risiken unverändert, der Risikoerwartungswert ist geringfügig gestiegen. Die Hauptkategorie Personal weist keine Einzelrisiken aus, welche die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Das Personalmanagement steht durch nicht umkehrbare Megatrends, wie zum Beispiel den demografischen und technologischen Wandel sowie Wertewandel in den jüngeren Generationen, vor großen strategischen Aufgaben. Die LEG begegnet diesen Herausforderungen vor allem durch eine zielgerichtete Personalentwicklung und mit an den Bedürfnissen der bestehenden und zukünftigen Mitarbeiter ausgerichteten Maßnahmen und Aktionen, die sich auf das Employer Branding der LEG und auf die Zufriedenheit der Beschäftigten auswirken. Die LEG hat in diesem Zusammenhang u.a. Betriebsvereinbarungen zur Flexibilisierung der Arbeitszeit und zum mobilen Arbeiten abgeschlossen. Hauptkategorie H: Rechtliche Risiken Die Hauptkategorie Rechtliche Risiken bildet alle Risiken ab, die sich aus Datenschutzaspekten, Gesetzesänderungen, Haftungs- und Versicherungsfragen, Verträgen und Rechtsstreitigkeiten ergeben. In dieser Kategorie ist ein Risiko entfallen und der Risikoerwartungswert geringfügig zurückgegangen. Datenschutz Die Subkategorie Datenschutz befasst sich mit Risiken, die aus Verstößen gegen gesetzliche Vorschriften zum Datenschutz resultieren. Im Zusammenhang mit datenschutzrechtlichen Verstößen können hohe Bußgelder erhoben werden, die sich am Konzernumsatz orientieren. Die LEG begegnet diesem Risiko über verschiedene Maßnahmen, um Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung des Risikos zu mindern, etwa die Umsetzung eines Gesamtkonzeptes zum Datenschutz mit Datenschutzrichtlinie, Verfahrensanweisungen und einem Schulungskonzept sowie zahlreichen technisch-organisatorischen Maßnahmen zum Schutz personenbezogener Daten wie einer Auslagerung von IT-Prozessen in ein externes Rechenzentrum. Haftungs-/Versicherungsrisiken Die Subkategorie Haftungs- und Versicherungsrisiken erstreckt sich unter anderem auf Risiken zur Haftung bei Bergschäden an einzelnen Gebäuden. Gemäß Gutachten besteht im konkreten Fall lediglich ein Restrisiko für das Eintreten eines entsprechenden Schadens. Weiterhin bestehen in diesem Zusammenhang Ansprüche gegenüber dritten Beteiligten, welche gegebenenfalls vor der LEG haften könnten. Hauptkategorie I: Informations- und Kommunikationstechnik Die Hauptkategorie Informations- und Kommunikationstechnik bezieht sich auf Risiken, welche aus IT-Prozessen innerhalb der LEG entstehen. IT-Anwendungen und -systeme sind für eine reibungslose Unterstützung der LEG Geschäftsprozesse essenziell. Lösungen im Eigenbetrieb werden daher durch entsprechende redundante Komponenten abgesichert. Sind IT-Services ausgelagert, so wird über Service-Level-Vereinbarungen mit dem Dienstleister deren Verfügbarkeit sichergestellt. Aufgrund der gestiegenen Bedrohungslage durch Cyberkriminelle hat die LEG neben den bereits etablierten IT-Sicherheitsmaßnahmen (z.B. Penetrationstests) umfangreiche weitere Maßnahmen (u.a. Security Operations Center) implementiert. Durch diese wird das Risiko von Cyberangriffen oder von Zugriffen durch Unbefugte deutlich reduziert, wenngleich nicht vollständig ausgeschlossen. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken unverändert. Die Hauptkategorie Informations- und Kommunikationstechnik weist keine Einzelrisiken aus, welche die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Hauptkategorie J: Projektgeschäft Die Hauptkategorie Projektgeschäft bildet Sachverhalte ab, die aus der Umsetzung von Bauprojekten oder dem Betrieb von Tochtergesellschaften erwachsen. Angesichts eines gegenwärtig wenig attraktiven Verhältnisses von Baukosten zu künftigen Mieterlösen hat die LEG das Projektgeschäft eingestellt. Bereits angelaufene Projekte werden plangemäß realisiert. In dieser Kategorie ist die Anzahl der Risiken geringfügig zurückgegangen und der Risikoerwartungswert moderat gestiegen. Die Hauptkategorie Projektgeschäftsrisiken weist keine Einzelrisiken aus, welche die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Nachhaltigkeitsrisiken Die LEG berichtet über Nachhaltigkeitsrisiken nach den ESRS (European Sustainability Reporting Standards) im Rahmen der CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Die Nachhaltigkeitsrisiken umfassen potenzielle negative Auswirkungen von Nachhaltigkeitsthemen (Umwelt, Soziales und Governance) auf die finanzielle Leistung, Position und Entwicklung des Unternehmens (finanzielle Materialität). Weiterhin werden wesentliche Auswirkungen (Impacts) der Unternehmensaktivitäten auf Umwelt und Gesellschaft berichtet. Die Nachhaltigkeitsrisiken umfassen Klimarisiken, soziale und Governance-Risiken und werden monetär bewertet. Die Klimarisiken lassen sich in die Kategorien physische Klimarisiken und transitorische Risiken unterteilen. Physische Klimarisiken entstehen durch den Klimawandel. Dabei wird zwischen akuten und chronischen Klimarisiken unterschieden. Transitorische Risiken ergeben sich aus der Umstellung auf eine kohlenstoffarme Wirtschaft und lassen sich gemäß TCFD weiter in „politische und rechtliche Risiken, Technologierisiken, Marktrisiken und Reputationsrisiken“ unterteilen. Die Impacts mit Wirkung auf Gesellschaft bzw. Umwelt werden qualitativ evaluiert. Als Grundlage für die Identifizierung bzw. Bewertung der Auswirkungen, Risiken und Chancen diente eine initiale Wesentlichkeitsanalyse nach dem Konzept der doppelten Wesentlichkeit, die in Kooperation mit einer Beratungsgesellschaft durchgeführt wurde. Die IROs (Impact, Risks, Opportunities) wurden mithilfe eines individuellen Scoring-Modells bewertet und entsprechend als wesentlich / unwesentlich eingeordnet. Mit Blick auf die für den Chancen- und Risikobericht relevanten Jahre 2025 und 2026 handelt es sich bei den monetär bewerteten Nachhaltigkeitsrisiken ausschließlich um Risiken der Auswirkungsklasse „Gering“. Davon unbenommen finden alle relevanten Risiken im Sinne der Wesentlichkeitsanalyse Erwähnung im Nachhaltigkeitsbericht als Teil des Konzernlageberichts und werden hier über einen längeren Zeithorizont betrachtet. Chancenberichterstattung Zusätzlich zu den im Risikoteil erläuterten Chancen werden nachfolgend weitere wesentliche Chancen der LEG aufgeführt. Diese können mittel- bis langfristig (im Rahmen des fünfjährigen Planungshorizonts) ein wesentlicher Treiber für die weitere Ergebnisentwicklung sein. Der Immobilienbestand zum 31. Dezember 2024 umfasste 164.067 Wohneinheiten, 1.443 Gewerbeeinheiten sowie 45.615 Garagen und Stellplätze. Mit der Integration der Brack Capital Properties zum 2. Januar 2025 erhöht sich der Wohnungsbestand um rund 9.100 Einheiten. Die LEG zählt somit zu den führenden börsennotierten Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt weiterhin in Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus ist die LEG aktuell in den Bundesländern Niedersachsen, Sachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen und Rheinland-Pfalz präsent. Das nachhaltig wertorientierte Geschäftsmodell verbindet die Interessen von Aktionären und Mietern. Die Strategie der LEG hat zum Ziel, ihr Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der externen Rahmenbedingungen zukunftsfähig aufzustellen und die Interessen aller wesentlichen Stakeholder zu berücksichtigen. Die Strategie ruht auf drei Säulen: Optimierung des Kerngeschäfts, Ausbau der Wertschöpfungskette sowie Repositionierung der Bewirtschaftungsplattform. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst weiterhin, während das Angebot bezahlbaren Wohnraums deutlich zurückgeht. Mit der sich abzeichnenden Wende am Immobilienmarkt hat die LEG begonnen, ihre Akquisitionstätigkeiten wieder aufzunehmen. Selektives, externes Wachstum soll die Ausschöpfung von Skaleneffekten ermöglichen. Allmählich findet die Assetklasse deutsche Wohnimmobilien bei nationalen wie internationalen Investoren wieder mehr Resonanz. Unterstützt wird dieser Trend von zunehmender Knappheit bezahlbaren Wohnraums, weiterhin zurückgehenden Neubauaktivitäten und konstant starker Zuwanderung. Die LEG sieht sich sehr gut positioniert und weist ein kontinuierliches Mietwachstum auf. Diese Entwicklung spiegelt die Qualität des Immobilienbestands, die hohe Bewirtschaftungskompetenz sowie die Resilienz gegenüber Konjunkturschwankungen wider. Im frei finanzierten Wohnraum sind regelmäßige Mietspiegelanpassungen, Anpassungen an Marktmieten unter anderem in Neuvermietungen und wertsteigernde Investitionen als wesentliche Wachstumstreiber zu betrachten. Im preisgebundenen Bestand werden in regelmäßigen Abständen, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und Erhöhungsrestriktionen, Anpassungen der Kostenmieten durchgeführt. Im Jahr 2028 läuft für einen großen Teil der preisgebundenen Bestände die Bindung aus, sodass sich mittelfristig weitere Mieterhöhungspotenziale bieten. Eine zusätzliche Chance besteht in der Erhöhung der Vermietungsquote auf vergleichbarer Fläche. Herausforderungen, die sich im Bereich Klimaschutz und Transformation in eine THG-arme Wirtschaft ergeben, bieten jedoch auch erhebliche Chancen für die LEG. Die LEG hat ihre Nachhaltigkeitsstrategie im Jahr 2024 aktualisiert. Die Nachhaltigkeitsstrategie 2030 wird im Nachhaltigkeitsbericht als Teil des Konzernlageberichts beschrieben. Zur Erreichung der Klimaziele bis 2030 (Reduktion der Scope 1 und 2 Emissionen von 47% auf Basis von 2019) und einem nahezu THG-neutralen Gebäudebestand bis 2045 setzt sie auf drei wesentliche Cluster: (1) emissionseffiziente Wärmeversorgung, (2) Energiebedarfsreduktion und (3) energetische Sanierung. Zur Umsetzung dieser Treiber ist die LEG unterschiedliche strategische Partnerschaften eingegangen und hat innovative Lösungsansätze entwickelt. Daraus werden auch wachsende Umsätze als Lösungsanbieter für Dritte zur Umsetzung nachhaltiger Geschäftsmodelle erwachsen. Neben dem Netzwerk von Handwerkern, über das die LEG verfügt, wird auch die vertikale Integration vorangetrieben, um Kapazitäten und Know-how für die Umsetzung der grünen Transformation nachhaltig zu sichern. Durch die gesellschaftlichen und politischen Anforderungen an Unternehmen im Kontext des Klimawandels ergeben sich aus den durch die LEG neu erschlossenen Geschäftsfeldern auch Chancen für die LEG. Diese gehen im Geschäft mit Dritten potenziell über einen reinen Kompensationseffekt (bezogen auf die initial anfallenden Kosten für die Transformation) hinaus. Im Cluster der emissionseffizienten Wärmeversorgung trägt daher das Gemeinschaftsunternehmen dekarbo GmbH zur Dekarbonisierung des Bestandes bei und bietet die Lösung auch Dritten an. Dekarbo wurde gemeinsam mit der Klimatechnikfirma Soeffing gegründet. Das Geschäftsmodell der dekarbo ist eine Gesamtlösung zur Installation von Luft-Luft-Wärmepumpen. Dekarbo übernimmt hierbei alle notwendigen Schritte angefangen von der hocheffizienten und digitalen Planung, über die Terminabstimmung und Einweisung sowie der schnellen und standardisierten Installation der Anlage bis hin zum Feinmonitoring und Controlling der installierten Anlagen. Im Cluster Energiebedarfsreduktion bietet das Gemeinschaftsunternehmen Efficient Residential Heating GmbH (termios) ebenso eine Dekarbonisierungslösung. Das Unternehmen wurde im Jahr 2023 als gemeinsames Projekt von LEG, Oventrop und mantro, gegründet. Das Hauptprodukt stellt termios Pro dar, ein digitales System für den automatischen hydraulischen Abgleich von Heizkörpern in Mehrfamilienhäusern. Das Geschäftsmodell basiert auf der Entwicklung und Vermarktung innovativer, digitaler Lösungen für energieeffizientes Heizen in Wohngebäuden. Im Cluster energetische Sanierung trägt die Renowate GmbH ebenso zur Dekarbonisierung bei. Das Geschäftsmodell des von der LEG zusammen mit dem österreichischen Bauunternehmen Rhomberg bereits Anfang 2022 gegründeten Gemeinschaftsunternehmens Renowate GmbH besteht in der seriellen energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden. RENOWATE ist Gesamtlösungsanbieter für den Sanierungsprozess - von der ersten Bestandsanalyse bis zur schlüsselfertigen Montage. So wurden im Bestand der LEG schon mehr als 350 Wohneinheiten erfolgreich projektiert. Darüber hinaus setzt RENOWATE aktuell bereits diverse Projekte für externe Kunden um und hat ein Programm zur Vermarktung des RENOWATE-Produktes über andere Bauunternehmen gestartet („RENOWATE Partner Programm“). Darüber hinaus konnte RENOWATE bereits diverse externe Kunden in Deutschland gewinnen und expandiert aktuell nach Österreich und in die Schweiz. Darüber hinaus ist die Gründung der neuen Tochtergesellschaft LEG LEITWerk GmbH (Leitungs-, Elektro- und Installations-Technik) zu nennen. Die Abdeckung eines möglichst großen Teils der Wertschöpfungskette sowie die Sicherstellung der Kapazitäten verbessert die Ausgangslage für die LEG bei der Umsetzung der Wärmewende. Daneben erwartet die LEG auch Chancen aus der Digitalisierung. Eine effiziente und professionelle Bewirtschaftung der Bestände wird ein maßvolles Niveau an Nebenkosten für die Mieter bedeuten und damit auch zunehmend ein Zufriedenheits- und Unterscheidungskriterium für bestehende Mieter und potenzielle Mietinteressenten werden. Die LEG sieht sich hier mit ihren Digitalisierungsangeboten wie dem digitalen Mietvertrag oder dem Einsatz von RPA-Lösungen (Robotic Process Automation) sowie ihrem im Jahr 2021 gegründeten digitalen Start-up Youtilly gut aufgestellt. Weitere Effizienzgewinne können durch die Implementierung von künstlicher Intelligenz (KI) in geeigneten Prozessen erzielt werden. Zusammenfassung der Chancenlage Die Chancen der LEG NRW stehen aufgrund ihrer finanziellen und organisatorischen Einbindung in den LEG Gesamtkonzern in direktem Zusammenhang mit denen der LEG. Die aufgeführten Chancen bieten über den zugrunde liegenden Prognosezeitraum hinaus Möglichkeiten für die LEG. Insbesondere die Thematiken Digitalisierung / Robotic Process Automation und Klimaneutralität (u.a. energetische Sanierung, Ausbau und Einsatz grüner Energie) werden mittel- und langfristig als Chance angesehen. Zudem ermöglichen strategische Partnerschaften zur Entwicklung von Innovationen die Positionierung als externer Anbieter für nachhaltige Geschäftsmodelle. Sofern sich zusätzlich zu den prognostizierten Entwicklungen Chancen ergeben oder diese schneller als erwartet eintreten sollten, kann dies positive Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG haben. Insgesamt hat sich die Chancenlage der LEG im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Prognosebericht der LEG NRW Geschäftsentwicklung Die LEG NRW schloss das Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 36.058 Tsd. Euro ab. Das negative Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus den Verlustübernahmen der Tochtergesellschaften. Mit den Erträgen aus der Gewinnabführung in Höhe von 103.767 Tsd. Euro sowie den Ausleihungserträgen von Tochtergesellschaften in Höhe von 157.436 Tsd. Euro und Zinserträgen in Höhe von 37.900 Tsd. Euro konnten die Verlustübernahmen der Tochtergesellschaften in Höhe von 252.430 Tsd. Euro zum großen Teil kompensiert werden. Insgesamt erwarten wir für das Geschäftsjahr 2025 auf Basis unserer Planungen und der darin enthaltenen Annahmen ein positives Ergebnis im mittleren zweistelligen Millionenbereich. Im Wesentlichen hängt die geschäftliche Entwicklung von externen Faktoren wie Preissteigerungen und der Verfügbarkeit von Handwerkerleistungen sowie der hohen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ab. Außerdem wird das Ergebnis stark von den Gewinnabführungen und Verlustübernahmen der Tochtergesellschaften beeinflusst, zu deren Entwicklung auch das veränderte Zinsumfeld beiträgt. EPRA-Leerstandsquote Für das Geschäftsjahr erwartete man einen leichten Rückgang des Leerstands auf vergleichbarer Fläche (like-for-like). Die stichtagsbezogene EPRA-Leerstandsquote per 31.12.2024 lag mit 1,7 % um 0,9-Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert sowie dem prognostizierten Niveau. Ursächlich dafür war die verbesserte Vermietungsperformance an verschiedenen Standorten. Die EPRA-Leerstandsquote lag damit weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Ausgehend von einem niedrigen Leerstand wird für das Geschäftsjahr 2025 mit einer leichten Erhöhung des Leerstands auf vergleichbarer Fläche gerechnet. Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche / Mietentwicklung Für das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (Wohnen like-for-like) hatte die LEG NRW einen Anstieg von ca. 2,0 - 3,0 % erwartet. Das tatsächlich erzielte Mietwachstum lag mit 3,1 % (Wohnen like-for-like) somit im oberen Bereich bzw. leicht über dieser Bandbreite. Für das Geschäftsjahr 2025 geht die LEG von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) von 3,4 % bis 3,6 % aus. Instandhaltung und Investitionen Die LEG NRW nimmt Investitionen in ihren Immobilienbestand vor, um dessen Qualität zu sichern und Chancen zur Erhöhung der Energieeffizienz und zur Wertsteigerung zu nutzen. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde ein Rückgang der Investitionen für Instandhaltungen und Modernisierungen prognostiziert. Die tatsächlichen Investitionen lagen mit 35,7 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen unter dem Vorjahreswert von 48,9 Euro pro qm und damit knapp oberhalb der prognostizierten Werte von 25 bis 35 Euro pro qm. Für das Geschäftsjahr 2025 wird mit einem ähnlichen Niveau der Investitionen von 25 bis 35 Euro pro qm gerechnet. Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die für die Gesellschaft gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden.
Düsseldorf, den 11. Juli 2025 LEG NRW GmbH, Düsseldorf Die Geschäftsführung Lars von Lackum Dr. Kathrin Köhling Dr. Volker Wiegel Bilanz zum 31. Dezember 2024AKTIVA
Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024
Anhang für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2024I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss der LEG NRW GmbH Die LEG NRW GmbH (nachfolgend „LEG NRW “) hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf (Handelsregisternummer HRB 12200). Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2024 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes unter Berücksichtigung der neuen Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV)) sowie nach der Bilanzierungsrichtlinie der LEG Immobilien SE aufgestellt. Die LEG NRW ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in Tsd. Euro ausgewiesen. Die LEG Holding GmbH hat mit Datum vom 29. Oktober 2024 gemäß § 264 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HGB gegenüber der LEG NRW eine Erklärung zur Einstandspflicht abgegeben, mit der sie im Innenverhältnis bereit ist, für die von der LEG NRW zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2024 sowie im folgenden Geschäftsjahr eingegangenen Verpflichtungen einzustehen bzw. die Gesellschaft finanziell so auszustatten, dass die LEG NRW stets in der Lage ist, ihren Verpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern fristgemäß nachzukommen Die NRW GmbH hat mit Datum vom 27. Januar 2025 gemäß § 264 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HGB gegenüber der Ravensberger Heimstättengesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld, eine Erklärung zur Einstandspflicht abgegeben, mit der sie im Innenverhältnis bereit ist, für die von der LEG NRW GmbH zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2024 sowie im folgenden Geschäftsjahr eingegangenen Verpflichtungen einzustehen bzw. die Gesellschaft finanziell so auszustatten, dass die Ravensberger Heimstättengesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld, stets in der Lage ist, ihren Verpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern fristgemäß nachzukommen. II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden A. Allgemeine Angaben In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben. Alle Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert. B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten 1. Anlagevermögen Sachanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen bewertet. Sachanlagevermögen mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer wird planmäßig linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese danach wieder in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Posten des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Die Nutzungsdauern der Wohngebäude (Basis 80 Jahre) und Geschäftsbauten (Basis 30-60 Jahre) werden je nach technischem Zustand der jeweiligen Vermögensgegenstände festgelegt. Aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren ab Modernisierungsende festgelegt. Die Nutzungsdauer von technischen Anlagen und Maschinen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung (Basis 3-23 Jahre) richtet sich nach den individuellen wirtschaftlichen Nutzungsdauern der jeweiligen Vermögensgegenstände. Die Anlagen im Bau sowie die Bauvorbereitungskosten werden mit den angefallenen Bau- und Grundstückskosten bewertet. Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Geschäftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand 250,00 Euro nicht übersteigen. Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Geschäftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Abschreibung erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand mehr als 250,00 Euro und bis zu 800,00 Euro betragen. Im Anlagenspiegel werden diese Vermögensgegenstände als Zugang und Abgang der Anschaffungs- und Herstellungskosten und bei den Abschreibungen als Zuführung und Abgang gezeigt. Finanzanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungskosten bewertet. Liegt eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vor, werden sie auf den am Abschlussstichtag beizulegenden, niedrigeren Wert außerplanmäßig abgeschrieben. Das Wahlrecht zur außerplanmäßigen Abschreibung bei vorübergehender Wertminderung wurde nicht ausgeübt. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 HGB Rechnung getragen. Beteiligungen an Gesellschaften werden unter den Finanzanlagen ausgewiesen, sofern die Beteiligungen dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb durch Herstellung einer dauernden Verbindung zu jenem Unternehmen zu dienen. Beteiligungen an Genossenschaften werden gemäß § 271 Abs. 1 HGB unter den sonstigen Ausleihungen ausgewiesen. Ausleihungen werden zum Nennwert bilanziert. 2. Umlaufvermögen Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind zu Anschaffungs-, Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert zum Abschlussstichtag bewertet. Fremdkapitalzinsen und Eigenleistungen wurden nicht aktiviert. Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaffungskosten - vermindert um Bewertungsabschläge - ausgewiesen. Andere Vorräte stellen Ölbestände dar, die mit dem FIFO-Verfahren bewertet werden. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Forderungen gegen verbundene und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden unsaldiert ausgewiesen. Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen. 3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten 1. Eigenkapital Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert. Eigene Anteile werden offen vom gezeichneten Kapital abgesetzt. 2. Rückstellungen Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method, PUC-Methode) unter Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln 2018 G bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen werden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Dezember 2024 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre abgezinst, der sich bei einer pauschal angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB). Der Bewertung liegen die folgenden wesentlichen versicherungsmathematischen Parameter zugrunde:
Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst. Die Rückstellungen für Jubiläumsverpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Berechnungsverfahren (PUC-Methode) sowie grundlegenden Annahmen der Berechnung gemäß den Heubeck-Richttafeln 2018 G bewertet. Dabei werden fristenkongruente durchschnittliche Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre bei einer pauschal angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren angesetzt. Der Bewertung liegen die folgenden durchschnittlichen Marktzinssätze zugrunde:
Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst. 3. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten unter anderem noch nicht gezahlte Beträge aus der Abrechnung von Betriebskosten. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestanden zum Bilanzstichtag nicht. 4. Passive Rechnungsabgrenzungsposten Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Passivseite Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. 5. Ertragsteuern Die Gesellschaft ist als Organträgerin Schuldnerin für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag der ihr zugehörigen Organgesellschaften. Tatsächliche und latente Steuern der Organgesellschaften sind vollständig im Jahresabschluss der Organträgerin auszuweisen, da sie allein die Besteuerungsfolgen treffen. Dementsprechend werden die temporären Differenzen der Organgesellschaften im Abschluss der Gesellschaft erfasst. Latente Steuern werden auf zeitliche Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz angesetzt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf die bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge sowie auf steuerliche Zinsvorträge im Sinne des § 4h EStG i.V.m. § 8a KStG gebildet, soweit innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Verlustverrechnung zu erwarten ist oder ein Überhang von passiven latenten Steuern vorliegt. Im Falle eines Aktivüberhangs der latenten Steuern zum Bilanzstichtag wird von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Gebrauch gemacht. Ein passiver Überhang wird nach § 274 Abs. 1 S. 1 HGB angesetzt. Der Berechnung der latenten Steuern liegt folgender Steuersatz zugrunde:
Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz, die zu aktiven latenten Steuern führen, entfallen neben steuerlichen Verlustvorträgen im Wesentlichen auf folgende Bilanzposten: 1. Grundstücke und Gebäude 2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 3. Pensionsrückstellungen 4. Sonstige Rückstellungen 5. Sonstige Verbindlichkeiten Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz, die zu passiven latenten Steuern führen, entfallen im Wesentlichen auf folgende Bilanzposten: 1. Grundstücke und Gebäude 2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 3. Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 4. Sonstige Rückstellungen 6. Finanzinstrumente Das Wahlrecht gemäß § 254 HGB zur Bildung von Bewertungseinheiten wird ausgeübt, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind. Soweit während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Soweit die Voraussetzungen für Bewertungseinheiten mit den jeweiligen Grundgeschäften nicht erfüllt sind, erfolgt die Bilanzierung nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen. III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung A. Bilanz 1. Anlagevermögen Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens sind in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt. Sachanlagen Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung sowie Zuschreibungen auf Grundstücke und auf Gebäude des Anlagevermögens wie folgt vorgenommen:
Im Geschäftsjahr wurden Zugänge in Höhe von 1.225 Tsd. Euro (Vorjahr: 8.142 Tsd. Euro) für aktivierte Modernisierungs- oder Großinstandsetzungsmaßnahmen erfasst. Finanzanlagen Die Zusammensetzung der Anteile an verbundenen Unternehmen, die dazu bestimmt sind, dem eigenen Geschäftsbetrieb durch Herstellung einer dauernden Verbindung zu jenem Unternehmen zu dienen, ist der Anlage 3 zum Anhang zu entnehmen. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung von 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 105.765 Tsd. Euro) aufgrund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen. Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen in Höhe von 2.549 Tsd. Euro auf Ausleihungen an die Wohngelegenheit Mitte GmbH, in Höhe von 55.779 Tsd. Euro an die LEG Niedersachen GmbH, in Höhe von 6.238 Tsd. Euro an die LEG Rhein-Neckar GmbH und in Höhe von 1.197 Tsd. Euro an die Calor Carré GmbH (Vorjahr: 147.480 Tsd. Euro auf Anteile und Ausleihungen an der LEG Grundstücksverwaltung GmbH sowie in Höhe von 5.519 Tsd. Euro auf Anteile an der LEG Bauen GmbH) auf Grund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen. Die Entwicklung der Finanzanlagen ist im Anlagenspiegel in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt. 2. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Es wurden insgesamt Bewertungsabschläge in Höhe von -3.137 Tsd. (Vorjahr: -3.404) berücksichtigt. Darauf entfallen im Wesentlichen Bewertungsabschläge für Leerstand in Höhe von -2.345 Tsd. Euro (Vorjahr: -2.036 Tsd. Euro) sowie für erwartete spätere Zahlungsausfälle in Höhe von -381 Tsd. Euro (Vorjahr: -749 Tsd. Euro). Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden. Die anderen Vorräte beinhalten Ölbestände von 8 Tsd. Euro (Vorjahr: 12 Tsd. Euro). Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:
Der Rückgang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus dem Cash Pooling. Die sonstigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen die Gewinnabführungen von den Tochtergesellschaften sowie Kostenerstattungen. Sonstige Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen mit 607.359 Tsd. Euro (Vorjahr: 128.000 Tsd. Euro) Kündigungsgelder sowie Forderungen aus Steuern in Höhe von 12.230 Tsd. Euro (Vorjahr: 9.255 Tsd. Euro). Die übrigen Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. 3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind verschiedene, zeitlich abgegrenzte Aufwandsposten enthalten. Im Wesentlichen betrifft es eine Optionsprämie in Höhe von 2.799 Tsd. Euro (Vorjahr: 109 Tsd. Euro). 4. Eigenkapital Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich. Die anderen Gewinnrücklagen bestehen mit 22.009 Tsd. Euro aus freien Rücklagen und mit 5.248 Tsd. Euro aus den Veränderungen, die sich aus den Regelungen des Handelsgesetzbuches und des Einführungsgesetzes zum Handelsgesetzbuch in Zusammenhang mit den Anpassungen durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) im Rahmen der erstmaligen Anwendung zum 1. Januar 2010 ergeben haben. Gemäß § 253 Abs. 6 S. 2 HGB besteht ein ausschüttungsgesperrter Betrag in Höhe von 946 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.019 Tsd. Euro). Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen den ausschüttungsgesperrten Betrag von 946 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.019 Tsd. Euro), so dass die Ausschüttungssperre nicht zur Anwendung kommt. 5. Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen Zum Bilanzstichtag ergeben sich Rückstellungen für Pensionen gemäß § 253 Abs. 6 HGB in Höhe von 99.933 Tsd. Euro (Vorjahr: 102.531 Tsd. Euro). Diese liegen um 946 Tsd. Euro (Unterschiedsbetrag) unter dem Bewertungsansatz für Pensionsrückstellungen, der sich zum 31. Dezember 2024 bei Anwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes ergeben hätte. Der Unterschiedsbetrag zum 31. Dezember 2024 in Höhe von 946 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.019 Tsd. Euro) unterliegt einer Ausschüttungssperre gemäß § 253 Abs. 6 S. 2 HGB. Allerdings erfolgt die Abführung des Gewinns im Rahmen der steuerlichen Organschaft ohne Annahme einer analogen Anwendung des § 301 S. 1 AktG; somit kommt die Ausschüttungssperre nicht zur Anwendung. Die Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen in Höhe von 1.834 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.856 Tsd. Euro) sind im Finanzergebnis unter dem Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ enthalten. Die LEG NRW GmbH hat am 27. Dezember 2006 gegenüber der LEG Management GmbH, der LEG Wohnen NRW GmbH, der LEG Bauen GmbH und der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH die befreiende Schuldübernahme für alle Versorgungsverpflichtungen erklärt. Daher werden die Pensionsrückstellungen in Höhe von 30.319 Tsd. Euro (Vorjahr: 31.867 Tsd. Euro) bei der LEG NRW GmbH für diese Mitarbeiter ab diesem Zeitpunkt bilanziert. Steuerrückstellungen Für Körperschaft- und Gewerbesteuer wurde zum 31. Dezember 2024 eine Steuerrückstellung in Höhe von 2.408 Tsd. Euro ausgewiesen (Vorjahr: 1.884 Tsd. Euro). Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:
6. Verbindlichkeiten Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, die Sicherung dieser Verbindlichkeiten durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in der Anlage 2 zum Anhang dargestellt. Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen mit 12.500 Tsd. Euro (Vorjahr: 14.500 Tsd. Euro) ein von der Stiftung Dein Zuhause hilft an die LEG NRW ausgereichtes Darlehen. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:
Die Verbindlichkeiten aus Darlehen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen von der LEG Immobilien SE ausgereichte Ausleihungen. Die Darlehensverbindlichkeiten der LEG NRW stiegen insgesamt um 704.024 Tsd. Euro. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Gewährung eines Darlehens von der LEG Immobilien SE in Höhe von 735.924 Tsd. Euro. Wesentliche gegenläufige Effekte ergaben sich aus der Rückführung eines Darlehens an die LEG Wohnen GmbH in Höhe von 15.000 Tsd. Euro und an die LEG Vierte Grundstücksverwaltungs GmbH in Höhe von 18.000 Tsd. Euro. Die Verbindlichkeiten aus dem Cash Pooling bestehen im Wesentlichen mit 175.592 Tsd. Euro gegenüber der LEG Immobilien SE, mit 123.937 Tsd. Euro gegenüber der LEG Niedersachsen GmbH, mit 86.966 Tsd. Euro gegenüber der LEG Wohnen GmbH, mit 65.082 Tsd. Euro gegenüber der LEG Grundstücksverwaltungs GmbH, mit 63.961 Tsd. Euro gegenüber der LEG Dritte Grundstücksverwaltungs GmbH sowie weiteren ins Cash Pooling eingebundenen Gesellschaften der LEG Gruppe. 7. Passive latente Steuern Zum 31. Dezember 2024 beträgt der Saldo aus aktiven und passiven latenten Steuern -31.034 Tsd. Euro. Der Saldo ergibt sich aus der Verrechnung von 127.327 Tsd. Euro passiven latenten Steuern und 96.293 Tsd. Euro aktiven latenten Steuern. 8. Finanzinstrumente Die Gesellschaft setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und -floors zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Die mit den Derivaten zu Bewertungseinheiten zusammengefassten Grundgeschäfte betreffen Darlehensverbindlichkeiten, deren variable Verzinsung an den 3-Monats-EURIBOR gebunden ist. Die zur Sicherung verwendeten Zinsswaps und -floors haben eine Restlaufzeit bis zum 31. Oktober 2030. Der Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten unterliegt klar definierten Vorgaben und strengen internen Kontrollen. Die ökonomisch eingegangenen Sicherungsbeziehungen werden dabei im Rahmen der Bilanzierung durch sog. Mikro-Hedges abgebildet. Dabei wird sichergestellt, dass die wertbestimmenden Faktoren (Nominalwert, Laufzeit, Zinstermine, variabler Zinssatz) bei Grundgeschäft und Sicherungsinstrument übereinstimmen. Die einzelnen Hedge-Beziehungen werden daher jeweils über die gesamte Sicherungsperiode als wirksam (critical terms match und ggf. Dollar-Offset-Methode) eingestuft. Verlustspitzen, die bei der retrospektiven Effektivitätsmessung festgestellt werden, werden sofort in voller Höhe erfolgswirksam als Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebucht. Gleiches gilt für negative Startwerte von neu abgeschlossenen Zinsswaps zum Designationszeitpunkt. Soweit sich während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft nicht ändern und von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird zu jedem Bilanzstichtag prospektiv und retrospektiv festgestellt. Sämtliche Zinsswaps sowie Darlehensverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung im Besitz der Gesellschaft können gemäß § 254 HGB zu Bewertungseinheiten zusammengefasst werden. Das Volumen der abgeschlossenen Sicherungsgeschäfte ergibt sich aus der folgenden Übersicht der Nominalwerte:
Der beizulegende Zeitwert entspricht grundsätzlich dem Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, soweit dieser verlässlich feststellbar ist. Liegt ein verlässlich feststellbarer Marktwert nicht vor, wird der beizulegende Zeitwert aus dem Marktwert gleichartiger derivativer Finanzinstrumente abgeleitet oder mit Hilfe allgemein anerkannter Bewertungsmethoden bestimmt, hierzu zählt z.B. die Discounted-Cash-Flow-Methode. Dies erfolgt u.a. unter Berücksichtigung marktgerechter Zinsstrukturkurven. Der beizulegende Zeitwert der Finanzderivate stellt sich wie folgt dar:
Der Rückgang des beizulegenden Zeitwertes des Zinsswaps von 3.241 Tsd. Euro auf 2.089 Tsd. Euro ist im Wesentlichen auf das veränderte Zinsniveau zurückzuführen. Als Rückstellung für drohende Verluste sind zum 31. Dezember 2024 220 Tsd. Euro aus den Verlustspitzen der retrospektiven Effektivitätsmessung angesetzt (Vorjahr: 142 Tsd. Euro). B. Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt. Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
Die periodenfremden Erträge umfassen die Erträge aus Anlagenverkäufen, Erträge aus Zuschreibungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, übrige Erträge (124 Tsd. Euro; Vorjahr: 90 Tsd. Euro) und die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:
Im Personalaufwand in Höhe von 281 Tsd. Euro (Vorjahr: 128 Tsd. Euro) sind im Wesentlichen Sozialabgaben und Beiträge an den Pensionssicherungsverein und eine Versorgungskasse enthalten. Die Abschreibungen auf Sachanlagen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 14.676 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Die periodenfremden Aufwendungen mit 1.934 Tsd. Euro (Vorjahr: 307 Tsd. Euro) umfassen im Wesentlichen die Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens. Die Konzernaufwendungen enthalten im Wesentlichen die Dienstleistungen der LEG Management GmbH mit 2.800 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.392 Tsd. Euro), der LEG Consult GmbH mit 787 Tsd. Euro (Vorjahr: 566 Tsd. Euro) sowie Dienstleistungen der LEG Bauen GmbH und Kostenerstattungen an Tochtergesellschaften für abgebrochene Neubauprojekte mit 211 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.147 Tsd. Euro). Die Beteiligungserträge beinhalten im Wesentlichen die Erträge aus der Gewinnabführung der AVW Assekuranzvermittlung GmbH & Co. KG, Bosau, in Höhe von 7.284 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.340 Tsd. Euro). Die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen in Höhe von 103.767 Tsd. Euro (Vorjahr: 130.524 Tsd. Euro) resultieren vorwiegend aus der Gewinnabführung der LEG Wohnen GmbH, der Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH, der LEG Rheinland Köln GmbH, der Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH, der LEG Management GmbH, der LEG Wohnen NRW GmbH, der LCS Consulting und Service Gesellschaft mbH, der WohnServicePlus GmbH, der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH, der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH, der Grundstücksgesellschaft DuHa mbH und der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau GmbH. Die Zinserträge in Höhe von 37.900 Tsd. Euro (Vorjahr: 26.474 Tsd. Euro) resultieren im Wesentlichen aus dem Cash Pooling und aus der Verzinsung der Bankguthaben. Die Verzinsung von Forderungen des Cash Pooling erfolgt mit dem 1-Monats-EURIBOR. In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind insgesamt 1.846 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.866 Tsd. Euro) aus der Aufzinsung von Rückstellungen mit einer Laufzeit von über einem Jahr enthalten. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind 18.393 Tsd. Euro (Vorjahr: 10.727 Tsd. Euro) aus der Verzinsung des Cash Pooling enthalten. Die Verzinsung des Cash Pooling erfolgt mit dem 1-Monats-EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 Prozentpunkten. Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen in Höhe von 252.430 Tsd. Euro (Vorjahr: 459.695 Tsd. Euro) beinhalten im Wesentlichen die Verlustübernahme von der BRE/GEWG GmbH, von der Gladbau GmbH, von der LEG Grundstücksverwaltungs GmbH, von der Noah Asset 4 GmbH, von der LEG Wohnen Bocholt GmbH, von der LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Zweite Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Dritte Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Vierte Grundstücksverwaltungs GmbH, von der SW Westfalen Invest GmbH, von der Wohngelegenheit Nord GmbH, von der Wohngelegenheit Mitte GmbH, von der Wohngelegenheit Süd GmbH, von der LEG Beteiligungsverwaltungs GmbH, von der LEG Achte Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Neunte Grundstücksverwaltungs GmbH und von der LEG Consult GmbH. In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind Erträge für Vorperioden in Höhe von 793 Tsd. Euro (Vorjahr: Aufwand -1.064 Tsd. Euro) enthalten. Aus der Anpassung der latenten Steuern resultiert ein Aufwand in Höhe von insgesamt -1.381 Tsd. Euro (Vorjahr: -13.676 Tsd. Euro). IV. Sonstige Angaben 1. Honorar des Abschlussprüfers Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB verzichtet, da die LEG NRW in den Konzernabschluss der LEG Immobilien SE, Düsseldorf, einbezogen und dort die Angabe gemacht wird. 2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31. Dezember 2024 in Höhe von 12.169 Tsd. Euro (Vorjahr: 65.815 Tsd. Euro). Aus den nachfolgenden Ausführungen wird die Zusammensetzung ersichtlich. Für Baumaßnahmen im Anlage- und Umlaufvermögen bestehen im Berichtsjahr finanzielle Verpflichtungen für Anlagen im Bau in Höhe von 3.657 Tsd. Euro (Vorjahr: 8.249 Tsd. Euro), davon bestehen Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 68 Tsd. Euro (Vorjahr: 62 Tsd. Euro). Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2024 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2024 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 2.800 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.392 Tsd. Euro). Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zwei Konzerndienstleistungs- und Umlageverträgen mit dem verbundenen Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Die Geschäftsbesorgungsverträge sind zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2024 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2024 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 4.707 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.750 Tsd. Euro). Aus Ergebnisabführungsverträgen werden kurzfristige Verluste aus Tochterunternehmen in Höhe von 81.980 Tsd. Euro erwartet, die zum großen Teil durch Gewinne aus Tochterunternehmen in Höhe von 80.992 Tsd. Euro kompensiert werden. Im Zusammenhang mit dem Kauf von Anteilen an verbundenen Unternehmen bestehen Verpflichtungen aus Put-Optionen, die den Erwerb von Minderheitsanteilen unter bestimmten Bedingungen vorsehen. Die Put-Optionsvereinbarungen räumen dem Stillhalter die Möglichkeit ein, im Falle des Auslösens der Option einen alternativen Käufer zu finden. Auf Basis der aktuellen Vertragsverhältnisse wird das Risiko auf Inanspruchnahme daher als gering eingestuft. 3. Haftungsverhältnisse Zum Bilanzstichtag bestehen Haftungsverhältnisse aus einer Patronatserklärung in Höhe von 14.769 Tsd. Euro (Vorjahr: 16.089 Tsd. Euro) sowie aus einer Bürgschaft 1.792 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.645 Tsd. Euro). Die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt, da aufgrund der Wirtschaftsplanung und Liquiditätssituation der Sicherungsnehmer davon auszugehen ist, dass diese ihre darlehensvertraglichen Pflichten erfüllen werden. Hinsichtlich der Einstandsverpflichtung gegenüber der Ravensberger Heimstättengesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld, wird auf Kapitel I Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss der LEG NRW GmbH verwiesen. Die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt, da die Gesellschaft voraussichtlich in der Lage sein wird, ihren Verpflichtungen eigenständig nachzukommen. 4. Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind Als Treuhandvermögen/-verbindlichkeiten wurden unter der Bilanz Mietkautionen vermerkt. 5. Arbeitnehmer Im Geschäftsjahr wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt. 6. Geschäftsführung Der Geschäftsführung gehörten an: Herr Lars von Lackum, Chief Executive Officer (CEO) der LEG Immobilien SE, Düsseldorf Frau Dr. Kathrin Köhling, Chief Financial Officer (CFO) der LEG Immobilien SE, Mülheim an der Ruhr Herr Dr. Volker Wiegel, Operativer Vorstand (COO) der LEG Immobilien SE, Düsseldorf 7. Gesamtbezüge der Organmitglieder Die Geschäftsführer erhalten für ihre Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung auch aus Altgesellschaften und ihre Hinterbliebenen belaufen sich zum 31. Dezember 2024 auf 1.923 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.936 Tsd. Euro). Die laufenden Bezüge früherer Geschäftsführer bzw. deren Angehörigen betrugen 258 Tsd. Euro (Vorjahr: 253 Tsd. Euro). 8. Ergebnisverwendung Die Geschäftsführung schlägt vor den Bilanzgewinn in voller Höhe auf neue Rechnung vorzutragen. 9. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Zu Beginn des Geschäftsjahres 2025 hat die LEG NRW GmbH Darlehen in Höhe von 315,7 Mio. Euro an die zum 2. Januar 2025 erworbenen Brack Capital Properties N.V., Amsterdam und deren Tochtergesellschaften vergeben, um Unternehmensanleihen und Bankdarlehen vorzeitig zurückzuführen. 10. Konzernabschluss Die LEG NRW ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Immobilien SE und wird in den IFRS-Konzernabschluss der LEG Immobilien SE, Düsseldorf, (HRB 92791) einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis aufstellt. Die Berichtsgesellschaft nimmt die Befreiung von der Aufstellung eines eigenen Teilkonzernabschlusses gemäß § 291 Abs. 2 HGB in Anspruch. Der Konzernabschluss der LEG Immobilien SE wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Unternehmensregister unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.
Düsseldorf, den 11. Juli 2025 LEG NRW GmbH Die Geschäftsführung Lars von Lackum Dr. Kathrin Köhling Dr. Volker Wiegel Entwicklung des Anlagevermögens 2024
VerbindlichkeitenspiegelDie Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2023)
*) Im Wesentlichen Grundpfandrechte, darüber hinaus bestehen weitere Sicherungsinstrumente gegenüber den Darlehensgebern. Anteilsbesitzliste zum 31.12.2024
* Sofern keine anderen Angaben erfolgen, handelt es sich um das Eigenkapital und das Ergebnis des noch nicht festgestellten handelsrechtlichen Einzelabschlusses zum 31. Dezember 2024, Ausnahme: LEG Properties B.V. (IFRS-Einzelabschluss). Im Falle des Bestehens eines Ergebnisabführungsvertrags wird ein Null-Ergebnis ausgewiesen. ** Mittelbare Beteiligung *** Befreiung gemäß § 264 Abs. 3 HGB / § 264b HGB
* Bei den assoziierten Unternehmen handelt es sich um Beteiligungen von Tochterunternehmen im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB. Es handelt sich jeweils um das Eigenkapital und das Ergebnis des handelsrechtlichen Einzelabschlusses zum 31. Dezember 2023. ** Mittelbare Beteiligung
* Es handelt sich jeweils um das Eigenkapital und das Ergebnis des handelsrechtlichen Einzelabschlusses zum 31. Dezember 2023. ** Mittelbare Beteiligung Bestätigungsvermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die LEG NRW GmbH, Düsseldorf Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Düsseldorf, den 11. Juli 2025 Deloitte GmbH Rolf Künemann, Wirtschaftsprüfer Andreas Wiethölter, Wirtschaftsprüfer Der Jahresabschluss wurde am 15. September 2025 festgestellt. |
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aktiv
Rechtsform
GmbH
LEG NRW GmbH
Stammdaten
- Rechtsform
- GmbH
- Anschrift
-
Flughafenstraße 99
40474 Düsseldorf - Handelsregister
- HRB 12200, Düsseldorf
- Eintragungsdatum
- 26. Juli 1918
- Branche
-
Bauträger für Wohngebäude
Kauf und Verkauf von eigenen Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden
Verwaltung von Wohngrundstücken, Wohngebäuden und Wohnungen für Dritte - Eingetragenes Kapital
- 150.121.022,79 EUR
- Vertretungsregelung
Ist nur ein Geschäftsführer bestellt, so vertritt er die Gesellschaft allein. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, so wird die Gesellschaft durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten. Einem oder mehreren Geschäftsführern kann die Befugnis erteilt werden, die Gesellschaft stets einzeln zu vertreten. Jeder Geschäftsführer kann von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit werden.
- Unternehmenszweck
- Die Errichtung, der Um- und Ausbau, die Modernisierung, Betreuung, Bewirtschaftung, der Ankauf, Erwerb und Verkauf und die Verwaltung von Wohnungen und sonstigen Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen; die Erbringung von Dienstleistungen für private Auftraggeber sowie Planung und Durchführung von Maßnahmen jeweils im Bereich der Standort- und Projektentwicklung.
Finanzen
Umsatz
2025
82,09 Mio. €
Mitarbeiter
2025
0
Bilanzsumme
2025
8,47 Mrd. €
Jahresergebnis
2025
156,67 Mio. €
Bilanz
2025
Aktivseite
8,47 Mrd
- Anlagevermögen 85,6 % 7,25 Mrd
- Umlaufvermögen 14,4 % 1,22 Mrd
- Aktive Rechnungsabgrenzungsposten 0,0 % 2,44 Mio
Passivseite
8,47 Mrd
- Verbindlichkeiten 78,0 % 6,61 Mrd
- Eigenkapital 20,1 % 1,71 Mrd
- Rückstellungen 1,2 % 103,38 Mio
- Passive latente Steuern 0,6 % 50,64 Mio
- Passive Rechnungsabgrenzungsposten 0,0 % 41,1 k
Bilanzdaten für 19 weitere Geschäftsjahre verfügbar.
Gewinn- und Verlustrechnung
2025
Erträge
2,73 Mrd
- Bilanzgewinn/Bilanzverlust 43,7 % 1,19 Mrd
- Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 37,9 % 1,04 Mrd
- Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 6,6 % 179,67 Mio
- Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 6,0 % 163,59 Mio
- Umsatzerlöse 3,0 % 82,09 Mio
- Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1,4 % 37,10 Mio
- Auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 0,6 % −16,04 Mio
- Sonstige betriebliche Erträge 0,6 % 15,76 Mio
- Erträge aus Beteiligungen 0,3 % 8,34 Mio
- Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen 0,0 % 81,0 k
Aufwendungen
313,92 Mio
- Aufwendungen aus Verlustübernahme 34,5 % −108,34 Mio
- Zinsen und ähnliche Aufwendungen 34,5 % −108,26 Mio
- Aufwendungen für bezogene Leistungen 19,7 % −61,90 Mio
- Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6,9 % −21,64 Mio
- Sonstige betriebliche Aufwendungen 2,4 % −7,40 Mio
- Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens 2,0 % −6,27 Mio
- Personalaufwand 0,0 % −103,0 k
- Ergebnis nach Steuern 156,67 Mio
- Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 156,67 Mio
GuV-Daten für 19 weitere Geschäftsjahre verfügbar.
Vertretungsberechtigte
-
Hein Arning
seit 2001 Geschäftsführer
-
Kathrin Maria Dr. Köhling
seit 2023 Geschäftsführer
-
Lars Christian Heinrich Günter Eugen, Christian Günter von Lackum
seit 2019 Geschäftsführer
-
Volker Dr. Wiegel
seit 2019 Geschäftsführer
-
Armin Dr. Hutner
seit 2024 Prokura
-
Stefan Folmayer
seit 2026 Prokura
-
Susanne Monika Hofmann
seit 2012 Prokura
Eigentum & Beteiligungen
Gesellschafter
- LEG Holding GmbH DEU 81,4 % 122,2M €
- Rote Rose GmbH & Co. KG DEU 16,8 % 25,2M €
- LEG NRW GmbH DEU 1,8 % 2,7M €
Wirtschaftlich Berechtigte (UBOs)
Die wirtschaftlich Berechtigten hinter diesen Beteiligungen konnten nicht eindeutig zugeordnet werden.
Beteiligungen an
- LEG Wohnen Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH 100,0 %
- Unbekannte Beteiligung 100,0 %
- BRE/GEWG GmbH 100,0 %
Historie
- 2026
-
16.06.
Eintritt eines MitgliedsStefan Folmayer · Gesamtprokura
-
16.06.
Austritt einer PositionGerd Bunzeck · Gesamtprokura
-
30.04.
Austritt einer PositionRolf Hammesfahr · Gesamtprokura
- 2024
-
03.01.
Eintritt eines MitgliedsG*** B****** · Gesamtprokura
-
03.01.
Eintritt eines MitgliedsArmin Dr. Hutner · Gesamtprokura
-
03.01.
Änderung der VertretungsbefugnisG*** B****** · Gesamtprokura
-
03.01.
Austritt einer PositionArmin Dr. Hutner · Gesamtprokura
-
03.01.
Austritt einer PositionG*** B****** · Gesamtprokura
Jahresabschlüsse
Veröffentlichte Abschlüsse im Original, nach Geschäftsjahr sortiert.
| Geschäftsjahr | Dokument | Veröffentlicht | Zugriff |
|---|---|---|---|
| 2025 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
| 2024 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Volltext lesen |
| 2023 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
| 2022 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
| 2021 | Jahresabschluss | Veröffentlicht | Über die API |
2024 Jahresabschluss Volltext
Registerdokumente
Originalauszüge und Gesellschaftsdokumente als PDF oder XML in Ihre Anwendung einbinden.
GET
Dokumenten-API ansehen
/v1/fetch-document
Website
leg-wohnen.de
- Aktueller Auszug (AD) PDF
- Chronologischer Auszug (CD) PDF
- Strukturierte Inhalte (SI, XML) XML
- Gesellschafterliste PDF
- Satzung / Gesellschaftsvertrag PDF
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Handelsregister-API · MCP
MCP-Dokumentation
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Geschäftsführung, Beteiligungen und Geschäftszahlen abfragen – über unseren MCP-Server greift Ihr Assistent auf die Handelsregister-API zu.
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- Unter „Connectors“ in Claude einen eigenen Connector hinzufügen.
-
Diese Server-URL eintragen und den Connector hinzufügen:
https://mcp.handelsregister.ai/mcp - Mit Ihrem handelsregister.ai-Konto verbinden und den Connector im Chat über „+“ → „Connectors“ aktivieren.
- In ChatGPT im Browser unter Einstellungen → Apps eine eigene App erstellen. Dafür muss der Entwicklermodus freigeschaltet sein.
-
Als Namen „handelsregister“, als Authentifizierung OAuth und diese Server-URL verwenden:
https://mcp.handelsregister.ai/mcp - Mit Ihrem handelsregister.ai-Konto anmelden, die App erstellen und im Chat aus dem Tools-Menü auswählen.
Einmal im Terminal ausführen:
Terminal
claude mcp add --transport http handelsregister https://mcp.handelsregister.ai/mcp \
--header "X-API-Key: YOUR_API_KEY"YOUR_API_KEY durch Ihren handelsregister.ai API-Key ersetzen.
Diesen MCP-Server als Tool in Ihrer Anwendung einbinden:
Python
from openai import OpenAI
client = OpenAI()
response = client.responses.create(
model="gpt-6-astra",
input="Zeige mir die Geschäftsführung, Gesellschafter und letzten verfügbaren Geschäftszahlen von LEG NRW GmbH. Nenne die Geschäftsjahre und Quellen.\n\nentity_id: e7f0e02c876dacc6f00803fc0ed0a9be",
tools=[{
"type": "mcp",
"server_label": "handelsregister",
"server_url": "https://mcp.handelsregister.ai/mcp",
"headers": {"X-API-Key": "YOUR_API_KEY"},
"require_approval": "never",
}],
)
print(response.output_text)YOUR_API_KEY durch Ihren handelsregister.ai API-Key ersetzen.
Diese Konfiguration in Ihrem MCP-Client hinterlegen:
JSON
{
"mcpServers": {
"handelsregister": {
"url": "https://mcp.handelsregister.ai/mcp",
"headers": { "X-API-Key": "YOUR_API_KEY" }
}
}
}YOUR_API_KEY durch Ihren handelsregister.ai API-Key ersetzen.
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